Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa edilizia divisa, tra i cui 30 soci, 5 hanno accettato la locazione di 8 anni con patto di futura vendita.
Nel contratto di assegnazione, io mi impegnavo a versare interamente il costo dell’alloggio (con una piccola parte di mutuo, però intestato alla cooperativa, anche se diventerò proprietaria tra 8 anni) e la cooperativa si impegnava a farmi il contratto di locazione appena l’immobile avrebbe ricevuto l’agibilità.
Nel frattempo tutto il resto dei soci in proprietà hanno rogitato, mentre sono passati 2 anni e mezzo dall’agibilità e il C.D.A. non si decide ancora a sottoscrivere il contratto di locazione per i soci locatari.
Finora io ho sempre pagato tutto regolarmente, ma adesso, stanca del comportamento inaccettabile ed ingiustificato del C.D.A., ho deciso di non pagare più le rate del mutuo, che sono intestate alla cooperativa e non a me, finchè non avrò un contratto di locazione regolare.
Rischio qualcosa non pagando la mia rata di mutuo o il mio comportamento è giustificato, o addirittura posso chiedere i danni per tutto questo tempo perso senza motivo dal C.D.A.? Il reale motivo per cui non mi vogliono fare un vero contratto di locazione è che, siccome io ho pagato per intero l’alloggio, non sanno che canone di locazione metterci, e quindi hanno deciso di scriverne uno simbolico (10 centesimi al mese, illegale secondo me) e questo contratto non andrebbe registrato all’Ufficio delle Entrate, ma depositato da un notaio.
Io sapendo che la cosa non è legale, mi sono rifiutata di sottoscriverlo, e così mi trovo ad occupare un’alloggio pagato, ma non ho in mano, nè un contratto di proprietà, nè un contratto di locazione.
Cosa mi consiglia di fare? Chiamare in causa la cooperativa per ottenere un vero e proprio contratto di locazione o di chiedere l’intera somma versata più i danni per la lunga attesa ingiustificata del C.D.A.?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va rilevato che non è consigliabile sospendere i pagamenti delle rate di mutuo senza osservare il percorso legittimo di contestazione dell’operato del CdA.
Ciò posto, il caso dovrebbe essere di facile soluzione, nel senso che il CdA dovrebbe determinare il canone locativo in base ai costi di gestione dell’alloggio (manutenzione ordinaria e straordinaria), restando nei limiti della Convenzione a suo tempo stipulata con l’Ente finanziatore ovvero con il Comune.
Se, poi, il socio ha versato anticipatamente le somme inerenti il predetto canone, una tale circostanza non impedisce la stipula del regolare contratto di locazione, posto che si verrebbe a determinare una situazione di compensazione tra il credito della Cooperativa per il canone dell’alloggio e il credito del socio per le somme già versate in precedenza.
Queste ultime somme, dunque, potrebbero essere imputate al pagamento dei canoni, così rendendo il bilancio della Cooperativa perfettamente lecito e trasparente.

La cooperativa sociale di cui faccio parte, che si occupa di somministrazione e lavoro, ha escluso due soci perché hanno costituito un altra società con oggetto sociale uguale a quello della cooperativa.
Esiste un danno causato dai suddetti soci esclusi? E come si calcola?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative di Lavoro i soci non possono svolgere attività concorrenziale con quella sociale e, pertanto, se nel caso di specie si è verificata una tale circostanza, l’esclusione dei soci medesimi appare legittimamente assunta dal CdA.
Quanto alla eventuale azione risarcitoria, occorre preliminarmente verificare se la predetta attività concorrenziale dei soci ha effettivamente cagionato danni alla Cooperativa, perché in caso negativo essa azione non è proponibile.
Il danno, infatti, deve essere reale e può consistere nella mancata percezione di un utile economico ovvero in un danno di immagine.
Nel primo caso il calcolo è commisurato ai valori medi di mercato per la specifica attività lavorativa svolta dalla Cooperativa, nel secondo caso va valutato equitativamente, tenuto conto dell’avviamento dell’attività medesima.

Sulla bozza del preliminare dell’appartamento in costruzione che sto acquistando, è stato indicato dalla cooperativa che ha preparato il preliminare che il costo relativo alla fideiussione è da intendersi a carico dell’acquirente.
La domanda è questa: il costo della fideiussione non è per legge a carico del costruttore?

Risposta al quesito:
Nel caso di specie la Cooperativa funge da costruttore-venditore (come previsto dalla legge) e, pertanto, essa stessa deve sostenere l’onere della fideiussione a garanzia dei diritti dell’acquirente.
Va, tuttavia, osservato che la Cooperativa acquisisce le risorse finanziarie dai versamenti dei soci e, conseguentemente, sono proprio questi ultimi a dovere sopportare l’onere della fideiussione.
La Cooperativa, comunque, in forza di specifico deliberato assembleare, potrebbe imporre il costo della fideiussione all’impresa appaltata, la quale, anche se non obbligata, potrebbe accettare l’onere pur di assumere l’appalto.

Cinque anni fa, io e mio marito siamo entrati come soci di una cooperativa edilizia a r.l. per un comparto costruttivo nel Comune di Cagliari.
A tutt’oggi non hanno ottenuto, da parte dell’Amministrazione Comunale, nemmeno un parere preventivo del planovolumetrico. Avendo versato 150.000,00 euro e non avendo nessuna speranza di vedere realizzato (in tempi brevi) il comparto, abbiamo deciso di dimetterci da soci e chiedere la restituzione del capitale versato in c/costruzione.
Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato la restituzione del capitale in due rate: la prima di euro 50.000,00 al 30 aprile 2015 e la seconda di euro 100.000,00 entro dicembre 2015.
Siamo ancora in attesa del rimborso della prima rata. Stiamo pensando di avanzare un’azione legale.
Le nostre domande sono: abbiamo la speranza di rientrare in possesso del capitale? In quanto tempo? E gli interessi?

Risposta al quesito:
Se il CdA ha accolto il recesso e ha stabilito i tempi di rimborso delle anticipazioni in conto costruzione  occorre verificare la legittimità della decisione.
Il rimborso delle somme anticipate dal socio receduto, infatti, è regolato dalle norme statutarie e da quelle specificatamente previste dal codice civile.
Qualora la decisione del CdA risulti legittima ovvero il socio l’ha accettata, dai termini stabiliti decorrono gli interessi da applicare sino all’effettivo soddisfo.
Nel caso in cui i predetti termini dovessero decorrere invano, il socio receduto può agire giudizialmente, preferibilmente con decreto ingiuntivo esecutivo ovvero con azione cautelare in modo da bloccare l’attività della Cooperative e costringerla all’immediato pagamento delle somme.

Sono un socio di una cooperativa edilizia e dal 2007 mi trovo nell’appartamento assegnatomi con un verbale di consegna.
Da premettere che detta cooperativa ha beneficiato di fondi pubblici a fondo perduto, ad oggi ho pagato rate senza avere assegnato l’appartamento, non essendo ad oggi in regola con la certificazione di agibilità ( mancante).
Mi sono messo in diatriba con la cooperativa, devo premettere che per motivi famigliari sono rimasto indietro con alcune rate… la cooperativa mi ha detto che se entro il 30/12/2015 non regolarizzo per fare l’atto devo riconsegnare l’appartamento.
Ora mi chiedo posso chiedere un risarcimento del danno?
Posso riprendersi l’appartamento consegnatomi, stando loro dalla parte del torto per quanto riguarda la mancata agibilità dell’appartamento stesso?

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se la mancanza di agibilità sia imputabile alla mancata osservanza di norme tecniche urbanistiche ovvero a un ritardo burocratico dell’Ufficio preposto.
Nel primo caso la Cooperativa è inadempiente e, prima di richiedere somme o altro al socio, deve predisporre un serio piano di risanamento eliminando il vizio che impedisce la certificazione di agibilità.
In tal caso, dunque, il socio può opporsi alle pretese della Cooperativa tutelandosi sia in sede amministrativa (con esposto alla Vigilanza), sia in sede giudiziaria ordinaria.

Faccio parte di una coop edilizia a proprietà divisa di 30 soci.
In 27 abbiamo raggiunto lo scopo sociale acquistando l’abitazione tramite l’accollo del mutuo e revocando automaticamente come da contratto con la banca la fideiussione che ci impegnava in modo solidale.
Nonostante lo scopo raggiunto ci troviamo CREDITORI nei confronti della Coop in quanto ci siamo visti costretti a finanziare per circa 6000€ a socio le 3 abitazioni rimaste in quanto i 3 soci assegnatari risultano inadempienti.
Come possiamo DEFINITIVAMENTE chiudere la coop senza avere strascichi legali pagando tutti i creditori noi 27 inclusi ? E’ chiaro che la sorte dei 3 soci inadempienti non è ritenuta importante.

Risposta al quesito:
I soci inadempienti devono essere messi in mora dal Cdi A. e permanendo la loro inadempienza devono essere esclusi e dichiarati decaduti dalla prenotazione dell’alloggio.
I soci subentranti devono provvedere al versamento pro quota di tutti i costi sostenuti, consentendo alla Cooperativa di acquisire le risorse finanziarie mancanti.
I soci inadempienti rispondono di tutti i danni arrecati alla Cooperativa, ivi compresi quelli riferibili al ritardo nella chiusura della Società.
Se l’esclusione non viene opposta dai soci inadempienti si potranno evitare gli “strascichi legali”, se, viceversa, gli esclusi instaureranno giudizio, in tal caso saranno inevitabili le pur necessarie code processuali.