Cooperative: casi e soluzioni

Nel 2011 mi è stato assegnato un appartamento dalla Coop omissis, sita in Umbria, con patto di futura vendita (8 anni).
Ho integralmente saldato il prezzo pattuito (no mutuo) per l’appartamento nel 2011 come riportato nell’atto notarile a suo tempo redatto “assegnazione di alloggi in proprietà a termine iniziale e sotto condizione sospensiva”.
Vorrei sapere se in caso di fallimento della cooperativa il curatore potrebbe inserire l’appartamento nell’attivo fallimentare e ritrovarmi senza casa e con scarse possibilità di recuperare quanto a suo tempo corrisposto.
Preciso che al momento risulto locatario con canone di affitto simbolico.

Risposta al quesito:
Stante il tipo di contratto prospettato, si deve presumere che l’immobile sia destinato a essere l’abitazione del nucleo familiare, sicché non è assolutamente ipotizzabile che l’eventuale curatore ovvero liquidatore possano sciogliersi dal contratto, come previsto dalla Legge Fallimentare.
Diversa appare la situazione in ordine al canone locativo, in quanto occorre accertare la ragione del prezzo simbolico del canone.
La Cooperativa, infatti, deve quantificare il canone nella misura pari ai costi di gestione della Società e degli immobili.
Orbene, sopraggiungendo l’eventuale procedura concorsuale, potrebbe accadere che il curatore e sciolga il contratto, richiedendo l’aumento del canone nella misura adeguata  in rapporto al caso concreto.

Mio marito è socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa dal 2011.
Nel dicembre 2013, visto che la cooperativa andava a rilento, siamo riusciti a rogitare l’appartamento assegnatoci in corso di costruzione ed al rustico. Tale appartamento è stato completato a spese nostre tutto documentabile da fatture.
Sull’immobile vi è un ipoteca della banca che ci ha concesso il mutuo per l’acquisto, in quanto la cooperativa non aveva mutui agevolati.
Sulla Gazzetta Ufficiale della Regione Sicilia è apparso un articolo: “scioglimento per atto d’autorità della Cooperativa XX e nomina del commissario liquidatore”.
La mia domanda è:
non essendo ancora completati i lavori esterni e non ceduti tutti gli appartamenti ai relativi soci, cosa rischiano i soci che hanno già rogitato? Conviene presentare ricorso? I 60 giorni decorrono dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale?

Risposta al quesito:
Se l’atto pubblico è stato stipulato nel dicembre 2013, occorre verificare la regolarità dell’assegnazione, soprattutto in riferimento al corrispettivo della cessione.
Ed infatti, in caso di prezzo incongruo, il Commissario può ancora agire per la revocatoria ordinaria, mentre non può attivare quella fallimentare.
Occorre, altresì, verificare se esistono deliberati ovvero dichiarazioni del socio che lo obbligano ad eseguire determinati versamenti residui.
In assenza di obbligazioni, non dovrebbero esserci conseguenze negative.
Alla luce di quanto precede e sul presupposto delle informazioni fornite, non è conveniente proporre alcun ricorso avverso il provvedimento di scioglimento.

Sono un agente immobiliare, mi occupo anche di consulenza per immobili all’asta, ma in questo caso sono rimasto “bloccato”: dall’analisi della perizia del tecnico abilitato sono emerse le seguenti peculiarità: l’immobile è in un palazzo costruito in zona PEEP, quindi per tramite di una Cooperativa; l’esecutato è la società esecutrice dei lavori; la convenzione edilizia con il Comune prevede la possibilità di acquisto delle unità immobiliari solo da persone che la utilizzeranno come stabile residenza (prima casa); inoltre c’è una difformità fra la planimetria catastale ed il bene effettivamente in asta (sulla planimetria c’è una stanza ed un balcone in più che sono stati venduti insieme ad un altro appartamento confinante).
I quesiti sui quali spero possa darmi una risposta sono i seguenti:
l’acquisto all’asta comporta il versamento dell’imposta di registro o dell’IVA?
L’acquirente deve necessariamente adibire l’abitazione a prima casa?
La difformità catastale come va risolta?
L’acquirente deve provvedere alla rettifica oppure è un’onere a carico della procedura?

Risposta al quesito:
Tutti i costi per l’assegnazione dell’immobile, ivi compresi quelli fiscali e di procedura, sono a carico dell’assegnatario del bene.
La procedura assegna l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova e, quindi, anche con i vincoli su di esso gravanti (fatta eccezione esclusivamente per gli oneri iscritti, come le ipoteche). Ne consegue che anche il vincolo PEEP deve essere rispettato, in quanto il Comune può pretenderne l’osservanza.
Più complessa appare la questione delle difformità, in quanto occorre verificare bene la perizia in atti al fine di non incorrere in errori che si potrebbero ritorcere sull’acquirente (in ragione di ciò che ha effettivamente acquistato!).
In ogni caso tutti i costi delle eventuali rettifiche sono a carico dell’acquirente.

Trovandomi nell’impossibilità di pagare un mutuo chirografario sottoscritto con la banca, quest’ultima mi trasmette decreto ingiuntivo.
La cooperativa di garanzia sussidiaria che assisteva il mutuo chirografario mi conferma di avere già pagato alla banca la sua quota di competenza (50%).
E’ normale che la banca mi chieda invece l’intera somma nel decreto ingiuntivo? Posso oppormi?

Risposta al quesito:
E’ probabile che il ricorso per decreto ingiuntivo sia stato depositato in Cancelleria prima che avvenisse il pagamento da parte della Cooperativa di garanzia.
In ogni caso, il predetto provvedimento monitorio deve essere opposto dal debitore, il quale può eccepire il pagamento parziale.
In tal caso si instaura un giudizio di merito, in forza del quale il provvedimento monitorio potrebbe essere revocato, ciò nel caso in cui il pagamento parziale fosse avvenuto prima del deposito del ricorso.
Nell’ipotesi di revoca, il debitore non dovrà sopportare gli oneri del giudizio monitorio.
In ogni caso, il giudice dell’opposizione accerta il residuo credito della Banca con conseguente sentenza di condanna nei confronti del debitore inadempiente, condannando quest’ultimo alle spese di soccombenza relative al giudizio di merito.

Il mio quesito è questo: avendo comprato una villetta in Coop con relative agevolazioni a nome di mio figlio che ne poteva usufruire, adesso dopo quasi 5 anni dal rogito mio figlio per motivi di lavoro si trasferisce a Roma e vorrebbe comprare casa.
Possono i genitori subentrare a lui nella proprietà della villetta e liberarlo per acquistare la sua prima casa? Perderemo le agevolazioni per il mutuo avendo un reddito di circa 28.000 euro? E in alternativa potremmo estinguere?
Il mutuo ha durata ventennale e già come detto sono stati pagati 5 anni. Spero di essere stata chiara anche se generica.

Risposta al quesito:
Con la stipula dell’atto pubblico di assegnazione, la proprietà dell’alloggio si trasferisce al socio assegnatario e, pertanto, non è più ipotizzabile alcun subentro nella posizione di quest’ultimo.
E’, viceversa, possibile un nuovo atto pubblico di vendita ovvero di donazione, mediante il quale l’attuale proprietario dell’immobile ne ceda la proprietà ad altri soggetti.
Non si perdono i benefici fiscali prima casa se la cessione viene eseguita entro i cinque anni dal rogito di assegnazione e il nuovo acquisto viene effettuato entro un anno dalla cessione medesima.
Se, tuttavia, l’immobile in questione ha fruito del contributo pubblico, la cessione infraquinquennale deve essere preventivamente autorizzata dall’Ente finanziatore per le obbiettive esigenze di trasferimento della residenza da parte dell’assegnatario.
Il mutuo può essere estinto anticipatamente dal proprietario (ex assegnatario), il quale successivamente potrà effettuare la cessione senza vincoli dei requisiti soggettivi in capo ai cessionari.

Scrivo in seguito ad un quesito che mi sono posto dal momento in cui ho acquistato un immobile da una Coop… su carta con solo i progetti, versando una parte del capitale iniziale, speravo come ho sempre sentito da altre persone che si risparmiava acquistando da una coop., ma cosi non è stato, l’immobile alla fine mi è costato come se avessi comperato da un impresa privata, senza nessun tipo di agevolazioni nè attraverso la banca con l’erogazione del mutuo gravato da garanzia ipotecaria, e una fideiussione, mai considerata dalla cooperativa al momento dell’erogazione bancaria, quando invece avrebbero dovuto sopperire ad alcune spese o i soci o la coop. oppure l’impresa costruttrice.
Come soci ci hanno in seguito dopo un’assemblea restituito € 150,00 per uscire dalla società.
Ora il mio quesito è, avendo acquistato completamente l’immobile sono ancora socio?
E come risulta la costruzione dove abito, privata o rimane sempre una cooperativa, sono a conoscenza che alcuni soggetti sono posizionati con un contratto da locatari di 8 anni con patto di futura vendita, ma non è dato sapere quanti altri soggetti siano proprietari come me.

Risposta al quesito:
Le società Cooperative edilizie constano di due rapporti, uno di natura sociale, l’altro di natura mutualistica.
Quest’ultimo rapporto si esaurisce con l’assegnazione definitiva dell’alloggio prenotato dal socio, realizzando lo scambio mutualistico mediante il trasferimento della proprietà dell’alloggio a fronte del pagamento del corrispettivo in danaro da parte dell’assegnatario.
Il rapporto sociale permane anche dopo l’esaurimento dello scambio mutualistico e dura fin tanto che si estingue la Società ovvero si risolve il contratto societario mediante il recesso da socio.
Se nel complesso edilizio realizzato dalla Cooperativa le assegnazioni sono avvenute solo per una parte degli alloggi, viene a determinarsi un Condominio formato dai proprietari degli alloggi assegnati e dalla stessa Cooperativa, proprietaria degli alloggi residui.
Le parti comuni dell’edificio verranno amministrate secondo le regole del Condominio.
I locatari non sono condomini, non avendo ancora acquisito la piena proprietà degli alloggi; gli stessi sopportano le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni versandole direttamente all’amministratore del Condominio (in quanto locatari), mentre sopportano indirettamente le spese di manutenzione straordinaria attraverso la Cooperativa, che resta proprietaria degli immobili sino all’assegnazione definitiva.
Per avere contezza degli effettivi proprietari degli alloggi può farsi una richiesta informativa all’amministratore del Condominio (che può essere anche la Cooperativa), il quale resta obbligato a fornire le debite informazioni.
In ogni caso, l’effettiva proprietà degli alloggi può anche autonomamente essere verificata attraverso una visura presso i Registri Immobiliari.