Cooperative: casi e soluzioni

Gent.mo avvocato, sono subentrato ad un socio uscente in una cooperativa edilizia a proprietà divisa. La Cooperativa mi ha chiesto il pagamento dell’intera quota versata dal socio che era costituita da versamenti in conto alloggio, spese di gestione e interessi passivi per il mutuo edilizio sottoscritto dalla Cooperativa a copertura dell’incapacità finanziaria dei soci.
Sono tenuto al pagamento degli interessi passivi di preammortamento e delle spese di gestione addebitate al precedente socio o solo di quanto maturato dopo il mio ingresso in Cooperativa?

Risposta al quesito:
Il socio subentrante deve versare l’importo a copertura del prezzo di assegnazione dell’alloggio, che deve essere uniforme per tutti i soci a parità di alloggio.
Per le spese generali non è dovuto il versamento per la quota direttamente imputabile al socio uscente (ad esempio racc.te di messa in mora), mentre sono dovute le spese di costituzione e mantenimento della Cooperativa, quale struttura che ha consentito la realizzazione dell’alloggio.

Sono un socio di una cooperativa edilizia tra FFAA e FFPP, commissariata dal 2015. La Cooperativa si articola in tre lotti distinti, di cui in due lotti sono stati assegnati gli alloggi ed in uno mancano i soci.
La Cooperativa ha ricevuto i finanziamenti da ex assicurati all’Ente di previdenza dipendenti pubblici. Attualmente il Commissario governativo ha individuato una ditta che è disponibile ad acquisire il lotto vuoto non terminato erogando all’Istituto di previdenza statale circa la metà del rimanente debito, per il resto dovrebbero contribuire i soci degli altri 2 lotti oltre a versare una somma rilevante per i rispettivi lotti.
La domanda che formulo è se conviene procedere all’accordo con l’Istituto di previdenza, oppure in caso negativo affrontare la liquidazione coatta amministrativa.

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente riferito sembra che la Cooperativa abbia fruito di contributo pubblico, sicché tutti i soci devono possedere i requisiti soggettivi per ottenere il nulla osta all’assegnazione degli alloggi.
Nella prospettiva che precede, i soci assegnatari degli alloggi finiti e catastati hanno interesse alla instaurazione di un giudizio ex art. 2932 c.c. con la trascrizione della domanda giudiziale riguardante il trasferimento della proprietà individuale, come da preliminare di assegnazione.
La trascrizione della domanda è opponibile alla Liquidazione Coatta Amministrativa, sicché il Liquidatore non può sciogliersi dal contratto e deve eseguirlo alle condizioni originariamente convenute.
La situazione va, comunque, approfondita in ordine allo stato costruttivo degli alloggi, che deve essere conforme al progetto assentito, occorre, inoltre, verificare se gli alloggi stessi siano catastati e ultimati.
Le predette verifiche sono necessarie per la preventiva valutazione della strategia di tutela.

Spettabile Studio, il 29 settembre 2006 ho acquistato, aderendo ad una società cooperativa edilizia, una quota per 7.57,000 Euro, quale iscrizione quota sociale, quota consortile e aggiornamento acquisto del terreno. L’appartamento in questione costava 195 mila Euro di cui la mia quota di 30.000,00 ed i restanti 156.000,00 erano mutuo. La costruzione delle villette doveva avvenire in Roma.
Il 12 Maggio 2007 mi venne comunicato che ero stato iscritto nel libro dei soci al numero 24. L’appartamento costava 195 mila Euro, la quota socio di 39.000,00 ed il restante mutuo 150 mila Euro. Nel 2009 pagavo ulteriori 10.000 Euro. A distanza di 17 anni, giorni fa mi sono stati richiesti ulteriori 10.000,00 Euro e mi si dice che sono moroso.
Sono tenuto a versare questa ulteriore quota? Posso riservarmi azioni legali nei confronti della Cooperativa?
Ho più volte fatto presente che non ero più intenzionato per motivi di salute all’acquisto dell’appartamento. Non potrei più stipulare il mutuo in quanto già l’ho stipulato per l’appartamento dove abito attualmente in quanto sono passati 17 anni dalla quota in Cooperativa.
Siamo cinque sei soci che vogliamo esperire azioni legali.

Risposta al quesito:
Nel caso di grave inadempienza della Cooperativa, il socio prenotatario dell’alloggio può recedere senza condizioni, pretendendo il rimborso delle quote e degli acconti prezzo versati.
Il socio deve, però, manifestare il proprio dissenso rispetto all’attività della Cooperativa e solo dopo la messa in mora ragionata proporre l’istanza di recesso.
Il CdA della Cooperativa si deve pronunciare entro sessanta giorni e, in caso di rigetto dell’istanza, il socio deve proporre opposizione entro i sessanta giorni successivi alla notifica del provvedimento.
Occorre, comunque, verificare le condizioni dell’inadempienza, le norme statutarie e gli eventuali deliberati sociali a cui ha aderito il socio recedente.

Siamo assegnatari di casa un cooperativa, avendo un verbale e non contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate.
Il Caf nel compilare la DSU per l’Isee non sa come inserire i dati, dicendo che va inserita la spunta “Altro” senza un importo. Noi paghiamo regolarmente con MAV mensile e la Cooperativa ci ha inviato la dichiarazione con l’importo da dichiarare, circa 6.000,00 Euro annui, con la dicitura che la Cooperativa applica le leggi in materia di assegnazione di alloggi di edilizia convenzionata e popolare e che i canoni sono regolamentati da convenzioni con i Comuni.
Resto in attesa di un Vostro gentile riscontro, per come appunto inserire i dati affinché sia riconosciuto l’importo che versiamo, non indifferente sul calcolo dell’Isee.

Risposta al quesito:
La normativa sull’ISEE non prevede la deduzione dal reddito dei canoni di godimento versati dal socio alla Cooperativa a proprietà indivisa. Del resto, non è nemmeno consentita la detrazione di tali importi dall’Irpef.
Sotto entrambi i profili, quindi, l’assegnazione in godimento dell’alloggio (a fronte del pagamento dei relativi canoni) non è equiparata al contratto di locazione.
Ciò si spiega in ragione del fatto che il canone di godimento per gli alloggi in cooperativa a proprietà indivisa ha natura diversa rispetto dal canone di locazione di qualunque altro immobile.
Il canone di godimento dovuto dal socio, infatti, ricomprende voci di spesa relative ai costi del mutuo, a quelli di manutenzione dell’edificio, ai costi connessi al rapporto sociale, cioè tutte spese che sono comunque indetraibili anche nell’ambito di un ordinario contratto di locazione. Per quanto riguarda i canoni locativi, infatti, ciò che rileva ai fini dell’ISEE e della detrazione Irpef è esclusivamente l’importo pagato dall’inquilino al proprietario a titolo di prezzo per la concessione in uso dell’alloggio.
Pertanto, appare corretta la scelta del Caf di non indicare l’ammontare dei canoni di godimento nella dichiarazione ai fini dell’ISSE.
Con riferimento, invece, all’entità del canone di godimento richiesto dalla Cooperativa, è facoltà del socio verificare che l’importo non ecceda i vari costi effettivamente sostenuti dalla Cooperativa stessa.
Ma ciò rientra nel rapporto tra il socio e la Cooperativa e nulla ha a che vedere con la normativa ISEE.

Come socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita, ho avuto l’assegnazione dell’immobile versando tutto il dovuto. Ho deciso di uscire dalla Cooperativa ed ho trovato un socio disposto a subentrare.
La liquidazione di quanto da me corrisposto può essere versata direttamente a me dal socio subentrante o deve passare obbligatoriamente tramite la Cooperativa?

Risposta al quesito:
Si tratta di Cooperativa operante nell’ambito dell’edilizia agevolata, sicché il socio il quale abbia perso i requisiti può recedere da socio e, in tal caso, la Cooperativa ha l’obbligo di assumere uno degli eventuali aspiranti soci che hanno avanzato richiesta.
E’, dunque, la Cooperativa che deve gestire il subentro assumendo il nuovo socio e acquisendo il prezzo di assegnazione dell’alloggio; successivamente la Cooperativa dovrà procedere al rimborso degli acconti prezzo e della quota sociale, versati dal socio uscente.
Anche se di fatto accade che le parti concordino l’accredito al subentrante di quanto versato dall’uscente, tale prassi non è consigliabile ai fini della trasparenza del pagamento del prezzo degli immobili, da doversi dichiarare in sede di atto notarile.

Spett.le Studio legale, vorrei chiarimenti su un quesito.
Un socio di cooperativa edilizia dà le dimissioni in termini di legge, mai liquidato dalla Cooperativa, nel 2016 intenta causa alla Cooperativa al Tribunale di Velletri, il quale con ordinanza riconosce il credito e l’aumenta per danni, intanto il socio chiede il sequestro cautelativo dell’appartamento accolto dal Tribunale, nel frattempo a giugno 2018 il M.I.S.E. chiude la Cooperativa con atto d’autorità ex art. 2545 XVII c.c. e nomina il Commissario liquidatore.
Nel 2019 la causa doveva andare a sentenza, ma il Giudice ha confermato il sequestro cautelativo, ma si accorge dopo tre anni che la competenza è del Tribunale delle imprese di Roma. Dopo diversi rinvii il Giudice di Roma dà un tratto di spugna e cancella tutto quello emesso dal Tribunale di Velletri e applica la legge fallimentare, non riesco a capire si cancellano i diritti di una persona.
L’articolo 196 della Legge fallimentare dice “la dichiarazione di fallimento preclude la liquidazione coatta amministrativa, e il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa preclude la dichiarazione di fallimento”, chiedo visto che il provvedimento di chiusura è del 2018 non si dovrebbe applicare la legge fallimentare?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale diversa dal Fallimento, ma regolata dalla normativa comune sotto diversi aspetti, primo fra tutti la concorrenza paritaria di tutti i creditori sul patrimonio della Cooperativa.
L’azione proposta si è basata sul credito verso la Cooperativa, sicché la sopravvenienza della Procedura concorsuale ha bloccato tutte le azioni individuali dei creditori, instaurando la “par condicio creditorum”, attuata mediante la distribuzione proporzionale dell’attivo di liquidazione a tutti i creditori, tenuto conto delle eventuali cause di privilegio o prededuzione.
Il socio che incorra in simile situazione può tutelarsi esclusivamente seguendo le attività di liquidazione, tra cui la promozione della denuncia penale verso gli amministratori.
Qualora dovesse avere corso l’azione penale, il socio può costituirsi parte civile per conseguire l’eventuale risarcimento dagli amministratori ritenuti responsabili del dissesto.