Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, volevo chiederLe se una cooperativa edilizia in fase di liquidazione, causa riduzione del capitale sotto la soglia del minimo legale, proprietaria di una volumetria, può liquidare ai soci recessi la spettante quota di capitale in metri cubi di volumetria, in sostituzione di soldi che la Cooperativa non possiede.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare cosa si intende per volumetria disponibile ed, inoltre, se la Cooperativa ha realizzato il programma costruttivo nell’ambito dell’edilizia agevolata–sovvenzionata.
Se, infatti, la Cooperativa è libera da vincoli pubblici (edilizia agevolata) il residuo patrimonio immobiliare può essere assegnato ai soci previa delibera assembleare di ripartizione.
Se, viceversa, la Cooperativa ha realizzato fruendo dei benefici pubblici (assegnazione area, finanziamento agevolato), in tal caso si deve verificare se la volumetria riguarda pertinenze (lavatoi, garage, box giardinaggio, cantine etc.) ovvero locali abitativi.
Nel primo caso si può procedere come per le Cooperative libere, nel secondo caso gli alloggi residuali devono essere assegnati a nuovi soci, come previsto nel Bando di finanziamento e nella Convenzione stipulata con il Comune.
Ogni socio, infatti, può fruire una sola volta dell’agevolazione pubblica, sicché l’assegnazione di un secondo alloggio di edilizia agevolata andrebbe contro legge.

Egregio avvocato, la nostra Cooperativa è composta da una palazzina e da villette bifamiliari. All’interno della palazzina insiste un giardino condominiale mentre le villette hanno tutte un proprio giardino di pertinenza. I soci che fanno parte della palazzina hanno deciso di vendere il giardino condominiale ad alcuni di loro che ne hanno fatto richiesta stabilendo un prezzo di vendita durante l’assemblea. In quell’assemblea non è stato deciso nulla per il giardino delle villette.
Ora la cooperativa, per fare gli atti definitivi, mi chiede il pagamento del giardino in aggiunta a quanto già pagato.
Al momento del mio ingresso in cooperativa mi è stato indicato un prezzo indicativo ma non è stato in alcun modo stabilito un costo separato per il giardino. Sono tenuta al pagamento?

Risposta al quesito:
Il quesito non è chiaro in ordine alla vendita del giardino interno alla Palazzina. Se, infatti, il giardino è parte comune non può essere soggetto alla cessione in favore di altri condomini.
Ciò posto, in ordine alla richiesta aggiuntiva occorre verificare l’atto preliminare e capire cosa è stato promesso.
Se si tratta di appartamento, il giardino è implicitamente parte comune , in quanto interno alla Palazzina.
Se si tratta di villetta, occorre verificare se il giardino era originariamente previsto ovvero se è comunque una implicita pertinenza, in quanto in entrambi i casi non sarebbe legittima la richiesta aggiuntiva.

Vengo a chiedere la Sua autorevole consulenza per la valutazione dell’opportunità di un’azione legale nei confronti della Cooperativa edilizia di cui facevo parte come socio pre-assegnatario di un alloggio e di cui ancora oggi sono esponente del Consiglio di amministrazione in qualità di consigliere.
A ottobre 2015 il sottoscritto versava alla quota relativa alla sola iscrizione e a febbraio 2016 si provvedeva al versamento di € 10.500,00 per rilevare la quota e la pre-assegnazione dell’alloggio da un socio che aveva deciso di uscire dalla Cooperativa. Successivamente veniva effettuato il versamento di altri € 16.500,00 per il prosieguo dei lavori che comunque venivano eseguiti e saldati con i fondi che si attingevano da un mutuo che la Cooperativa aveva acceso a suo carico. Il mutuo della Cooperativa, ovviamente, generava degli interessi da corrispondere all’istituto bancario erogante direttamente dalla Cooperativa stessa che poi li ripartiva sulle varie quote in base ai prelievi effettuati. A copertura parziale di tali interessi si effettuava il versamento di altri € 1.500,00.
Nel 2021 il sottoscritto, pur rimanendo in carica come consigliere, decideva di cedere l’alloggio pre-assegnato ad un altro socio avente titolo e, supportato dal colloquio avuto con il commercialista, al quale era presente anche il presidente della Cooperativa, il sottoscritto si accordava verbalmente con quest’ultimo sulla restituzione e recupero di tutte le somme versate fino a quel momento.
Non avendo ricevuto ancora il versamento di tali somme il sottoscritto, a distanza di due anni, sollecitava il presidente affinché si procedesse a quanto accordato ma riceveva come risposta il fatto di dover ricevere, a fronte di un totale versato di € 28.500,00, soli € 13.500,00, poiché si adduceva che i restanti € 15.000,00 fossero a copertura degli interessi pagati dalla Cooperativa sulle quote di mutuo utilizzate a saldo dei lavori effettuati sull’alloggio in questione.
A Suo parere è lecito chiedere al sottoscritto il pagamento di tali interessi, considerando la cessione ad altro socio subentrante? Ci sono i presupposti normativi per poter sollecitare la restituzione dell’intera somma e a chi dovrebbe essere caricata la quota di interessi?

Risposta al quesito:
Se gli interessi controversi si riferiscono al mutuo edilizio utilizzato per la realizzazione dell’alloggio, devono certamente essere rimborsati al socio uscente, in quanto costituiscono parte del prezzo.
Il socio uscente, infatti, non deve pagare alcun importo per l’alloggio che non ha ricevuto.
Nel caso di specie, però, occorre verificare il rapporto intercorso tra i tre soggetti, cioè il socio uscente, il socio subentrante e la Cooperativa, per individuare le obbligazioni assunte da ciascuno.
Se non sono intercorsi accordi tra uscente e subentrante, la Cooperativa è obbligata al rimborso degli interessi di mutuo.

In qualità di socio pre-assegnatario di un alloggio in cooperativa a proprietà indivisa vengo a chiedere questa consulenza esponendo sommariamente lo scenario.
In fase di istruttoria del mutuo intestato alla Cooperativa, il sottoscritto ha fornito la proprie credenziali per la parte relativa all’alloggio preassegnato e si è proseguito alle fasi successive fino al completamento quasi totale del fabbricato attingendo da tale mutuo che, ovviamente, generava degli interessi da coprire. Costretto da esigenze personali alla cessione della propria quota il sottoscritto ha provveduto alla comunicazione scritta con cui si chiedeva la restituzione degli importi versati fino a quel momento.
La Cooperativa propone la restituzione delle somme con esclusione degli interessi maturati che dice essere a carico mio nonostante la rinuncia completa all’alloggio prima della assegnazione definitiva.

Risposta al quesito:
Se si tratta, come sembra, degli interessi di preammortamento, debbono essere integralmente rimborsati al socio uscente unitamente a tutti gli importi versati a titolo di anticipazione del prezzo.
Gli interessi di preammortamento, infatti, costituiscono “costo di costruzione” in quanto finalizzati all’acquisizione delle risorse finanziarie utili per la realizzazione edificatoria.
Il socio uscente ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di acconto prezzo per l’alloggio di cui non ha avuto l’assegnazione.

Siamo intenzionati ad acquistare un immobile da una cooperativa. Le cose che non ci convincono sono:
1) Il costruttore non stipula fideiussione o assicurazione, ci ha detto che se vogliamo la facciamo noi e lui la firma;
2) Ho chiesto al costruttore se non si fosse venduta una villetta di quel lotto cosa sarebbe successo e mi ha risposto che avrebbe continuato il lavori lo stesso e che la sua è una cooperativa privata che sta costruendo con i suoi soldi. Sono ignorante in materia quindi non so cosa voglia dire cooperativa privata ma non ho trovato nulla su internet in merito a ciò.
3) Inoltre il costruttore ci ha detto di dover dare il 20% al momento della decisione e poi il saldo alla consegna, più una quota di 600 euro per entrare come soci. Non so se così sia corretto o meno, anche perché nello statuto ho letto che la quota associativa è di 259 euro e non 600. Ho visto che la sede della Cooperativa ha un indirizzo diverso da quello di dove sono ubicate le case e che la stessa avrà termine il 31 dicembre 2050, ma lui ci ha detto che la consegna sarà l’anno nuovo quindi 2024.
Quali documenti devo chiedere e verificare e a cosa star attento prima di dire un’eventuale si?

Risposta al quesito:
Certamente non esiste nella nostra legislazione la “Cooperativa privata”, salvo che con tale termine si voglia riferirsi alla Cooperativa senza contributi pubblici (ma appare improbabile).
La Cooperativa è una Società che viene regolata dallo Statuto sociale e dalle norme del codice civile.
Si tratta di una Società mutualistica che ha i propri organi, quali il Consiglio di amministrazione, l’Assemblea dei soci, il Collegio sindacale i cui deliberati ne formano la volontà gestionale.
La gestione della Cooperativa prevede il contratto di appalto con l’impresa per la costruzione degli alloggi da assegnare ai soci.
Il Consiglio di amministrazione compie gli atti di gestione e, attraverso il Bilancio annuale, li sottopone all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Gli amministratori compiono gli atti nell’interesse dei soci e, non adempiendo a tale obbligo, ne rispondono civilisticamente e penalmente.
L’impresa appaltata, dunque, è soggetto estraneo al rapporto sociale che deve essere intrattenuto dal socio esclusivamente con la Cooperativa.
Alla luce di quanto precede, occorre verificare bene che potere abbia l’impresa sulla Cooperativa, posto che potrebbe trattarsi di una Società paravento che persegue sottobanco esclusivamente gli interessi dell’impresa per le utilità illecite di quest’ultima.

Egregio avvocato, la Cooperativa edilizia a proprietà divisa di cui era socio mio marito, ora deceduto, e che non ha fruito di contributi pubblici prevedeva, nello statuto, la seguente clausola: “Gli eredi del socio defunto hanno diritto al rimborso della quota, tuttavia gli eredi che ne facciano richiesta subentrano nella partecipazione del socio deceduto nonché nella prenotazione dell’alloggio. Al socio deceduto dopo l’assegnazione dell’alloggio, si sostituisce vita natural durante il coniuge superstite … uguale diritto è riservato ai figli minorenni …”.
Ho verificato che quest’ultima clausola era prevista per le cooperative a proprietà indivisa dall’art. 17 della legge 179/92 ed è poi stata abrogata dall’art. 39-undevicies della legge 23/2/2006 n. 51.
La Cooperativa, ad inizio anno 2022, aveva provveduto a rogitare gli immobili ai soci, ma ora prosegue la sua attività per alcuni contenziosi con i confinanti.
Premesso quanto sopra, considerato che la Cooperativa è a proprietà divisa, che nell’atto pubblico di trasferimento non sono previsti obblighi imposti ai soci assegnatari, e che la morte del socio è avvenuta quando questi era già divenuto proprietario dell’immobile, io coniuge superstite ho quindi diritto al rimborso delle quote come da statuto, e di conseguenza la Cooperativa non può quindi più richiedermi alcuna spesa o costo intervenuti successivamente al decesso del socio?

Risposta al quesito:
La Cooperativa intrattiene con i soci due rapporti: quello societario e quello mutualistico contrattuale.
Il rapporto mutualistico è quello che deriva dalla prenotazione dell’alloggio e riguarda le prestazioni delle parti: il versamento del prezzo eseguito dai soci assegnatari e la consegna dell’alloggio eseguita dalla Cooperativa.
Il rapporto sociale, viceversa, deriva dal contratto denominato atto costitutivo e si articola attraverso le norme statutarie e l’attività svolta dalla Cooperativa per lo scopo perseguito.
Accade che il rapporto mutualistico abbia termine a seguito dell’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa e del relativo pagamento del prezzo da parte del socio.
Normalmente il predetto evento precede l’estinzione del rapporto sociale, in quanto permangono adempimenti (ad es. giudizi in corso), cui la Cooperativa deve attendere.
In tal caso (prevalente) il socio è obbligato a sopportare le spese generali di mantenimento della Cooperativa sino alla estinzione definitiva della stessa.
Nel caso di specie il socio deceduto ha ottenuto l’assegnazione dell’alloggio pagandone il prezzo, ma ha mantenuto il rapporto sociale con la Cooperativa.
Il socio assegnatario è deceduto e gli sono succeduti gli eredi subentranti nel rapporto sociale.
I predetti eredi non debbono riceverei rimborsi del prezzo dell’alloggio che entrato pro quota nella loro proprietà, ma debbono estinguere il debito del defunto verso la Società.
E’ evidente che sulla entità del debito occorre che gli eredi ne verifichino la correttezza sino all’estinzione della Cooperativa.