Cooperative: casi e soluzioni

Abito in un alloggio costruito in convenzione col Comune da un’impresa edile privata. Poiché la società costruttrice ha come scopo sociale la realizzazione e la vendita di immobili e il mio alloggio è stato costruito in edilizia convenzionata, non può essere rivenduto prima di 25 anni.
Per questo motivo la società costruttrice ha venduto il mio alloggio (ed altri 17 appartamenti) ad una cooperativa a proprietà indivisa che gestisce altri appartamenti nello stesso quartiere in cui abito.
Il mio contratto di affitto (4+4) scade tra poche settimane. Sono già socio della cooperativa e ho già il verbale di assegnazione (scelta obbligata altrimenti avrei dovuto lasciare l\’alloggio alla scadenza). In questi giorni ho trovato una casa da acquistare, nello stesso Comune in cui risiedo.
Volevo sapere se, in caso di acquisto di tale abitazione, posso restare comunque assegnatario dell’alloggio della cooperativa o meno.

Risposta al quesito:
Le informazioni emergenti dal quesito non sono del tutto coerenti e, pertanto, la risposta deve ritenersi generalizzata.
Se l’insediamento abitativo ricade in area PEEP (edilizia convenzionata) e la Cooperativa è a proprietà indivisa, il requisito dell’impossidenza nell’ambito comunale deve essere posseduto al momento dell’assegnazione e mantenuto nel corso del rapporto sociale se così previsto nello Statuto.

Nel luglio 2021 ho fatto domanda di adesione (accettata) ad una cooperativa edilizia e ho prenotato contestualmente un alloggio con relativo box auto; nel contratto di prenotazione erano fissati il prezzo (a meno di modifiche richieste dal socio) e data prevista di consegna (30.9.2022).
Ad oggi i lavori non risultano ancora iniziati e non riesco a sapere se e quando partiranno; nel frattempo avevo manifestato (verbalmente) al responsabile della Cooperativa la mia intenzione di uscire e rinunciare alla prenotazione; mi è sempre stato assicurato che non ci sarebbero stati problemi e che avevano già un altro disposto a subentrare.
Comunque le promesse rimangono tali e dopo diversi mesi non si arriva alla soluzione. Aggiungo che non ho mai ricevuto nessuna documentazione dell’assemblea dei soci tenuta a novembre 2022 (a cui non ho partecipato per impedimenti personali). Cosa consiglia di fare?

Risposta al quesito:
Nel caso rappresentato occorre formulare domanda di recesso, essendosi verificata la modifica dei termini contrattuali riguardanti la consegna dell’alloggio finito.
Se la domanda venisse rigettata, si rende necessario opporre il provvedimento in sede giudiziale entro 60 giorni dalla notifica.
Se il recesso viene accolto, la Cooperativa deve rimborsare quanto versato a titolo di anticipazione del prezzo di assegnazione nel termine previsto dallo Statuto (normalmente conforme a quello del codice civile, cioè 180 giorni dall’approvazione del Bilancio relativo all’anno in cui il recesso è stato accolto).
Scaduto il termine senza riscontro positivo da parte della Cooperativa, l’interessato deve dare corso al giudizio per la condanna della Cooperativa e, se ci sono i presupposti, richiedere i provvedimenti cautelari a garanzia del pagamento.

Un socio già assegnatario di appartamento, con verbale di assegnazione, in affitto (durata contratto 99 +99) di un appartamento in cooperativa (alloggi costruiti in edilizia convenzionata) può diventare proprietario di un immobile a qualsiasi titolo (eredità, donazione, acquisto) nello stesso Comune di residenza (restando socio e assegnatario) dell’appartamento?

Risposta al quesito:
Se si tratta di Cooperativa a proprietà indivisa, soggetta alle norme dell’edilizia convenzionata-agevolata, il socio assegnatario in uso deve mantenere i requisiti soggettivi iniziali, tra cui l’impossidenza nello stesso Comune di abitazione idonea per il proprio nucleo familiare.
Sopraggiungendo la proprietà di un alloggio “idoneo” (un vano catastale per ogni componente il nucleo familiare) il socio perde il requisito e non può godere dell’uso dell’immobile.

Sono socio e consigliere di una cooperativa a proprietà indivisa. Di recente, il Collegio arbitrale si è espresso sull’attribuzione di responsabilità della banca al 90% per i prelievi fraudolenti avvenuti nel 2010. Il Collegio tuttavia ripartisce una parte di responsabilità (10%) al correntista della Cooperativa che a suo tempo era l’ex presidente.
Al riguardo, chiedo se la Cooperativa può rivalersi sull’ex Presidente per la restituzione del 10% oppure debba farlo il socio della stessa. La risposta del lodo arbitrale é arrivata al nuovo Presidente della Cooperativa; dobbiamo renderlo noto anche all’ex Presidente a causa del suo coinvolgimento nella ripartizione di responsabilità? Ci sono decorrenze di termini? É necessario una missiva di messa in mora?
Un’ultima domanda: come dobbiamo agire per la restituzione del 10%? Basta fare una riunione dei soci della Cooperativa oppure ricorrere al Giudice?

Risposta al quesito:
Deve presumersi che un socio della Cooperativa abbia dato corso ad un giudizio arbitrale (per clausola compromissoria prevista nello Statuto) e abbia ottenuto un Lodo favorevole.
Se il Lodo non viene opposto diviene definitivo e costituisce titolo esecutivo attivabile esclusivamente nei confronti della Cooperativa.
Per la rivalsa nei confronti dell’ex Presidente occorre dare corso ad un giudizio di responsabilità, che presuppone il deliberato autorizzativo dell’Assemblea e si svolge innanzi al Tribunale delle Imprese territorialmente competente.
L’azione di responsabilità può essere proposta entro cinque anni dalla cessazione dalla carica dell’amministratore responsabile.
L’attuale CdA, esaminati gli atti e verificata l’effettiva sussistenza del presupposto di responsabilità, deve prima formulare la messa in mora al responsabile e poi convocare l’assemblea per proporre l’azione di responsabilità.

Come socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita, ho avuto l’assegnazione dell’immobile versando tutto il dovuto. Ho deciso di uscire dalla Cooperativa ed ho trovato un socio disposto a subentrare, che verserà quanto dovuto alla Cooperativa.
Ma avendo fatto io diverse modifiche e aggiunte migliorative all’appartamento (documentate ), posso farmi riconoscere con scrittura privata quanto speso?
Ed inoltre l’intervento edilizio rientra nel sismabonus per cui il socio ne beneficerà. Potrei farmi riconoscere almeno il 50%?

Risposta al quesito:
Se le migliorie sono state autorizzate dalla Cooperativa e accettate dal socio subentrante, quest’ultimo è tenuto a rimborsare il socio uscente nei limiti dei costi effettivamente sostenuti.
In tal caso è possibile regolare con scrittura privata il pagamento delle migliorie, ma è consigliabile che di tale circostanza sia tenuta informata la Cooperativa (ciò per rendere trasparente l’operazione e per evitare eventuali ripensamenti del subentrante e della stessa Cooperativa).
Relativamente al sisma-bonus, esso è riconosciuto al proprietario dell’immobile che sostenga la spesa.
Nel caso di specie il socio è assegnatario in uso con patto di futura vendita, sicché il soggetto destinatario effettivo del bonus è esclusivamente il subentrante e, pertanto, la pretesa di ottenere il 50% del sisma-bonus sarebbe sotto diversi profili illecita.

Gentile avvocato, Le scrivo per chiederLe di chiarire i miei dubbi circa le spese di manutenzione e riparazione in Cooperativa. Ero assegnatario in uso e godimento dal 24/01/2013 fino alla data del 23/01/2021, di un appartamento, in regime di edilizia agevolata e convenzionata della mia Regione, i cui effetti traslativi decorrono alla data del 24/01/2021 giusta atto di assegnazione che ho sottoscritto in data 11/02/2015.
Dal 2017 si è verificata perdita di acqua nel sottostante garage, proprio in corrispondenza del mio bagno (abito al piano terra), che ho provveduto a far sistemare (sostituzione della piletta dello scarico della doccia) però l’infiltrazione non si è riparata. Ho fatto successivamente eseguire un’indagine termografica che ha accertato la presenza di perdite nella tubazione di scarico condominiale nella zona interna al solario, probabilmente una perdita nella zona d’innesto dello scarico tra solaio e la curva, e della quale non ho alcuna responsabilità.
La Cooperativa prima e il Condominio poi, ritengono che la riparazione spetti a me, sebbene si tratti di una spesa di manutenzione straordinaria, oltretutto che si è verificata quando non ero proprietario ma conduttore. Può chiarirmi questo dubbio?

Risposta al quesito:
Se si tratta di una perdita che proviene dalla tubazione di scarico comune, non ci può essere alcun dubbio la responsabilità per i costi di riparazione e per gli eventuali danni spetta alla Cooperativa e poi al Condominio formatosi a seguito dei rogiti.
Se, viceversa, perdita idrica proviene dalla tubazione che serve l’appartamento, occorre verificare la causa.
Nel caso in cui si tratti di “difetto costruttivo” ne risponde la Cooperativa se l’evento è stato tempestivamente denunciato dall’assegnatario in uso con patto di futura vendita.
Nel caso in cui la causa sia imputabile al socio usuario, per negligenza o per intervento diretto, lo stesso ne deve assumere gli oneri di riparazione e risarcitori.