Cooperative: casi e soluzioni

Siccome sono il proprietario di un immobile, avevo intenzione di fittarlo ad una Cooperativa sociale, la quale, una volta effettuato un sopralluogo mi dice di essere intenzionata a stipulare un contratto di 6 più 6 nel quale al termine dei lavori di ristrutturazione da me effettuati si procedeva al fitto. Ovviamente ero un pò dubbioso in quanto per me è la prima volta e comunque prima di firmare il contratto avrei preferito farlo visionare a chi di dovere per avere le necessarie garanzie a mio carico.
In caso di fallimento della Cooperativa o altre problematiche, insomma mi volevo assicurare prima di procedere.
Quali sono i consigli secondo Lei prima di agire?

Risposta al quesito:
Riguardo alla stipula del contratto di locazione sussistono diverse problematiche, che devono essere esaminate concretamente i relazione alle situazioni concrete rappresentate e volute dalle parti.
Per quanto riguarda l’eventuale declaratoria di insolvenza con conseguente procedura concorsuale (Liquidazione giudiziale ovvero Liquidazione Coatta Amministrativa) non può prevedersi alcuna pattuizione, in quanto la successione della Curatela o della Liquidatela alla Cooperativa è regolata dalla legge.
Subentrando la Procedura concorsuale il contratto locativo precedentemente stipulato diventa un “rapporto pendente” e può essere sciolto o mantenuto in base a regole che privilegiano l’interesse della massa creditoria.
Il locatore diventa creditore ammesso al passivo per i canoni pregressi, mentre per i canoni in corso diviene creditore in via prededucibile, cioè con il diritto di essere soddisfatto prioritariamente sull’attivo disponibile.
I rischi per il locatore restano, sia in relazione ai tempi di recupero (compatibili con quelli della Procedura) sia in riferimento alla effettiva esistenza di un attivo, senza il quale nessun credito può essere soddisfatto.

Egregio avvocato, sono un socio di una Cooperativa edilizia con mutualità prevalente beneficiaria di un contributo regionale di cui al BUR della Regione Campania nr. 17 del 22/04/2003, contratto locazione decennale con patto di futura assegnazione in proprietà; contributo pari ad euro 21.000 a socio con il possesso di requisiti relativi alla prima abitazione e del reddito. Nell’anno 2013 la Cooperativa ha stipulato i relativi contratti di locazione decennale, con patto di successiva assegnazione in proprietà, da società cooperativa edilizia ai propri soci ai sensi della legge n. 21/2001.
Nel mese di settembre 2024, non essendoci cause impeditive gravanti la maggior parte dei soci ha proceduto all’atto notarile dell’avveramento della condizione (10 anni dalla data del rilascio del certificato di abitabilità) e contestuale passaggio in proprietà.
Purtroppo un socio socio della Cooperativa, pur assegnatario fin dall’anno 2011 (verbale di assegnazione), per problemi gravi di salute (ictus) ha sottoscritto l’atto di locazione decennale nell’anno 2017. In questo caso questo socio che ormai è un ultra ottantenne, deve attendere il decorso dei dieci anni (2027) oppure, in considerazione che nel bando regionale viene riportato che la data di decorrenza dei dieci anni, ha inizio dal certificato di abitabilità e/o fine lavori (2013) si può procedere all’atto di avveramento della condizione con trasferimento della proprietà?
Al momento il notaio ha espresso un parere negativo ma in considerazione dell’età avanzata del socio e della sue precarie condizioni di salute, vi è una possibilità di procedere ?

Risposta al quesito:
La legge prescrive che il contratto di locazione esige la forma scritta per la sua validità, sicché nel caso del finanziamento pubblico condizionato al periodo decennale di locazione, la relativa decorrenza inizia dalla data del rapporto contrattuale.
Nel caso di specie si tratta di una Cooperativa, sicché lil contratto può essere inteso come il verbale di assegnazione, eventualmente integrato da altri verbali in cui vengono enunciate le condizioni, come il prezzo e gli obblighi di assunzione degli oneri condominiali.
Si devono, pertanto, esaminare il predetti atti e, qualora si dovessero riscontrare tutti gli elementi essenziali del contratto locativo, si dovrebbe  interloquire con il notaio e, nell’ipotesi di permanenza dell’indisponibilità al rogito, dare corso ad un giudizio ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza sostitutiva dell’atto pubblico.

Egregio avvocato, una cooperativa di Roma ha stipulato un preliminare di acquisto per un fabbricato di 24 appartamenti. Versata la quota di socio, mi è stato sottoposto il piano finanziario che prevede il versamento in acconto del 30% del prezzo finale di acquisto, prima del rogito che la Cooperativa stipulerà, entro circa 6 mesi, con la Società costruttrice.
Ho richiesto la garanzia fideiussoria per le somme da versarsi, ma ho ricevuto un diniego poiché il presidente della Cooperativa afferma che tale garanzia è rilasciabile solo alle persone fisiche e, quindi, la Società costruttrice non è tenuta a rilasciarla alla Cooperativa che è una persona giuridica. Ritengo che tale impostazione determini una elusione della normativa.
Cosa posso fare perché la Cooperativa rilasci la garanzia fideiussoria o perché la stessa possa essere richiesta dalla Cooperativa stessa alla Società costruttrice?

Risposta al quesito:
Il contratto di appalto stipulato tra la Cooperativa e l’Impresa non sconta l’obbligo della fideiussione per le prestazioni rese da quest’ultima.
Le parti tuttavia possono prevedere diversi tipi di garanzia fideiussoria: quella inerente alla qualità e al completamento dell’opera, quella postuma decennale ed altre.
La Cooperativa, dunque, può e deve garantirsi prima di concludere il contratto con l’impresa verificandone la solidità economica e richiedendo del fideiussioni.
Nella contrattazione, la Cooperativa valuterà se affidare l’appalto anche in ragione del rifiuto dell’impresa a rilasciare le garanzie.
Relativamente alla disciplina degli immobili da costruire è la Cooperativa obbligata a rilasciare la fideiussione al socio prenotatario, ma i relativi costi devono essere sostenuti dalla base sociale, non avendo questo tipo di  Società altre risorse economiche se non quelle rese disponibili dai soci.
In conclusione, la Cooperativa è una società la cui volontà si forma nell’assemblea dei soci, sicché tutte le problematiche inerenti agli interessi di questi ultimi vanno risolte con le decisioni dell’organo deliberativo.
Se la maggioranza accetta il contratto d’appalto in assenza di garanzie fideiussorie, la minoranza non può che adeguarli, salvo il diritto di ogni soci di seguire i lavori verificandone la regolarità e intervenire in caso di inadeguatezza, mettendo in mora gli amministratori.
Se i lavori si dovessero rivelare inadeguati gli amministratori risponderebbero dei danni  unitamente all’Impresa appaltata.

Nel settembre 2018 ho prenotato un appartamento da costruire nell’ambito di una Cooperativa edilizia per la realizzazione di un parco residenziale. Ho sottoscritto un’impegnativa di prenotazione e un piano finanziario, che ho regolarmente onorato, ad eccezione del saldo previsto “alla consegna a fine lavori”.
La data di completamento, indicata nell’impegnativa per gennaio 2020, non è stata rispettata. Con i lavori di costruzione ormai completati, ho formalmente sollecitato la Cooperativa a procedere con la stipula del rogito, che, come concordato, deve avvenire entro tre mesi dal rilascio del certificato di abitabilità, il quale non è stato ancora ottenuto. Ho richiesto alla Cooperativa di attivarsi per ottenere tale certificato.
In risposta, la Cooperativa ha avanzato una richiesta di saldo maggiorata di 54.000,00 euro rispetto all’importo previsto nel preliminare, giustificando l’aumento con l’incremento dei costi dei materiali post-pandemia, gli interessi sulle somme versate e la realizzazione di un box auto di dimensioni superiori. Tuttavia, il box risulta essere di dimensioni inferiori a quelle pattuite.
Ho contestato formalmente l’importo richiesto e mi sono reso disponibile a trovare una soluzione conciliativa per evitare un contenzioso, senza ricevere alcuna risposta. Sottolineo che nel preliminare è esplicitamente esclusa la revisione dei prezzi e che è stabilito che le quote versate non producono interessi.
L’aumento richiesto, imputato all’incremento dei costi dei materiali causato dalla pandemia, rappresenta il 10% del prezzo complessivo dell’immobile. Come posso procedere per tutelare i miei diritti in questa situazione?

Risposta al quesito:
Se l’aumento non è giustificato da una specifica eventualità prevista nel contratto preliminare ovvero da un deliberato assembleare che ha innovato il prezzo, rimasto non opposto, in tal caso il socio può citare in giudizio la Cooperativa per l’esecuzione coattiva dell’obbligo a contrarre ai sensi dell’art. 2932 c.c..
La predetta azione consente di trascrivere nei Registri Immobiliari la domanda giudiziale che assume effetto prenotativo, sicché la Cooperativa non potrà disporre dell’immobile e i creditori soci non potranno aggredirlo fino alla conclusione del Giudizio intrapreso.
Si rende, comunque, necessaria la verifica di tutti i requisiti per la proposizione dell’azione a tutela dei diritti.

Al momento di sciogliere la Cooperativa e procedere alla assegnazione degli alloggi, a seguito di verifiche, la Regione ha scoperto che due soci non sono stati in regola col requisito della residenza.
Ovviamente la Regione ha fatto i conteggi e chiede alla Cooperativa le somme relative all’adeguamento del tasso di interesse del mutuo di questi soci.
Cosa succede se non pagano? Vi è giurisprudenza a riguardo?

Risposta al quesito:
I requisiti soggettivi per l’assegnazione di alloggi di edilizia agevolata dal contributo pubblico non consentono deroghe, sicché i soci che perdano il requisito o non l’abbiano mai avuto non possono beneficiare dell’agevolazione pubblica e decadono dall’assegnazione se non provvedono a rimborsare all’Ente finanziatore la differenza tra gli interessi agevolati e gli interessi a tasso ordinario.
I soci che dovessero rifiutare il pagamento della differenza decadono dall’assegnazione dell’alloggio e devono essere esclusi dalla Cooperativa che dovrà provvedere alla nuova assegnazione degli alloggi in favore di soggetti in possesso dei requisiti soggettivi.

Avrei bisogno di una informazione relativa alla quota sociale di cooperativa sociale. Nel dettaglio mi riferisco alla possibilità di ridefinire in sede di Assemblea dei soci o di Consiglio di amministrazione l’importo della quota sociale per eventuali nuovi soci rispetto a quella versata da coloro che l’hanno costituita.
L’atto costitutivo riporta: … capitale sociale di Euro 2.500,00 (duemilacinquecento) ripartito tra i soci (erano 5 soci, quindi hanno versato 550,00 Euro ciascuno). Lo statuto recita: … Art. 7 (Domanda di ammissione) Chi intende essere ammesso come socio dovrà presentare all’Organo amministrativo domanda scritta che dovrà contenere, se trattasi di persona fisica …

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono Società a capitale variabile, sicché l’aumento di capitale non comporta la modifica dell’atto costitutivo.
Il socio neoammesso versa normalmente la quota minima prevista dallo Statuto sociale.
L’Assemblea dei soci, tuttavia, può imporre varie limitazioni all’ammissione di nuovi soci, tra cui una tassa di ammissione non rimborsabile (per parità nelle spese di gestione già sostenute dai vecchi soci) ovvero la sottoscrizione di una maggiore quantità di azioni.
Occorre, quindi, verificare se esiste un tale deliberato e se lo Statuto prevede limiti all’ammissione di nuovi soci e ai relativi deliberati assembleari da assumere.