Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una Cooperativa a proprietà indivisa. Avendo la Cooperativa versato alla Regione la somma richiesta per compensare la differenza del tasso di interessi per il passaggio a proprietà divisa, chiedo:
se c’è un limite di tempo per l’assegnazione ai soci dell’alloggio?
Chi può fare da Liquidatore e quale è la tempistica?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono persone giuridiche che formano la loro volontà con i deliberati dell’assemblea dei soci, secondo le regole dello Statuto sociale, sicché, nel caso di specie, eseguiti tutti gli adempimenti necessari per il passaggio a proprietà divisa, sarà l’assemblea dei soci a scansionare i tempi se dovesse sussistere il ritardo degli amministratori.
L’assemblea dei soci può nominare il Liquidatore scegliendolo tra i soci o tra persone terze (preferibilmente se un professionista).

Faccio parte come socio di una Cooperativa srl di un villaggio di 150 case. Ho richiesto al CdA copie di varie fatture e alcune precisazioni a seguito del bilancio 2023 inviato.
Il CdA è composto da un Presidente e da 6 membri eletti tra i soci. Dopo le dimissioni di due soci il CdA ha eletto un nuovo membro in altra persona esterna (per cooptazione), che tra l’altro svolge funzioni di commercialista. A seguito della mia richiesta per pec il CdA mi rispose di presentarmi il giorno x e alle ore x nello studio del commercialista (nonché membro CdA). Così andai e trovai presente tutto il CdA. Mi vennero date alcune fatture e date spiegazioni incomplete da parte del Presidente. Faccio presente che il commercialista non ha mai preso la parola, mi ha solo fatto firmare per ricevuta i documenti che mi hanno dato controfirmando (circa 15 fogli tra preventivi e fatture).
Dopo una settimana mi è arrivata una proforma di 1.000 euro da pagare al commercialista per ricerca e predisposizione materiale richiesto, per predisposizione delle risposte alle specifiche richieste e per assistenza e partecipazione in qualità di professionista della Cooperativa alla riunione svoltasi.
Volevo sapere se devo pagare questa cifra, credo sia mio diritto avere questa documentazione e pagare eventualmente le spese per fotocopie. Non sono stata io a voler andare nello studio del commercialista, ma potevano mandare tutto per pec.
Sarei grata di una risposta per potermi regolare. Pago il commercialista che già pago perché commercialista della Cooperativa di cui sono socia.
Un’altra precisazione, vorrei sapere se vi può essere incompatibilità tra la carica di commercialista della Cooperativa e membro del CdA.

Risposta al quesito:
Sussiste l’incompatibilità tra il professionista che svolge il mandato di commercialista e il componente del CdA, se la situazione non viene approvata espressamente dall’assemblea.
Ciò posto, occorre verificare se  la Cooperativa gestisce un villaggio vacanze ovvero è essa stessa una multiproprietà; nel primo caso si deve controllare il contratto di uso della gestione, mentre nel secondo si deve controllare lo Statuto sociale, ciò al fine di rilevare i diritti del socio sull’amministrazione della società.
Nel caso di specie si deve osservare che il socio ha effettuato una richiesta informativa a fronte della quale gli amministratori hanno inteso rispondere “spontaneamente”, sicché non può sussistere alcun contratto professionale in ordine alle spiegazioni e al rilascio della documentazione (a meno che lo statuto ovvero un deliberato sociale disponga diversamente).
Il socio, pertanto, dovrà richiedere specificatamente la causale del pagamento imposto e i riferimenti normativi e, dopo la relativa valutazione, rifiutare il preteso adempimento se ritenuto privo dei predetti supporti. 

Sto valutando il subingresso come socio (in sostituzione di uno dimissionario) in una Cooperativa edilizia che ha già costruito 9 villette di cui 4 risultano assegnate, le altre 4 in fase di assegnazione.
La mia domanda è, una volta liquidata la parte versata dal socio e accollandomi la parte di mutuo gravante su quella villetta, quindi stipulando atto di assegnazione dell’immobile, eventuali debiti da contenziosi che potrebbero nascere nei confronti della Cooperativa (adesso è stata trasformata in srl) possono gravare anche sull’immobile a me assegnato e diventato di mia proprietà esclusiva?

Risposta al quesito:
Se la villetta viene assegnata mediante la stipula dell’atto pubblico innanzi al notaio, occorre verificare esclusivamente le trascrizioni ipotecarie prima della stipula e in assenza delle stesse nessun atto di terzi verso la Cooperativa può riversarsi sull’immobile e sul socio proprietario.
Si deve, tuttavia, verificare il testo dell’atto pubblico, in quanto è possibile che la Cooperativa assegnante imponga al socio l’accollo di eventuali costi futuri, sicché in tal caso eventuali creditori sociali potrebbero aggredire il patrimonio del socio accollante e quindi agire anche sull’immobile in esso ricompreso.

Sto valutando l’acquisto di una villetta da una Cooperativa, subentrando ad un socio uscente (liquidano a lui le quote) e accollarmi la parte restante del mutuo. Si tratta di una Cooperativa che ha realizzato 9 villette, 4 delle quali già assegnati.
Ho avuto modo di visionare i precedenti atti di assegnazione, nonché gli ultimi tre bilanci nonché eventuali pendenze tributarie, la documentazione sembrerebbe tutto in regola, solo un contenzioso con il Comune di circa 40.000,00 euro.
Quali altri controlli prima dell’acquisto posso effettuare per non rischiare nulla?
Un’altra domanda: una volta ottenuta l’assegnazione della villetta, eventuali successivi creditori della Cooperativa possono agire eventualmente sugli immobili già assegnati ai soci?

Risposta al quesito:
Il quesito è specifico a fronte di informazioni del tutto generiche e, pertanto, anche la risposta deve mantenersi sulle generali.
Occorre, innanzitutto, osservare che il socio subentrante deve versare l’intero costo dell’alloggio, sicché non è possibile che si accolli esclusivamente le rate di mutuo residue (a meno che abbia versato un “prezzo” al socio uscente).
Il socio subentrante, quindi, deve verificare il costo complessivo dell’alloggio come risulta iscritto in Bilancio e attenersi ai versamenti dovuti alla Cooperativa, controllando che le richieste di quest’ultima siano conformi alla contabilità sociale.
Solamente se l’assegnazione viene effettuata con atto pubblico (in tal caso occorre verificare le eventuali trascrizioni ipotecarie), il socio acquirente non ha alcun problema, diversamente da quanto accade per l’assegnazione provvisoria, che può essere definita una “promessa di vendita”.
Nel secondo caso l’immobile resta ufficialmente di proprietà della Cooperativa e, pertanto, può essere aggredito dai creditori sociali.

Sono socio di una Cooperativa edilizia indivisa dal 2007 e tutt’ora residente con un mutuo finito di pagare nel 2023. Nei prossimi mesi sarò costretto a cambiare residenza in altra Regione e quindi sarò costretto a spostare la residenza.
Volevo chiede se ci fossero dei vincoli da parte della Cooperativa o del Comune o della Regione visto che sono passati degli anni.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se la Cooperativa abbia fruito di finanziamento pubblico o meno e se lo Statuto sociale regoli espressamente il requisito della residenza.
Per quanto attiene agli obblighi derivanti al socio in caso di finanziamento pubblico, nel caso di specie sono del tutto superati risultando estinto il mutuo agevolato.
Relativamente ai vincoli di Statuto, occorre verificare se il requisito della residenza sia richiesto in via permanente e, in assenza di una tale disposizione, deve ritenersi che non sussista l’obbligo della residenza stabile.

Se un Commissario Liquidatore viene autorizzato dall’Autorità di vigilanza a subentrare nel rapporto pendente con un socio e a trasferirgli l’immobile di cui è prenotatario, nel caso in cui vi sia un’esposizione debitoria residua per il relativo mutuo e il socio abbia versato questa somma alla liquidazione, come si può procedere alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile?
Può il liquidatore accordarsi con l’Istituto bancario (o con chi ha acquisito eventualmente il credito) versando quanto necessario a estinguere il debito (utilizzando la somma a lui versata dal socio a tal fine) affinché l’Istituto presti assenso alla cancellazione dell’ipoteca?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che la Cooperativa sia in Liquidazione Coatta Amministrativa (cioè Procedura Concorsuale equiparabile al vecchio Fallimento, oggi Liquidazione Giudiziale), allorché il Commissario Liquidatore subentri nel contratto di prenotazione all’uopo autorizzato,  tutti i gravami incombenti sull’alloggio assegnato devono essere cancellati dall’Autorità amministrativa che sovraintende alla Procedura, ai sensi della L. n. 400/1975.
Conseguentemente il socio interessato deve sollecitare il Commissario Liquidatore affinché provveda a richiedere all’Autorità tutoria di eseguire l’adempimento di legge.