Cooperative: casi e soluzioni

La Cooperativa nella quale ho in godimento un appartamento sta eseguendo i lavori di installazione di una caldaia geotermica centralizzata. Premesso che non ho memoria di una assemblea con conseguente deliberazione del lavoro, mi domando se è possibile per un socio decidere di non allacciarsi mantenendo l’autonomia attuale. So per certo che la legge lo prevede (un regolamento condominiale non può vietare ai singoli proprietari di staccare i loro appartamenti dall’impianto centralizzato), ferme restando le limitazioni previste sempre dalla legge e la contribuzione comunque dovuta per il consumo involontario.
Il socio di una Cooperativa è paragonabile a un qualunque proprietario di un qualsiasi appartamento ed è quindi applicabile quanto sopra o viene identificato diversamente?

Risposta al quesito:
Il socio di una Cooperativa a proprietà indivisa non ha titolo di proprietà sull’immobile e, pertanto, non è condomino.
Se il rapporto sociale si è instaurato quando già esisteva l’impianto centralizzato, il socio assegnatario in uso deve sottostare alla volontà sociale di mantenimento del predetto impianto e non può sottrarsi alle relative spese.

Sono socia di una Cooperativa edilizia a cui sono stati pignorati degli appartamenti (tra i quali quello che avevo prenotato), Le chiedo se la Cooperativa può permettermi di acquistare uno degli appartamenti non pignorati e a cui dei soci hanno rinunciato, invece che avviare l’iter per cercare di spignorare quello da me prenotato e acquistarlo.

Risposta la quesito:
La Cooperativa resta obbligata nei Suoi confronti in ragione del contratto di prenotazione, sicché, nel caso rappresentato dovrebbe assegnarLe l’alloggio libero da gravami e non ancora prenotato da altri.
Occorre, tuttavia, verificare bene la reale situazione della Cooperativa, in quanto l’esecuzione di pignoramenti lascia supporre gravi difficoltà finanziarie che potrebbero sfociare in ulteriori controversie con i soci e con i terzi.

La nostra Cooperativa sorge agli inizi degli anni 80 in una città della Puglia e viene composta da 10 soci, attualmente in essere. Trattasi di un edificio a 5 piani con n. 2 appartamenti a piano, box auto a piano terra e giardino pertinenziale.
Circa 8/9 anni fa venne a mancare un socio e non avendo eredi o familiari vicini (nessuno si è fatto avanti per pagamento spese condominiali e lavori extra), la stessa Cooperativa ad oggi si è fatta carico di tutte le spese assegnate all’appartamento in questione.
Con la presente avvocato, Le vorrei chiedere, modalità e termini per eventualmente sostituire il socio con uno avente diritto e requisiti imposti, penso dalla regione Puglia.

Risposta al quesito:
Preliminarmente si deve conoscere la situazione della Cooperativa, cioè se essa sia a proprietà indivisa e, quindi, assegni gli alloggi in uso ovvero sia a proprietà divisa e, nonostante il tempo trascorso, non abbia assegnato in via definitiva gli alloggi (o il singolo alloggio).
La predetta precisazione può valere in caso di emersione degli eventuali eredi del socio defunto, ma non incide sulla definizione del rapporto e sulla destinazione dell’alloggio.
Il persistente mancato adempimento delle obbligazioni sociali da parte degli eventuali eredi, infatti, legittima il CdA a deliberare la risoluzione del rapporto sociale per morte del socio, con la conseguente disponibilità dell’alloggio per altro socio prenotatario subentrante.
Quest’ultimo deve versare l’intero prezzo al pari degli altri soci.
Resta il problema del rimborso dei versamenti eseguiti dal socio defunto, la cui soluzione risiede nelle norme statutarie e nella normativa civilistica, ivi compresa la prescrizione per il decorso del tempo.

Spett.le Studio Legale, chiedo informazioni in merito alla competenza dei tribunali.
Un socio di una Cooperativa edilizia di Nettuno fa causa alla Cooperativa per mancata restituzione delle quote dopo le dimissioni. La causa si svolge al Tribunale di Velletri per competenza territoriale, ma dopo un paio di anni i Giudici di Velletri si dichiarano incompetenti e trasferiscono la causa al Tribunale delle imprese di Roma.
Vorrei sapere se contro il provvedimento di trasferire la causa a Roma è possibile fare opposizione.

Risposta al quesito:
Premesso che per valutare l’appellabilità di una sentenza è sempre necessario verificarne il contenuto e la rispondenza alla fattispecie di fatto e di diritto, nel caso di specie sembra corretta la decisione del Tribunale di Velletri.
Si tratta, infatti, di una controversia riguardante il credito derivante dal “rapporto sociale”, sicché la competenza spetta al Tribunale delle Imprese, specializzato in materia di Società.
Sul caso, tuttavia, va osservato che trattandosi di Cooperativa, occorre distinguere se la controversia riguardi esclusivamente il rimborso dell’anticipazione del prezzo dell’alloggio ovvero coinvolga il connesso rapporto sociale.
Nelle Cooperative, infatti, coesistono due rapporti, quello sociale e quello contrattuale (per consolidata giurisprudenza di legittimità) e, pertanto, se nel caso di specie risulta pacifica la risoluzione del primo rapporto, la controversia riguarderebbe esclusivamente il rapporto contrattuale.
In quest’ultimo caso la competenza non sarebbe del Tribunale delle Imprese.
Si deve, inoltre, valutare la convenienza nella proposizione dell’appello, posto che la giurisprudenza in materia non è consolidata.

Spett.le Studio legale, tra i vincoli soggettivi elencati in convenzione
(sono prossima all’assegnazione dell’appartamento prenotato) vi è
quello della residenza, la stessa deve essere mantenuta per 5 anni?
Che sarebbe il minimo di anni per poter sciogliere anticipatamente i vincoli.

Risposta al quesito:
Il requisito ella residenza deve essere posseduto al momento dell’assegnazione definitiva, mentre il vincolo quinquennale, quando esiste, riguarda l’alienabilità dell’immobile assegnato.
Non esiste alcuna norma che imponga la residenza successivamente all’atto pubblico dell’assegnazione, a meno che una tale disposizione sia prevista nello Statuto sociale e venga menzionata nell’atto di trasferimento.

Egregio avvocato, ho in godimento un alloggio di una cooperativa edificatrice (della quale sono conseguentemente anche socia). Da anni sul soffitto della sala si ripresenta il problema di una infiltrazione d’acqua proveniente dal terrazzo soprastante. Negli anni scorsi la Cooperativa è intervenuta sia rifacendo il terrazzo che con interventi più o meno di “rattoppo”, senza arrivare ad una soluzione definitiva del problema.
Da un anno sto sollecitando un intervento visto che l’infiltrazione è ricomparsa ed è sempre più grande (sia telefonicamente che tramite e-mail con foto allegate e ora con la lettera di un Legale), ma da parte della Cooperativa ci sono ad oggi solo tante parole e non si fa assolutamente nulla (il problema sembra essere la signora che abita al piano di sopra, con la quale ci sono stati in passato grossi problemi proprio per i lavori sul suo terrazzo, che non vuole più fare entrare nessuno per controlli e manutenzioni). Anche ieri ho telefonato e mi è stato risposto che se il Presidente non decide loro non possono fare niente.
A questo punto farò mandare dal Legale una seconda lettera, l’idea sarebbe quella di sospendere il pagamento del canone di godimento per inadempimento da parte della Cooperativa. Mi può dare un suggerimento anche Lei su come agire?
Mi sento veramente presa in giro, per di più l’infiltrazione è praticamente sopra la nostra tavola da pranzo e se inizia a piovere sul serio sono guai.

Risposta al quesito:
Sarà il Legale al quale è stato già affidato il mandato, a decidere se dare corso all’azione giudiziaria per l’eliminazione delle infiltrazioni e il risarcimento dei danni subiti, previo accertamento tecnico della causa delle stesse e la conseguente individuazione dei soggetti responsabili.