Cooperative: casi e soluzioni

Nei rogiti che la Cooperativa ci sta sottoponendo c’è la seguente delega:
“La parte assegnataria autorizza la Cooperativa e l’amministratore di Condominio pro tempore, disgiuntamente, a svolgere (anche in suo nome e conto, sia nel suo interesse che nell’interesse della Cooperativa medesima) ogni inerente attività e incombenza e a pattuire e stipulare ogni occorrente contratto e regolamento, con le modalità e i termini che la Cooperativa reputerà necessari, utili od opportuni (compreso, in via esemplificativa, ogni occorrente atto, a titolo oneroso o gratuito, di natura reale od obbligatoria, avente a oggetto la rettifica di confini, la istituzione o la regolamentazione di servitù, nonché la regolamentazione di rapporti, anche relativi alla costituzione, integrazione/modifica di super condominio, tra i fabbricati ed i corpi di fabbrica che fanno parte del suddetto ambito di intervento), dando per rato e valido sin da ora ogni suo operato, con l’unica condizione di non pregiudicare o limitare in alcun modo il diritto di proprietà delle unità immobiliari oggetto del presente atto di assegnazione”. Vorremmo sapere a cosa potremmo incorrere perché ci sembra esporci a situazioni poco chiare.

Risposta al quesito:
Il mandato che i soci dovrebbero conferire alla Cooperativa e all’amministratore del Condomino dovrebbe riguardare la “gestione delle parti comuni”.
Il “condizionale” è necessario, in quanto la clausola non è affatto chiara in ordine all’oggetto del mandato.
In ogni caso non si comprende il motivo del “mandato”, così come confusamente scritto, posto che la Cooperativa forma la sua volontà attraverso l’assemblea e l’amministratore deve eseguire i deliberati dei condomini.
Quanto alle conseguenze, sono facilmente intuibili, posto che il mandato può consentire la creazioni di supercondomini che potrebbero rivelarsi dannosi per i maggiori e in taluni casi inutili costi a carico dei condomini.
Gli amministratori della Cooperativa hanno l’obbligo di redigere il “Regolamento di Condominio” da sottoporre all’assemblea e, una volta approvato, devono allegarlo all’atto pubblico di assegnazione definitiva.
Sarà l’assemblea condominiale ad assumere di volta in volta le decisioni sulla gestione delle parti comuni, compresa l’eventuale rettifica di confini ovvero la creazione del supercondominio.
Quanto precede è conforme sia al diritto che all’interesse dei soci futuri condomini, i mandati al buio sono un rischio.

Chi ha solo redditi derivanti dalla abitazione principale e sue pertinenze è di regola esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi. Allo stesso tempo però è previsto che il socio assegnatario di alloggio in proprietà da cooperativa edilizia sia obbligato a compilare il quadro B della dichiarazione dei redditi. Come si conciliano queste norme?
Se sono assegnataria di immobile da cooperativa edilizia ma non ho altri redditi, rientro nell’esonero oppure devo presentare la dichiarazione dei redditi perché c’è la norma che prevede che devo compilare il quadro? Oppure si intende che devo compilare il quadro B in quanto assegnataria di alloggio in proprietà solo nel momento in cui io abbia altri redditi o apra la partita iva?
Ho aperto lo scorso anno la partita iva e mi sto accingendo a presentare per la prima volta la dichiarazione, ho trovato queste due norme, non riesco quindi a capire se effettivamente avrei dovuto presentare dichiarazione dei redditi anche negli anni precedenti alla apertura della partita iva in quanto assegnataria di immobile oppure no, perché rientra nei casi di esonero non avendo altri redditi.

Risposta al quesito:
I soci di cooperative a proprietà divisa devono dichiarare il reddito fondiario derivante dall’alloggio, a partire dal momento in cui siano in possesso del relativo verbale di assegnazione, pur se non ancora titolari del mutuo individuale.
Qualora si tratti di abitazione principale, il socio avrà, ovviamente, diritto alla corrispondente deduzione, in modo tale che il reddito derivante dall’alloggio non concorrerà alla formazione dell’imponibile complessivo.
Premesso quanto precede, il possesso del solo reddito derivante dall’abitazione principale rappresenta uno dei casi di diritto all’esonero dalla presentazione della dichiarazione.
Ciò vale per chiunque sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile adibito ad abitazione principale e, quindi, anche per i predetti soci.
Tuttavia, la titolarità della partita iva non consente l’esonero dalla presentazione della dichiarazione, indipendentemente dal possesso o meno di redditi ulteriori a quello derivante dall’abitazione principale.
Nel caso di specie, pertanto, la socia assegnataria ha legittimamente esercitato il diritto all’esonero fintanto che non era titolare di partita iva.
Una volta aperta la partiva iva, la stessa socia dovrà, invece, presentare la dichiarazione, indicando nel quadro B il reddito del fabbricato di cui è assegnataria (ferma restando la relativa deduzione, trattandosi di abitazione principale).

Avrei bisogno di sapere delle informazioni relative ad un subentro. La cosa è urgente, in quanto ci hanno chiesto di lasciare libero l’appartamento entro fine giugno.

Risposta al quesito:
Il quesito non pone alcuna problematica specifica, sicché non può darsi alcuna risposta concreta.
Si può solamente riferire che in generale il subentro al socio uscente ovvero al socio defunto è regolato dallo Statuto e dal Codice civile.
La vastità delle problematiche connesse al subentro nel rapporto sociale è oggetto di numerosi trattati giuridici e di molte sentenze giurisdizionali.

Spett.le Studio legale, se possibile vorrei alcuni chiarimenti: una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa anni fa prese dalla Regione Lazio un contributo a fondo perduto, dopo un pò di anni la Cooperativa è passata a proprietà divisa e ha fatto i rogiti.
Alla Regione Lazio è stato chiesto in che anno è stato dato il Nulla Osta per la proprietà divisa, la Regione ha risposto che loro non hanno rilasciato nessun Nulla Osta per la proprietà divisa e tanto meno per fare i rogiti. Vorrei sapere se i rogiti sono validi e se c’è qualcun altro oltre alla Regione per chiedere se è tutto in regola.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare bene la situazione della Cooperativa e del finanziamento ricevuto, in particolare se:
Lo Statuto della Cooperativa prevedeva sia la proprietà divisa che la proprietà indivisa;
Il finanziamento pubblico era previsto esclusivamente per la proprietà indivisa;
L’area dell’insediamento costruttivo era in zona urbanistica riservata all’edilizia popolare.
Ciò posto, nel caso del finanziamento e dell’area vincolati la Cooperativa sarebbe stata obbligata a seguire il procedimento del passaggio alla proprietà divisa, subordinato al Nulla Osta dell’Ente finanziatore, con l’assenso del Comune che ha assegnato l’area.
Nel caso di assenza di vincoli la Cooperativa avrebbe potuto liberamente decidere il passaggio dall’indivisa alla proprietà divisa.
Le eventuali irregolarità possono essere sanate, ma possono anche essere fatte valere da chi ne ha interesse.

Egregio avvocato, sono a richiederLe una consulenza riguardo ad un subentro in un alloggio case popolari. La mia famiglia si è trasferita da mio padre, assegnatario in uso e godimento dell’appartamento, per motivi di salute grave nel settembre 2021 (come richiesto dal medico curante e procedura riconoscimento invalidità all’azienda sanitaria). A fine Marzo 2022 poi trasferiamo qui la residenza per la Legge 104.
Il 30 Gennaio mio padre viene a mancare. La Cooperativa, sita in provincia di Milano, che era al corrente di tutto, ci nega il subentro facendo riferimento allo Statuto generico, che la convivenza con l’assegnatario deve essere di almeno 2 anni. Nella Gazzetta Ufficiale, invece, all’articolo 20 comma 3, si precisa una situazione analoga alla nostra, dove i termini sono di 12 mesi da quando il gestore ne è a conoscenza.
Quindi è corretto riferirmi al regolamento in Gazzetta Ufficiale, anche se si tratta di una Cooperativa privata? E se si, come doveva essere autorizzata la convivenza dato che non ci hanno rilasciato nulla?

Risposta al quesito:
Premesso che occorre verificare il contratto di assegnazione in uso e lo Statuto della Cooperativa, non sembra doversi dubitare del subentro degli eredi nella posizione del socio defunto, come regola generale.
La clausola limitativa del subentro potrebbe risultare nulla all’esito dell’attento esame dei contratti, quello sociale e quello mutualistico.

Volevo chiederLe per quanto riguarda la Cooperativa edile dove ho acquistato casa, avendo fatto il rogito nel 2021, sono due anni che chiedo l’accesso agli atti come socio, ne ho il diritto ma loro me lo negano perché hanno deliberato come socio, ma senza avvisarci neanche tramite raccomandata. Detto questo, è chiaro che non vogliono farmi entrare.
Poi Le chiedo se è normale che alloggi pagati a 800 euro mq e gli altri a 2000 mq, ma poi gente che non si è accollata il mutuo.

Risposta al quesito:
La generalità delle questioni poste non consente risposte adeguate e particolareggiate.
Per quanto riguarda l’accesso agli atti della Cooperativa occorre precisare di quali atti si tratta, posto che la Società è regolata da norme specifiche, che prevedono il “controllo” del Collegio Sindacale (se esistente) ovvero del Revisore unico.
Il socio può leggere il Bilancio annuale e porre al CdA quesiti specifici, a cui l’Organo esecutivo ha l’obbligo di rispondere.
In assenza di risposta ovvero di presumibili occultamenti finanziari, il socio può agire in sede giudiziale ovvero in sede amministrativa, in quest’ultimo caso rivolgendosi al competente Ufficio di Vigilanza presso il Ministero ovvero presso l’Assessorato Regionale se la Cooperativa ha sede nella Regione a Statuto speciale.