Cooperative: casi e soluzioni

Socio di cooperativa edilizia con assegnazione a proprietà divisa degli appartamenti (paga iva su acconto) rinuncia all’assegnazione dopo un anno dalla fattura a favore del socio subentrante che (da accordi scritti nel contratto di prenotazione) paga nuovamente la stessa iva su acconto.
Il socio rinunciatario ha qualche modo per recuperare l’iva versata su un appartamento che non gli verrà più assegnato?

Risposta al quesito:
Nel caso descritto l’originario socio assegnatario ha versato l’acconto sul prezzo dell’immobile, che è stato fatturato dalla Cooperativa con relativa applicazione dell’iva. Successivamente al decorso di un anno dal pagamento, il socio ha rinunciato all’assegnazione, ottenendo dalla Cooperativa la restituzione dell’acconto pagato ad esclusione dell’iva, che non gli è stata rimborsata in quanto presumibilmente versata all’Erario dalla stessa Cooperativa, in ottemperanza agli obblighi fiscali.
Nel contratto di assegnazione è subentrato il nuovo socio, il quale ha versato il relativo acconto, anch’esso assoggettato all’imposta in questione.
Entrambi i soci assegnatari, quindi, hanno versato l’iva sull’acconto rispettivamente pagato alla Cooperativa, in quanto il contratto di prenotazione dell’alloggio (a fronte del quale ciascuno dei due soci ha versato l’acconto) rappresenta un’operazione imponibile ai fini iva, analogamente al contratto preliminare di vendita.
La circostanza che il contratto inizialmente stipulato sia stato poi risolto, avrebbe potuto, in linea di principio, consentire alla Cooperativa (quale soggetto passivo iva) di emettere la nota di credito sull’originaria fattura, al fine di recuperare l’iva versata all’Erario e, conseguentemente, rimborsarne l’importo al socio rinunciatario (nei cui confronti la Cooperativa aveva richiesto l’iva in via di rivalsa).
Tuttavia, dal quesito emerge che la risoluzione del contratto è avvenuta dopo il decorso di un anno dal pagamento fatturato, a seguito dell’accordo consensuale tra le parti, in quanto il socio ha rinunciato all’assegnazione e la Cooperativa ha accettato la rinuncia, acconsentendo al subentro del nuovo socio.
Ciò premesso, non è più possibile per la Cooperativa recuperare l’iva applicata sulla fattura emessa nei confronti del socio rinunciatario, poiché l’art. 26 DPR n. 633/1972 non consente di emettere la nota di credito qualora sia già decorso un anno dall’effettuazione dell’operazione imponibile, come accaduto nel caso di specie.
Conseguentemente, il socio rinunciatario non potrà ottenere dalla Cooperativa il rimborso dell’iva versata sull’acconto.

Gentile avvocato Cannavò, mi rivolgo a Lei, in qualità di avvocato esperto in cooperative edilizie, per chiedere il suo supporto e consulenza legale su una questione riguardante una cooperativa di cui faccio parte.
Sono socio di una cooperativa che nel 2010 ha acquistato dei lotti di terreno per la realizzazione di un complesso residenziale consistente in 14 palazzine per un totale di 56 alloggi che venivano assegnati ai soci. La Cooperativa si è impegnata con atto di convenzione con il Comune a realizzare tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie, con l’obbligo di trasferirle al patrimonio comunale. Le opere di urbanizzazione sono state realizzate ad esclusione di due lotti destinate a verde in quanto la ditta appaltatrice non ha potuto sistemare con alberi come prevedeva la convenzione, in quanto nel contempo é fallita. Da notizie riservate abbiamo saputo che il presidente della cooperativa sta trattando privatamente i due lotti di terreno con un costruttore proprietario del terreno adiacente questi due lotti.
Il quesito che Le pongo è il seguente: il presidente della Cooperativa può vendere i due lotti dopo che ha trasferito gli alloggi ai soci a conclusione dello scopo sociale con tutte le servitù attive e passive comprese le comproprietà dei beni comuni asservite a tutti i corpi di fabbrica formando un condominio di fatto? È possibile che con la sola autorizzazione del CDA, senza prima passare dall’assemblea dei soci in quanto comproprietari del terreno? E se possiamo destinarli ad attività sociali.
Sono consapevole dell’importanza di ricevere una consulenza professionale al fine di comprendere appieno i miei diritti e le opzioni a mia disposizione. Spero che Lei, con la sua esperienza e competenza specifica nelle cooperative edilizie, possa fornirmi la consulenza necessaria per affrontare questa situazione in modo efficace.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, precisare che la risposta al quesito ha carattere generale e non può essere assimilata ad una “consulenza” sul caso concreto, che richiede l’esame accurato della documentazione e dei negozi giuridici connessi.
Ciò posto, si deve rilevare che a seguito dei rogiti notarili di assegnazione degli alloggi, tutte le parti comuni (come tali risultanti dal progetto assentito) si trasferiscono pro quota ai soci assegnatari.
Ne consegue che la cessione e/o la destinazione delle succitate parti comuni spetta all’assemblea del Condominio.
Se le aree in questione non dovessero rientrare nel programma costruttivo, si dovrebbe verificare a quale scopo il CdA ne avrebbe la “gestione”, al fine di valutare la legittimità del relativo operato.
In ogni caso, trattandosi di bene immobile la relativa “gestione” sarebbe, comunque, riconducibile ad un deliberato assembleare che fissa le linee generali della destinazione assegnata.
In base alle norme statutarie, i soci possono chiedere la convocazione dell’assemblea con all’ordine del giorno la destinazione delle aree di cui si tratta.

Sono socia di una cooperativa edilizia agevolata, a seguito di un lungo processo contro il Comune, giudicato reo di aver dato concessione edilizia su un terreno pignorato, è emerso che non posso uscire dalla Cooperativa e sono vincolata ad entrare in possesso dell’immobile.
Dopo pochi mesi, una società ha pignorato il mio immobile ed altri tre per pendenze contro la Cooperativa. Mi è stato proposto un altro immobile, non pignorato, e la quota versata per il primo immobile verrebbe trasferita sul secondo. La Cooperativa ha venduto due appartamenti a seguito della rinuncia da parte dei due soci assegnatari, visto la complicata situazione che si è protratta per anni. Tutti gli altri soci hanno rogitato e sono usciti dalla Cooperativa.
Sospetto di essere rimasta solo io come socia: ho diritto ad accedere al bilancio della Cooperativa? Nel caso in cui emergesse un attivo, a chi spetta questa somma? Infine chiedo se sia legittimo per un socio decidere di uscire o se questo debba cmq essere messo ai voti.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dallo Statuto e dal codice civile; il primo prevede che il socio non in grado di sostenere il programma ovvero che abbia perso i requisiti soggettivi per l’assegnazione, possa recedere dalla Società.
Occorre, poi, distinguere le due posizioni, quella strettamente sociale e quella contrattuale mutualistica.
In caso di recesso legittimo, il socio uscente ha diritto al rimborso totale di quanto versato a titolo di anticipazione del prezzo di acquisto, mentre la quota versata per il capitale va rimborsata con la decurtazione delle perdite subite nel periodo.
Il recesso deve essere accolto o rigettato dal CdA entro 60 giorni dalla richiesta e, in caso di rigetto, il socio può opporsi in sede giudiziale entro i successivi 60m giorni.
Quanto precede, però, deve fare i conti con la situazione economica generale della Cooperativa, in quanto la presenza di pignoramenti immobiliari lascia presumere le difficoltà della corretta realizzazione del programma costruttivo.
In tal caso il socio assegnatario deve bene valutare l’opportunità di acquisire la proprietà dell’alloggio libero da pesi e gravami al fine di recuperare al meglio quanto anticipato.
Se sussistono responsabilità degli amministratori, il socio può valutare se dare corso alle relative azioni contro gli stessi, ove se ne possano riscontrare gli elementi previsti normativamente.
Quanto alla distribuzione degli “avanzi patrimoniali” sembra impossibile che, nella situazione descritta, possano esistere.
In ogni caso, trattandosi di Cooperativa agevolata e, quindi, a mutualità prevalente, gli “avanzi” non sono distribuibili, ma devono essere devoluti ai fondi mutualistici.
Il socio potrebbe solamente aspirare ad ottenere il “rimborso” delle anticipazioni di spesa, eseguite oltre il prezzo dell’alloggio assegnato, purché siano riportate come tali nei Bilanci sociali.

Sono socio di una Cooperativa e a breve mi trasferirò in un alloggio che si è liberato ove manca la caldaia in quanto portata via dal vecchio “socio”.
La Cooperativa sostiene che la spesa dell’acquisto della caldaia nuova spetta a me in quanto già socio della Cooperativa. E’ corretto concedere un appartamento senza caldaia?
Non mi viene concesso nemmeno la possibilità di spostare la caldaia dove vivo adesso.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono obbligate ad eseguire la parità di trattamento dei soci, in relazione al rapporto contrattuale mutualistico.
Se, dunque, la caldaia non risulta fornita a tutti mi soci in base al “Programma costruttivo” dovrà provvedervi il socio subentrante a propria cura e spese, non essendo contrattualmente posta a carico della Cooperativa.
Se, come è probabile, la caldaia è prevista come dotazione programmata dell’alloggio (valida per tutti i soci), in tal caso dovrà la Cooperativa procedere alla reinstallazione, ripartendo la spesa tra tutti i soci e dando corso all’azione di recupero in danno del socio uscente.

Vorrei acquistare un box da una cooperativa, per renderlo pertinenza della prima casa, nel riepilogo dei costi, sono menzionate voci come interessi passivi, spese di istruttoria, imu e oneri condominiali per circa 5.000 Euro, sono dovuti?
Mi è stato detto che non posso neanche accollarmi il loro mutuo, in più vogliono subito un 30% del box già costruito senza certificarmi il costo di costruzione che dovrei detrarre.

Risposta al quesito:
La compravendita è un contratto che prevede la cessione di un bene a fronte del versamento del prezzo.
Se l’acquirente del box è soggetto estraneo alla Cooperativa, quest’ultima è libera di stabilire il prezzo del bene da cedere e l’acquirente è libero di accettatela proposta versando il prezzo.
Se, viceversa, l’acquirente è socio della Cooperativa, in tal caso egli ha i diritti propri del contratto societario, sicché occorre verificare se box rientra nel generale programma costruttivo e se il prezzo preteso è quello approvato dall’assemblea e, comunque, valido per tutti i soci acquirenti.
Solamente dopo avere verificato le circostanze che precedono e altre inerenti alla gestione del programma costruttivo si può esprimere un parere concreto sulle eventuali violazioni in ordine alla cessione del box e alle relative pretese della Cooperativa.

Gentilissimo avvocato, se è possibile volevo un suo primo parere su quello che mi è successo… anche a costo di venire in Studio a Roma.
Nel 2017 entro a far parte di cooperativa edile pagando quota di iscrizione e degli 11 alloggi prenoto quelloa più grande con sottotetto per un acquisto di 232.000 Euro. Fatto il compromesso verso 40.000 euro. A questo punto mi dicono i responsabili (presidente e responsabile ai lavori) che la casa che avevo prenotato ha un problema di catasto… dico che voglio i miei soldi indietro, loro mi dicono che me li daranno al più presto.
Passano due anni e mi invitano a visionare l’appartamento sotto, io capendo che non mi avrebbero dato più i soldi faccio il compromesso per quest’ultimo alloggio, ma in quello sopra noto subito dopo che iniziano i lavori.
Ebbene alla mia immediata domanda mi rispondono che la casa è stata acquistata da un parente loro, ma la beffa che è stata acquistata per 169.000 Euro, insomma sono stato raggirato.
Chiedo immediatamente l’accesso agli atti ben 5 volte, sempre negato perché loro sostengono che dopo avere fatto il rogito nulla è dovuto, tutto ciò è inverosimile e disonesto, ho anche estratto il suo atto ed ho scoperto che neanche il mutuo si è accollato come tutti noi e neanche interessi di preammortamento, che tutti noi abbiamo pagato… sento puzza di truffa.

Risposta al quesito:
La vicenda consta di tre aspetti:
il primo è quello contrattuale, secondo cui il socio ha firmato il nuovo atto, manifestando la propria volontà di cambiare la prenotazione dell’appartamento; occorre verificare se dalla formulazione dell’atto emergono elementi di specifico consenso che escludano vizi della volontà;
il secondo è quello del “raggiro” che, tanto ai fini civili, quanto ai fini penali richiede la prova oggettiva dell’inganno e dell’ingiusto profitto quali elementi comportamentali riconducibili all’autore del fatto criminoso;
il terzo è quello della regolarità nella gestione economica dell’assegnazione, eseguita dagli amministratori in difformità alle norme societarie che regolano le Cooperative.
I tre aspetti vanno approfonditi mediante l’esame della documentazione e la verifica dei supporti probatori, ciò al fine di potere valutare l’azione giudiziaria da intraprendere e il risultato possibile da ottenere.