Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una Cooperativa edilizia, oggi “divisa”, composta da 9 soci facenti parte del personale appartenete alle forze armate e di polizia, che su un terreno comunale, poi acquisito in proprietà, ha edificato villette a schiera composte da nove unità immobiliari e parti comuni le cui unità immobiliari sono state cedute ai soci con rogito notarile (oggi Condominio). Un socio della Cooperativa e proprietario dell’immobile, non avendo impedimenti che lo vietano, avrebbe intenzione di trasferirsi, dopo una lunga vita lavorativa, nella sua Regione di origine e cedere la sua unità immobiliare ad un civile non appartenete alle forze armate e di polizia.
Per quanto, i soci della Cooperativa pongono i sottoesposti quesiti: Può essere ammesso alla Cooperativa quale socio una persona non appartenente alle forze armate e di polizia oppure bisogna attuare modifiche statutarie?
È permesso che uno dei restanti otto soci acquisisca le quote del socio uscente?
Si possono suddividere la quota del socio uscente tra gli altri otto soci restanti?

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito sembra che la Cooperativa, ancorché a proprietà divisa, non abbia a tutt’oggi stipulato gli atti pubblici di trasferimento degli alloggi ai soci prenotatari; si deve anche presumere che la Cooperativa sia beneficiaria del contributo pubblico agevolato per gli appartenenti alla FF.AA..
Sul presupposto che precede, non è consentito il subentro nella qualità di socio prenotatario al soggetto che non sia in possesso dei requisiti statutari.
A nulla servirebbe la modifica dello statuto se la Cooperativa è beneficiaria del contributo pubblico speciale.

Egregio avvocato, il quesito che Le pongo ha ad oggetto una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa con mutuo edilizio agevolato ai sensi della L. 5.8.1978 n. 457 e ss.mm. e ii., sulla base di Convenzione stipulata per l’attuazione di detta legge, tra l’Istituto bancario e la Regione.
La Cooperativa è in liquidazione coatta amministrativa da circa dieci anni. Tutti i prenotatari hanno abitato negli appartamenti sin dalla realizzazione degli alloggi, avvenuta circa 30 anni fa.
La maggior parte degli alloggi sono stati oggetto di atto di assegnazione a mezzo atto notarile con accollo del mutuo, qualche anno prima dell’avvio della liquidazione coatta, ad eccezione di due immobili.
Per i restanti alloggi, si è verificato quanto segue: un socio prenotatario è stato escluso dalla Cooperativa prima della liquidazione per morosità, mentre l’altro alloggio è rimasto in godimento al socio prenotatario che, tuttavia, non ha mai stipulato l’atto notarile, pur continuando a versare le rate del mutuo ipotecario, residuando solo due rate non pagate. L’istituto bancario mutuante si è insinuato al passivo per le rate di mutuo non pagate relative ai due alloggi non trasferiti ai prenotatari.
Ad oggi, nonostante le interlocuzioni e trattative con il Commissario liquidatore, quest’ultimo socio non ha trovato una soluzione che gli consenta il trasferimento della proprietà dell’immobile in proprio favore, pur essendosi offerto di pagare la propria parte residua di mutuo, poiché il Commissario, pur avendo inizialmente aperto un dialogo, non ha più collaborato e non ha risposto a lettere e solleciti.
Mi chiedo se è possibile instaurare un giudizio ex art. 2932 c.c. e se l’esistenza di un’ipoteca può costituire un possibile ostacolo (come in Trib. Bologna n. 345/2020) o se ci sono possibili motivi di inammissibilità o improcedibilità di altro genere (si consideri anche che non ci risulta che l’atto di prenotazione sia stato trascritto).
Il socio può domandare al Commissario liquidatore l’accesso a tutti gli atti e documenti della Cooperativa?
Mi chiedo se, in alternativa, è possibile rivolgersi all’Autorità di Vigilanza o se ci sono altre strade oltre a quella dell’art. 2932 c.c..

Risposta al quesito:
Con il Decreto di LCA si determina l’apertura della Procedura concorsuale, secondo cui i creditori partecipano alla distribuzione dell’attivo in parità di condizioni, ferma restando la gradazione dei loro crediti (prededucibili, privilegiati, chirografari, postergati).
Per espressa disposizione normativa (già Legge Fallimentare del 1942, oggi Codice della Crisi d’impresa) i rapporti “pendenti” (nel caso di specie il preliminare di assegnazione) sono soggetti alla particolare disciplina secondo cui il Curatore ovvero il Commissario Liquidatore può subentrare oppure sciogliersi, con la conseguenza che, nel primo caso restano ferme le originarie convenzioni del preliminare, mentre nel secondo caso la Procedura acquisisce la disponibilità dell’immobile (da vendere all’asta) e il socio prenotatario viene ammesso al passivo per l’importo delle anticipazioni del prezzo da lui effettuate.
Nell’ottica normativa che precede non è consentita l’applicazione dell’art. 2932 c.c., fatta eccezione per il caso in cui il preliminare di assegnazione risulti trascritto nei Registri Immobiliari.
Recentemente (2020) è intervenuta la normativa secondo cui le Procedure concorsuali devono sottoporre la problematica delle assegnazioni all’Autorità di Vigilanza e ai Comuni assegnatari delle aree, affinché valutino la finalità sociale dell’assegnazione degli alloggi e intervengano di conseguenza.
Sul tipo di intervento la normativa non fornisce specificazioni, sicché il tentativo dei soci prenotatari può essere quello di rivolgere istanza alle predette Autorità pubbliche, la prima affinché autorizzi il Commissario Liquidatore al subentro nel preliminare, la seconda affinché reclami i vincoli urbanistici sull’area assegnata alla Cooperativa.
Occorre, inoltre, esaminare concretamente tutta la situazione per individuare le eventuali azioni da intraprendere al fine di prospettare la “convenienza” per il ceto creditorio al subentro nel contratto preliminare da parte del Commissario Liquidatore.

Sono proprietario di una unità immobiliare che precedentemente era parte di una cooperativa divisa (ex indivisa) di cui sono tutt’ora socio.
Ci sono dei vincoli a cui devo sottostare prima di poter considerare una vendita della mia unità immobiliare?

Risposta al quesito:
Preliminarmente si deve verificare se l’alloggio è stato realizzato dalla Cooperativa in regime di edilizia convenzionata-agevolata, poiché in tal caso sussistono vincoli specifici relativamente alla vendita a soggetto terzo.
Se, infatti, l’alloggio è stato edificato su area PEEP assegnata dal Comune ed è stato finanziato dal contributo pubblico, sussistono i seguenti vincoli a carattere generale (normalmente rilevabili nella Convenzione stipulata con il Comune concessionario):
-La vendita non può essere effettuata prima dei cinque anni dall’atto di proprietà stipulato dal primo assegnatario e deve riguardare esclusivamente la costruzione e non il terreno su cui essa insiste;
-Il nuovo acquirente deve essere in possesso dei requisiti soggettivi;
-Il prezzo non può essere superiore a quello di massima cessione previsto dalla Convenzione pubblica;
I predetti vincoli possono essere rimossi nei termini previsti dalla legge.
Per quanto riguarda il limite temporale, l’alienante può richiedere l’autorizzazione alla vendita anticipata se ricorrono validi motivi (ad esempio cambio di residenza per motivi di lavoro o di salute); l’autorizzazione va richiesta all’Ente pubblico finanziatore e in assenza al Comune concedente l’area.
Per quanto attiene al prezzo massimo di cessione, esso può essere rimosso mediante la procedura di affrancazione, rivolgendo l’apposita istanza al Comune e versando il relativo importo calcolato dall’Ufficio competente.
Anche per il vincolo del diritto superficiario si può rivolgere l’istanza per la relativa rimozione al Comune, che determinerà l’importo da pagare.
Con la rimozione del vincolo superficiario cade anche quello del termine dell’alienazione, che può essere liberamente effettuata quando il terreno è in proprietà.
Anche se è raro, possono sussister altri vincoli di natura privatistica, imposti dallo Statuto della Cooperativa, ma che, in tal caso, devono essere citati nell’atto pubblico di prima assegnazione, altrimenti hanno valore esclusivamente per il primo assegnatario.

Sono interessata a comprare un immobile che inizieranno a costruire a fine 2023 e dovrebbe essere pronto a fine 2025.
Vorrei fare delle verifiche sulla cooperativa costruttrice e tutelarmi prima di sottoscrivere qualsiasi cosa. Nei prossimi giorni riceverò la proposta scritta e la documentazione. Potete supportarmi?

Risposta al quesito:
L’acquisto di alloggio in Cooperativa ha certamente caratteristiche peculiari, sicché appare preferibile eseguire alcune verifiche preliminari:
-Valutare l’affidabilità degli amministratori, i quali devono assumere il mandato del socio per la realizzazione degli immobili;
-Controllare l’esistenza effettiva dei soci realmente interessati alla realizzazione edilizia;
-Accertare la coerenza del programma economico e la capacità dei professionisti incaricati della realizzazione;
-Esaminare le regole imposte dallo Statuto sociale e dall’eventuale regolamento interno della Società.
Controllare il contratto d’appalto e la solidità dell’impresa costruttrice. Quanto precede riguarda le verifiche preliminari, che possono essere determinanti per escludere l’adesione alla Cooperativa, ma non sono certamente esaustive in ordine all’evoluzione della realizzazione edificatoria.
La Cooperativa, infatti, si regge sul contratto di società, secondo cui i soci si obbligano ad osservare i deliberati sociali da loro stessi condivisi a maggioranza.
I predetti deliberati riguardano anche la gestione della realizzazione edilizia, sicché possono mutare le condizioni del contratto preliminare di assegnazione, se le relative condizioni vengono approvate dai soci prenotatari.
La vincolatività delle decisioni sociali può impegnare il socio prenotatario che non si tutela tempestivamente nelle diverse fasi realizzative dell’alloggio, soprattutto seguendo l’andamento gestionale e partecipando attivamente all’attività sociale.
Le fasi realizzative, dunque, possono presentare diverse criticità, non sempre prevedibili e soprattutto non risolvibili bonariamente, sicché molti soci pur di non perdere ciò che hanno anticipato sono pronti a pagare le somme richieste dagli amministratori, più elevate di quelle contrattualmente previste.
La tutela professionale preventiva, seppur giovevole, non può assicurare una garanzia assoluta.

Gentile avvocato, venuto a mancare mio padre, ci ritroviamo in una situazione dove nell’eredità risultano presenti delle quote relative ad una cooperativa edilizia in liquidazione, inerente ad una casa vacanza.
Lo stesso liquidatore comunicava a noi eredi l’impossibilità di rinunciare alle quote, vista la suddetta liquidazione della Cooperativa.
Il mio quesito é il seguente: è possibile richiedere la liquidazione delle quote di mio padre pur di non entrare a far parte della Cooperativa mantenendo l’immobile? Se dovessimo rinunciare chiedendo la liquidazione delle quote tutti e 3 i figli tranne la moglie, a cosa si andrebbe incontro?

Risposta al quesito:
Le informazioni fornite con il quesito non sono sufficienti a consentire una pur generica risposta.
Si deve verificare, infatti, il contratto di uso dell’immobile, consentito a coloro che possiedono la quota capitale della Società.
Non esiste, pertanto, l’ipotizzata “separazione” tra le quote e la proprietà dell’immobile, trattandosi di elementi di un unico contratto.
Con la successione si determina il diritto di ciascun coerede di partecipare pro quota al pacchetto azionario.
Nel caso prospettato le quote sarebbero ripartite per 1/3 alla moglie del de cuius e per i restanti 2/3 ai figli in parti uguali, se non esiste disposizione testamentaria.
La gestione delle quote è regolata dalle disposizioni civilistiche sulla comunione ereditaria e, in caso di disaccordo, si può procedere alla divisione, consensuale o giudiziaria, attuabile secondo il patrimonio complessivo dell’asse ereditario e/o con conguagli in denaro.
La Cooperativa intratterrà i rapporti con gli eredi secondo il contratto sociale e mutualistico.

In data 13.05.2013 ricevevo l’assegno circolare per rimborso di somme versate in acconto ad una Cooperativa con sede in Toscana. In data 20.02.2020 il Commissario liquidatore di un’altra Cooperativa richiedeva la restituzione di dette somme, in quanto per il rimborso sarebbero state sottratte dal c/c di quest’ultima, che aveva in comune con la prima gli amministratori.

Risposta al quesito:
Se il rimborso è legittimo in base al recesso accolto dal CdA, il Commissario di altra Cooperativa non ha alcun diritto a richiedere la restituzione di quanto percepito dal socio uscente.
Il predetto Commissario deve agire esclusivamente contro gli ex amministratori delle due Cooperative, tranne che possa dimostrare un accordo criminoso tra gli stessi e il socio beneficiato dal rimborso.