Cooperative: casi e soluzioni

Siamo una cooperativa divisa composta di nove appartenenti FF.AA. e Polizia che da 23 anni percepisce il contributo concesso per 35 anni. Abbiamo acquisito la proprietà individuale delle unità immobiliari in favore di ogni socio con la stesura notarile del rogito. Un socio vuole dimettersi da tale cooperativa.
Come i restanti soci possono evitare la liquidazione della cooperativa, continuando a percepire i propri contributi?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha assegnato tutti gli alloggi e non sussistono pendenze può essere messa in liquidazione volontaria al fine di evitare costi inutili di mantenimento.
Con una apposita istanza al Ministero si può ottenere l’erogazione dei contributi ai soci singolarmente o mediante un delegato.

La nostra cooperativa edilizia presente uno statuto che consente il subentro degli eredi a seguito del decesso del socio e chiarisce anche l’aspetto circa il possesso dei requisiti. Non ci sono conflitti né all’interno della cooperativa né tra gli eredi.
I quesiti vertono sulle procedure amministrative da seguire: il decesso di un socio non facente parte del CdA va comunicato al Registro delle imprese?
Gli eredi dopo quanti giorni dal decesso vanno iscritti sul registro dei soci e in quale formula (cumulativamente “eredi di…”, oppure l’elenco nominativo di ciascun socio?) e dopo quanto dal decesso partecipano alle assemblee?
E’ obbligatorio che, in caso di più eredi, vada nominato un rappresentante degli eredi?
Purtroppo la normativa al riguardo è molto frammentaria e spesso contraddittoria.

Risposta al quesito:
Le Cooperative hanno l’obbligo di comunicare annualmente l’elenco soci all’Albo delle Cooperative e deve essere allegato al Bilancio.
Se si tratta di Cooperativa operante nell’ambito dell’edilizia agevolata, gli eredi devono nominare il loro rappresentante che sia in possesso dei requisiti soggettivi ai fini dell’occupazione dell’alloggio. Nel libro soci va iscritto il rappresentante degli eredi, ma possono anche essere iscritti tutti questi ultimi, purché al seguito.
Con la nomina del rappresentante, va eseguita l’iscrizione nel libro soci, sicché inizia a decorrere l’obbligo della convocazione nelle adunanze assembleari.

Circa 10 anni fa ho comprato una casa in cooperativa con alloggio assegnato. Ho pagato circa 150 mila euro e la cooperativa ne chiedeva ancora altri 38, mi sono rifiutata di darglieli e mi hanno estromesso dalla cooperativa. E’ iniziato un iter giudiziario lunghissimo.
Premetto che la cooperativa ha in corso una procedura fallimentare. Il mio avvocato ha ritenuto opportuno fare anche causa ai soci.
Il Tribunale civile ha rigettato la richiesta di avere i soldi che ho versato con assegni e mi ha condannato a pagare le spese legali ai soci.
Secondo Lei c’è una possibilità di avere almeno in parte i soldi che ho versato (sono 155 mila euro)?

Risposta al quesito:
Nel caso di fallimento sopraggiunto della Cooperativa, il socio receduto ha diritto di essere ammesso al passivo per il credito del rimborso di quanto dallo stesso versato in acconto prezzo dell’alloggio.
Non ci sono altri diritti del socio verso la Curatela fallimentare o Liquidatela.
Il socio, tuttavia, può costituirsi parte civile (se ancora in tempo) nei confronti degli ex amministratori, qualora sia insorto un procedimento penale a loro carico; può anche agire con l’azione di responsabilità nei confronti dei medesimi amministratori in sede civile, se ci sono le condizioni.

La mia domanda è: si può acquistare una abitazione del 2005 circa con diritto di superficie facente parte di un complesso di edilizia agevolata e convenzionata (PEEP), seconda cessione, mediante determinazione prezzo di cessione del Comune, ma senza il requisito soggettivo del reddito?
Cosa si rischia? L’atto é nullo? E in futuro viene rinnovata la Convenzione con il Comune?

Risposta al quesito:
Essendo trascorsi oltre cinque anni dalla prima assegnazione non esiste alcuna limitazione in ordine al requisito reddituale.

Mio marito (socio della cooperativa edilizia solo lui anche se siamo in comunione di beni) è prossimo all’assegnazione dell’appartamento prenotato, Le chiedo se può (possiamo) acquisire l’usufrutto ed invece la nuda proprietà lasciarla ad un figlio (celibe) e se fattibile i requisiti soggettivi devono essere presenti per tutti e due e per me.
In particolare “l’impossidenza” di abitazioni in tutto il territorio nazionale adatte alla famiglia anche se acquistate senza agevolazioni prima casa. La Convenzione non contempla tale fattispecie.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito sembra doversi ritenere che la Cooperativa ha usufruito del contributo pubblico.
Ciò posto, non è escluso che, in sede di atto pubblico, il socio dichiari di volere frazionare l’assegnazione, riservando a sé stesso l’usufrutto (unitamente alla moglie) e lasciare la nuda proprietà al figlio.
In tal caso, però, il figlio deve essere convivente nel medesimo nucleo familiare, proprio a fini dei requisiti soggettivi che, per legge, devono essere presenti per tutti i componenti della famiglia dell’assegnatario.
Il requisito dell’impossidenza riguarda l’immobile che sia nel medesimo Comune in cui è localizzato l’insediamento abitativo della Cooperativa, mentre per quanto riguarda l’intero territorio nazionale l’eventuale proprietà di una casa incide ai fini del requisito reddituale.

Sto valutando l’adesione ad una cooperativa edilizia finalizzata all’assegnazione di tre unità abitative, avrei necessità di chiarirmi rispetto ai profili di rischio ed alle possibili tutele in particolare avendo riguardo a: garanzia dei pagamenti effettuati prima dell’assegnazione; responsabilità del socio cooperatore in caso di insolvenza; aumento dei costi di costruzione forme di tutela rispetto al concorso del socio quantomeno in termini di limitazione percentuale – aliquota iva applicabile all’assegnazione (la cooperativa appalterà ad impresa terza l’edificazione). Da ultimo nello statuto della cooperativa è previsto l’obbligo dei soci al versamento dell’eventuale sovraprezzo determinato dall’assemblea su proposta degli amministratori.
Questo impegno è da intendersi applicabile solo alle nuove adesione o è esteso anche ai soci che avessero già sottoscritto la relativa quota?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono basate sul contratto di società riconducibile alla Statuto sociale ,integrato dalle norme del Codice civile e dalle leggi speciali.
Nelle Cooperative coesistono due rapporti: uno sociale e l’altro contrattuale mutualistico, quest’ultimo basato sul preliminare di assegnazione.
Il socio è certamente garantito in ordine ai diritti e agli obblighi contenuti nel predetto preliminare, ma tale garanzia non può essere assoluta, in quanto possono sopraggiungere deliberati assembleari che mutano aspetti di quel contratto (soprattutto in relazione ai costi di costruzione che lievitano nel tempo).
Nel caso di deliberato modificativo, il succitato preliminare soccorre il socio promissario, nel senso che egli può recedere del contratto, ferme restando le condizioni in ordine al rimborso delle quote versate, come espresse nello Statuto.
Il socio non risponde dei debiti sociali, in quanto la Cooperativa è una Società a responsabilità limitata, ma risponde esclusivamente per gli impegni assunti con il preliminare e con i deliberati assembleari non opposti giudizialmente.
Il sovrapprezzo deve essere deliberato dall’assemblea e può impegnare i soci sopraggiunti dopo il deliberato; peri soci già esistenti la delibera dovrebbe approvare un aumento di capitale.