Cooperative: casi e soluzioni

Premesso che sono socio nonché componente del CdA di una Cooperativa edilizia a proprietà divisa, l’Assemblea dei Soci della stessa nell’ultima riunione ha deliberato di “riconoscere” al Presidente del CdA (anche egli socio) quale “ringraziamento” per la proficua attività profusa in favore della Società nell’arco di oltre 10 anni, svolta sempre a titolo gratuito, il trasferimento in suo favore della proprietà di un ufficio posto nella palazzina costruita dalla Cooperativa per gli alloggi dei soci.
Sono pertanto a richiederLe quanto segue:
1) tale operazione può essere qualificata come donazione (“assegnazione” a titolo gratuito) o deve qualificarsi come compenso per l’attività di amministratore svolta dal Presidente?
Secondo l’opinione del Presidente l’operazione è da qualificarsi come donazione, mentre secondo la mia opinione l’operazione è da qualificarsi come compenso per la prestazione svolta dal Presidente; secondo me in quest’ultimo caso bisognerebbe procedere alla vendita dell’ufficio al Presidente specificando nell’atto che, avendo la Cooperativa riconosciuto all’amministratore a titolo di compenso per il lavoro svolto l’unità immobiliare in oggetto, nulla è dovuto quale corrispettivo dell’alienazione.
2) Premesso che il Presidente/amministratore non è legato alla Cooperativa da rapporto di lavoro dipendente né da un rapporto di lavoro professionale autonomo (non è un professionista) e che quindi la sua prestazione rientrerebbe tra quelle di lavoro para-subordinato, se l’operazione è qualificabile come compenso per l\’attività di amministratore para-subordinato, le iscrizioni della Cooperativa all’Inps (matricola aziendale) e quella del Presidente/amministratore alla Gestione separata dello stesso Ente vanno fatte con riferimento alla data della delibera assembleare di riconoscimento del compenso (nonostante la prestazione è stata di fatto svolta antecedentemente nel tempo)? E così facendo non si corre il rischio di una sanzione?
Inoltre successivamente, una volta conclusa l’operazione, andrebbe comunicata la cancellazione della Cooperativa dall’Inps Aziende?

Risposta al quesito:
Premesso che la Cooperativa ha come scopo l’assegnazione ai soci degli alloggi realizzati ivi comprese le pertinenze e la quota delle parti comuni, l’operazione prospettata può essere effettuata ad integrazione dell’originaria assegnazione dell’alloggio al presidente.
Si tratta, quindi, di prevedere un “prezzo agevolato” accettato dall’assemblea, ciò per evitare le ipotesi enunciate nel quesito, entrambe possibili, ma certamente più dispendiose.
Va, inoltre, osservato che al presidente può essere riconosciuto il “vantaggio” con delibera assembleare che riconosce il rimborso delle spese sostenute nel corso del decennio.
Non si tratterebbe, dunque, di un “compenso”, ma di una agevolazione in linea con l’attività mutualistica della Cooperativa.

Sono presidente del C.d.A. di una cooperativa a proprietà indivisa ed ho il seguente quesito: è venuto a mancare un socio che viveva solo in quanto non coniugato e senza figli. Gli eredi sarebbero due sorelle e cinque o sei nipoti, quattro dei quali figli di due fratelli morti da tempo.
Loro non decidono chi deve subentrare ed io non so come regolarmi.

Risposta al quesito:
Il CdA deve intimare la nomina di un rappresentante entro un termine (non inferiore a 15 giorni) e in mancanza deliberare la decadenza dall’assegnazione.
La notifica dell’intimazione e dell’eventuale successivo deliberato va eseguita a ciascun erede personalmente.
Nel caso di mancato riscontro il CdA deve dare corso all’azione giudiziaria per il recupero dell’immobile se nella disponibilità degli eredi.

Nel 2018 per fare un favore ad un ex amico che doveva aprire una cooperativa mi chiese di essere socio (io, lui e suo figlio) poi è sparito…
Ho ricevuto una richiesta di pagamento Tari dell’anno 2018.
Da una visura camerale risulta che io sono amministratore unico, risulta anche che la Cooperativa è Dormiente… cosa significa?
Non riuscendo a rintracciare gli altri due soci come posso uscire o chiudere la Cooperativa? Se non pago questa Tari possono prendere i soldi dal mio conto personale?
Io nel frattempo faccio tutt’altro con una partita iva forfettaria.

Risposta al quesito:
Gli amministratori delle Cooperative rispondono personalmente dei debiti fiscali, sicché nel caso prospettato va pagato il tributo, pena l’azione esecutiva da parte dell’Ente creditore, abilitato ad eseguire le azioni di esecuzione forzata, tra cui il pignoramento dei conti correnti.
L’unica possibilità può essere l’eventuale prescrizione o la decadenza.
La Cooperativa deve essere estinta dopo la messa in liquidazione.
Nell’impossibilità di trovare gli altri soci, si può rivolgere istanza alla Vigilanza del Ministero delle Imprese per lo scioglimento coatto.

Egregio avvocato, sono ex socio (di 11 soci) di una cooperativa edilizia in Roma. Abbiamo rogitato nel 2012. Dal 2018 la cooperativa è stata commissariata per irregolarità amministrative contabili e tributarie e il contributo pubblico è stato sospeso.
Nel 2021 il precedente Commissario Governativo ha intentato dei procedimenti civili nei confronti di noi ex soci (nel particolare per iva asseritamente non corrisposta da noi ex soci all’atto del rogito). Tali procedimenti sono a tutt’oggi in corso.
L’ultimo Commissario Governativo ha cessato il suo incarico a fine Settembre relazionando al MIT lo stato di insolvenza e chiedendo di instaurare la procedura di LCA. Da indiscrezioni a breve verrà emesso il Decreto di LCA da parte della competente Direzione Generale del MIT. Con il Decreto LCA la cooperativa perde la personalità giuridica e perdendo la personalità giuridica perde anche la capacità di stare in giudizio.
Quindi il mio primo quesito: con il Decreto di LCA cosa accade ai giudizi tutt’ora in pendenza tra la cooperativa e gli ex soci?
Secondo quesito: il contributo pubblico non erogato dalla sua sospensione (2018) fino al Decreto di LCA può essere richiesto dagli ex soci? Se affermativo a chi deve essere richiesto, alla Cooperativa o al MIT/Provv. OO.PP.?

Risposta al quesito:
Sopraggiungendo la Liquidazione Coatta, la rappresentanza della Cooperativa viene trasferita al Commissario Liquidatore, il quale ha l’obbligo di proseguirei giudizi recuperatori, se ritiene che sussistano i presupposti di diritto.
Il contributo pubblico sospeso può essere revocato in ragione dell’insolvenza (ipotesi probabile).
I soci possono tutelarsi in vari modi: eventuale opposizione alla LCA, eventuale istanza al Ministero con indicazione di responsabilità dei Commissari, eventuale azione nei confronti di ex Amministratori, etc…
In ogni caso devono essere valutati i presupposti di diritto e verificare la strategia più utile da assumere.

Una cooperativa edilizia ha a suo tempo edificato ed assegnato gli immobili abitativi ai soci. La cooperativa è stata condannata in via definitiva a pagare al Comune concedente l’area in diritto di superficie, una somma oltre spese legali quale differenza dell’ulteriore valore economico delle aree espropriate.
I soci rispondono del pagamento ed in che misura?

Risposta al quesito:
Premesso che la concessione comporta il diritto del Comune di inseguire gli effettivi proprietari per il canone concessorio, certamente al momento del rinnovo, ciò posto occorre verificare le eventuali riserve della Cooperativa nell’atto pubblico di assegnazione.
Se ad esempio in tale atto è previsto l’obbligo del socio di pagare quanto ancora dovuto a terzi dalla Cooperativa, in tal caso sussiste l’obbligo diretto del socio di versare al Comune il saldo del canone concessorio.
Occorre, dunque, verificare l’atto pubblico di assegnazione, nonché i deliberati assembleari che eventualmente prevedano l’obbligo del socio di estinguere le pendenze debitorie della Cooperativa.

Volevo chiederLe un’informazione relativa ad una cooperativa edilizia a proprietà divisa. In particolare, ci avviamo alla consegna degli appartamenti che, purtroppo, coincide con la scadenza del mutuo fondiario in capo alla cooperativa. Dico purtroppo perché a fronte della scadenza del 30.11.2023 ad oggi pare sia difficile riuscire ad ottenere l’agibilità che a sua volta ci impedisce di frazionare quindi di accollarci il mutuo singolarmente. Ora la domanda è questa… ad oggi su 27 alloggi esistono 5 appartamenti ancora invenduti.
La situazione prospettata dall’ingegnere è la seguente. Mandare il mutuo totale in ammortamento e in capo alla cooperativa e poi una volta ottenuta l’agibilità di volta in volta andare in banca per l’accollo del mutuo.
Cosa comporta tutto questo? Perché l’ingegnere della nostra cooperativa (molto vicino all’impresa) spinge per questa soluzione?
Quali rischi corriamo noi singoli soci diversamente dal frazionamento in quote e quindi all’accollo? Si potrebbe forzare il frazionamento senza agibilità (mancano gli ascensori)?

Risposta al quesito:
L’art. 39 TUB impone alla Banca mutuante di frazionare il mutuo allorquando gli alloggi siano ultimati e sussista il fine lavori, ciò indipendentemente dall’agibilità.
Occorre, tuttavia, precisare che l’Istituto di credito può rifiutarsi qualora ci siano irregolarità costruttive ovvero urbanistiche.
La circostanza che cinque alloggi non siano assegnati non è ostativa all’obbligo della Banca di procedere al frazionamento.
Occorre, pertanto, verificare l’effettiva situazione per potersi tutelare secondo le norme di legge, mentre non è possibile formulare ipotesi in assenza di conoscenza dei fatti.