Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei acquistare la quota di una cooperativa edilizia che un socio ha affidato ad una agenzia immobiliare per la vendita. L’alloggio è già ultimato e c’è pure l’abitabilità. Gran parte degli altri alloggi infatti è stata assegnata con atto notarile. Per quello che vorrei acquistare l’atto è da stipulare.
E’ possibile acquistare e stipulare l’atto di assegnazione definitivo riservandomi l’usufrutto e donando la nuda proprietà a mio nipote (figlio di mio fratello)?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico, l’assegnazione deve essere eseguita con le modalità previste dalla Legge di finanziamento, normalmente in favore del socio avente i requisiti soggettivi previsti dalla medesima Legge. Sicché in tale ipotesi non è consentito scindere la nuda proprietà dal diritto reale di usufrutto.
Se la Cooperativa è libera e nulla osta in ragione delle disposizioni Statutarie, in tal caso è possibile eseguire l’assegnazione complessa prospettata nel quesito.

Egregio avvocato, la cooperativa ha realizzato degli abusi edilizi a vantaggio di alcuni soci, ho presentato un’esposto all’Ufficio comunale competente ma a distanza di diversi mesi non ho ottenuto alcuna risposta e non è stato effettuato alcuno controllo.
Come posso far accertare le responsabilità del Presidente e dei soci che se sono avvantaggiati?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere: se per abuso edilizio si i tende la violazione di una norma urbanistica ovvero antisismica, in tal caso i Vigili Urbani, Sezione Tutela del Territorio , sono competenti a ricevere le relative denunce. In caso di inattività dei Vigili, la denuncia può essere reiterata innanzi alla Autorità Giudiziaria, mediante deposito presso il competente sportello della Procura della Repubblica.
E’, ovviamente, necessario che la denuncia sia adeguatamente circostanziata con la specifica descrizione delle violazioni realmente esistenti.
Se, viceversa, per “abuso edilizio” si intende l’inosservanza di regole interne della Cooperativa, riguardanti i diritti dei singoli soci, in tal caso gli Organi di Polizia Giudiziaria non sono competenti e, pertanto, il socio interessato deve dare corso ad un Giudizio civile per la tutela dei propri diritti (previa verifica dei presupposti delle effettive violazioni).

Si può cointestare a due soci di una cooperativa privata a proprietà indivisa il contratto di godimento dello stesso alloggio da assegnare?

Risposta al quesito:
La Cooperativa Edilizia ha come scopo sociale l’assegnazione degli alloggi realizzati ai propri soci e tale scopo può attuare fruendo del contributo pubblico ovvero senza alcuna agevolazione pubblica.
Nel primo caso, le leggi di finanziamento impongono che gli alloggi vengano assegnati al socio in possesso di determinati requisiti, con lo scopo di ridurre il disagio abitativo e agevolare l’acquisizione della proprietà della casa da parte dei cittadini.
In tal caso, l’assegnazione dell’alloggio deve avvenire in favore di un soggetto in possesso dei requisiti soggettivi, salva l’ipotesi della cointestazione con il coniuge in comunione di beni, in sede di atto pubblico.
Se la Cooperativa non fruisce di contributo pubblico e non è assoggettata ad alcuna legge di finanziamento, l’assegnazione degli alloggi è regolata dallo Statuto sociale, le cui disposizioni possono prevedere o, comunque, non escludere che essa avvenga in favore di due soci consenzienti.

Gentile avvocato, siamo 16 soci di una cooperative di edilizia popolare. A suo tempo abbiamo sottoscritto con la suddetta un patto di future vendita degli alloggi da noi scelti. Abbiamo successivamente saldato tutte le rate di inizio e fine lavori. Abbiamo altresì iniziato a pagare il mutuo frazionato ognuno per la somma sottoscritta presso la Banca. Abbiamo infine sottoscritto, ognuno con la stessa Banca una fidejussione pari al doppio dell’importo di mutuo frazionato preso.
La cooperativa in questione, pur avendo terminato la costruzione dell’immobile non ha eseguito il rogito degli alloggi a favore di noi soci adducendo la motivazione della mancanza dell’allaccio in rete fognaria del comune. Nel frattempo la stessa trasferiva noi soci + la palazzina ad altro consorzio. 11 mesi dopo la cooperativa veniva posta in liquidazione coatta dal Ministero dello sviluppo economico. Da questo momento sono stati bloccati dalla banca i pagamenti dei singoli Mav e richiesta indietro l’intero ammontare del prestito residuo.
Il commissario liquidatore della cooperative ha fatto istanza di revoca fallimentare della palazzina al Tribunale di Roma, mentre noi soci, tramite avvocato abbiamo fatto istanza al curatore di assegnazione degli alloggi ed in seconda battuta di ammissione al passive della liquidazione. La causa, tenutasi il 14 novembre scorso è stata rinviata al 23 marzo 2020!
Fatto sta che nel frattempo, un creditore del consorzio al quale siamo stati ceduti assieme alla palazzina ha fatto istanza di pignoramento di 1 alloggio della stessa al fine di rientrare di una somma pare di € 20.000,00. Accolta l’istanza dal Tribunale ed avendo il custode giudiziario inutilmente cercato di prendere possesso dell’alloggio in questione, lo stesso ha fatto richiesta ed ottenuto l’intervento della forza pubblica nei prossimi giorni per rendere esecutivo il pignoramento. Da considerare che noi tutti soci abitiamo de facto gli alloggi da diversi anni.
Come ci dovremmo comportare in linea di massima? Come è stato possibile che un alloggio venisse pignorato quando c’è in piedi un’istanza di revoca fallimentare dell’immobile?
Come è stato possibile che un alloggio venisse pignorato quando sull’intero immobile è stata aperta un ipoteca a favore della Banca a garanzia del mutuo originario concesso alla prima cooperativa? Sarebbe possibile teoricamente che noi soci facessimo un’istanza di assegnazione degli alloggi ad un giudice?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la fondatezza della revocatoria fallimentare, esaminando i contratti e la citazione del Liquidatore. All’esito, i soci dovrebbero intervenire nel Giudizio a tutela dei propri diritti.
I soci avrebbero dovuto iniziare il Giudizio ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre), in tal modo avrebbero potuto far sospendere il Pignoramento eseguito sull’alloggio.
A seguito dell’approfondito esame della situazione, forse è ancora ipotizzabile la predetta azione giudiziaria di tutela dei diritti dei soci.

Sono presidente del C.d.A di una cooperativa a proprietà indivisa che è impegnata esclusivamente nella gestione dei 96 appartamenti costruiti ed assegnati ai soci alla fine degli anni 80.
Questa è la mia domanda: per il canone mensile pagato dai soci la cooperativa sarà obbligata, da gennaio prossimo, ad emettere fattura elettronica considerato che abbiamo sempre emesso fattura cartacea con aliquota 4%?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie di abitazione non sono annoverate tra i soggetti esclusi dall’obbligo della fatturazione elettronica decorrente dal primo gennaio 2019.
Pertanto, dal tale data, le medesime Società dovranno emettere le fatture in formato elettronico nonché provvedere, nella stessa modalità, alla relativa conservazione nei termini di legge.
Nel caso prospettato, quindi, la Cooperativa, dopo aver predisposto la fattura, secondo le modalità informatiche idonee, dovrà provvedere al relativo invio telematico al sistema di interscambio gestito dall’Agenzia delle Entrate (cd. SDI), attraverso cui la fattura stessa sarà recapitata al socio assegnatario in godimento.
Nello specifico, la fattura perverrà all’indirizzo telematico prescelto da quest’ultimo (qualora registrato presso il portale dell’Agenzia) oppure a quello indicato in fattura (pec o codice destinatario a sette cifre) oppure ancora al cassetto fiscale del socio contribuente, qualora lo stesso non risulti registrato sul portale né abbia comunicato il proprio recapito telematico alla Cooperativa (la quale, in tal caso, dovrà compilare il campo “codice destinatario” con sette zeri).

Poichè mi sono dimessa da una cooperativa volevo sapere se è prevista la restituzione della quota versata al notaio al momento della costituzione della società.

Risposta al quesito:
Occorre accertare a che titolo è stata versata la somma. Se essa è stata versata come capitale sociale e spese generali, il socio che recede ha diritto alla restituzione del primo, a condizione che non sia stato corroso da eventuali perdite nelle more della vita sociale intercorsa.