Cooperative: casi e soluzioni

In caso di esclusione da socio per perdita di requisiti soggettivi o di recesso dello stesso, la restituzione delle somme versate per l’assegnazione dell’alloggio, premesso che la stessa sia avvenuta già da oltre venti anni ed il socio ne abbia ancora il godimento, è dovuta ed in quale misura?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà divisa si presume che non abbia rogitato; se, viceversa, è a proprietà indivisa si presume che il socio abbia versato sempre il canone di uso stabilito dal CdA.
Nel primo caso il socio ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di anticipazione del costo di costruzione, ma la Cooperativa potrebbe pretendere il “deprezzamento d’uso”, posto che il socio subentrante avrebbe diritto alla decurtazione del prezzo in ragione del temo trascorso dalla finitura dell’opera.
Nel secondo caso, qualora il canone ha coperto tutte le spese, ivi comprese quelle di manutenzione straordinaria, il socio ha diritto al rimborso delle anticipazioni sul costo di costruzione.

Sono un socio dimesso da una cooperativa edilizia di Roma.
Il mio ex alloggio è stato riassegnato e venduto e come da contratto mi spetta la riassegnazione della quota che io ho versato. Dopo lunga trattativa sono riuscito ad avere una lettera protocollata e firmata con un piano di rientro rateizzato da settembre 2018 ad aprile 2019. Ad oggi ho visto solo il 10% della somma.
La cooperativa adduce difficoltà di riallocazione di altri alloggi e/o di mancata assegnazioni di grossi programmi, al loro superamento potranno ottemperare agli impegni presi, “diciamo da febbraio prossimo in poi”.
Come dovrei comportarmi? Devo preoccuparmi?

Risposta al quesito:
La preoccupazione è d’obbligo se si è verificato il mancato adempimento alla scadenza convenuta.
E’, dunque, consigliabile ottenere l’ingiunzione di pagamento con provvedimento immediatamente esecutivo (stante la prova scritta disponibile), nonché provvedere alla trascrizione della relativa ipoteca giudiziale sugli immobili ancora disponibili.

Gentile avvocato, le scrivo per chiedere un parere in merito ad una questione un pò complessa.
Con atto notarile veniva acquistato un lotto di terreno facente parte di una cooperativa. A seguito di opere di urbanizzazione da parte della cooperativa, mi veniva assegnato un terreno differente da quello originariamente da me prescelto. Nonostante le mie ripetute lamentele, la cooperativa mi risponde che non possono farci niente e di accontentarmi di uno dei lotti rimasti.
Ma e possibile? Posso rivalermi in qualche modo?

Risposta al quesito:
Occorre verificare i termini contrattuali, mediante l’esame del preliminare di assegnazione ovvero del deliberato sociale.
La Cooperativa è obbligata al rispetto delle condizioni contrattuali, almeno che non vi siano ragioni modificative dovute a cause di forza maggiore o da impossibilità sopravvenuta.
Occorre, però, verificare che non vi siano stati nuovi deliberati sociali modificativi dei precedenti, in quinto, in tal caso, in assenza di opposizione, essi deliberati sono divenuti definitivi.

Gent.mo avvocato, la cooperativa edilizia di cui sono socio, mi ha notificato la delibera del CdA avente ad oggetto la mia esclusione dalla compagine per morosità.
Poiché (per gravi motivi personali) non l’ho impugnata nel termine di 60 giorni, ma potrei comunque dimostrare che non esiste morosità, posso fare qualcosa avendomi la stessa citato in giudizio per l’accertamento della mia esclusione e il rilascio dell’immobile di cui sono prenotatario.
Se eccepisco la nullità della delibera vale sempre il termine di decadenza di 60 giorni per opporla?

Risposta al quesito:
L’unico rimedio è formulare l’eccezione di nullità della delibera ovvero il difetto di notifica, ma in entrambe le ipotesi occorre che sussistano i presupposti di diritto, in quanto il termine di impugnativa è perentorio.
La nullità ricorre quando il deliberato è contro norme imperative della legge e la relativa impugnazione non sconta alcun termine. Se ad esempio l’esclusione è avvenuta per morosità, ma si può dimostrare che il Bilancio sociale di riferimento è falso, in tal caso la richiesta di versamento della Cooperativa potrebbe essere illecita e, quindi, la delibera di esclusione sarebbe nulla (opponibile oltre i termini dei 60 giorni, ma, nel caso del Bilancio, entro tre anni dall’approvazione).

Gentile avvocato, Le sarei grata se vorrà chiarirmi un dubbio che sarà risolutivo per il mio caso.
Può un creditore pignorare il conto di una cooperativa edilizia su cui confluiscono le sole rate di mutuo dei soci e pertanto utilizzato solo per pagare i mutui? Considerato che la cooperativa in liquidazione dispone di ben due immobili di valore di gran lunga superiore al credito vantato.
Se ciò non sia legittimo può la cooperativa chiedere la sospensiva?

Risposta al quesito:
E’ facoltà del creditore scegliere il il bene patrimoniale da aggredire per soddisfare il suo credito.
Nel caso di specie è stato effettuato il pignoramento presso terzi, cioè la Banca, aggredendo il conto corrente sociale. L’azione è legittima, in quanto non rileva la destinazione soggettivamente assegnata al conto corrente da parte delle Cooperativa debitrice.

Sono socia di una cooperativa edilizia dagli anni 90, ho finito di pagare la casa nel 2000, ad oggi la Cooperativa chiude e come soci siamo rimasti in due, io devo andare dal notaio per fare solo un assegnazione,non una compravendita e il costo del notaio mi sembra un pò eccessivo (Euro 3.700 compresa iva).
La cooperativa mi chiede 200 Euro di quota annuale, ok, ed Euro 547 per chiusura società, ma spettano a me i soldi per la chiusura?
Posso chiedere i soldi, come liquidazione, delle quote annuali che ho versato in tutti questi anni andando via dalla società (perché loro chiudono?)

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie constano di due rapporti, uno di tipo societario, l’altro mutualistico.
Il primo riguarda la struttura della Società è necessita dell’apporto finanziario di tutti i soci per far fronte alle spese generali. Ciascun socio è obbligato a contribuire pro quota sino all’estinzione della Società. Il rapporto mutualistico riguarda l’assegnazione dell’alloggio a fronte del prezzo convenuto e si conclude con il rogito notarile di trasferimento della proprietà individuale dell’immobile assegnato.
Non sono rimborsabili le somme versate dal socio a titolo di spese generali, mentre il rimborso è dovuto per le anticipazioni del prezzo di assegnazione, a condizione che l’alloggio non sia assegnato.