Cooperative: casi e soluzioni

Si chiede se in una cooperativa edilizia, che ha già effettuato gli atti di assegnazione, i costi per la gestione ordinaria vadano ripartiti tra i soci, con partecipazione della stessa quota sociale, in parti uguali secondo il principio democratico e non in base ai millesimi degli alloggi, dato che gli stessi sono stati venduti e si provvede pertanto al riparto dei costi in base ai millesimi nel condominio.

Risposta al quesito:
Occorre distinguere tra costi per la gestione / liquidazione della Società e costi per la gestione ordinaria del Condominio, formatosi a seguito delle assegnazioni definitive ai soci.
Questi ultimi sono costi riconducibili ad un Ente autonomo dalla Cooperativa, cioè il Condominio, i cui componenti sono i neoproprietari degli immobili e la cui regolamentazione è affidata alle apposite norme del Codice civile.
Diversi sono i costi della gestione societaria, il cui onere deve essere sostenuto da tutti i soci sino all’estinzione della Cooperativa, previa liquidazione di tutte le attività e passività.
Se non esistono specifiche deroghe dello Statuto sociale (ad es. in riferimento alla quota o azione), i costi delle spese generali fino all’estinzione della Società vanno ripartite tra i soci in parti uguali.

Egr. avv. Le scrivo per avere il seguente parere: ho acquistato un immobile divenendo socio di una cooperativa edilizia i cui lavori sono stati bloccati a immobili quasi finiti che versano da tempo in stato di abbandono.
Il Comune proprietario del terreno ha riapprovato una modifica della convenzione che consentirà l’acquisto al grezzo da parte nostra e riprenderà i lavori, chiedendoci di versare le altre tranches rimanenti. Attualmente è stato nominato un commissario.
La domanda è: non avendo i soldi per ricominciare a versare le tranches necessarie vorrei vendere a terzi il mio immobile e queste terzi dovrebbero diventare soci, il commissario ha i poteri per autorizzare la vendita e far subentrare nuovi soci della coop.?
Grazie infinite sono molto preoccupata e vorrei vendere non credendo più al progetto iniziale ma vorrei almeno recuperare i 50.000 euro già versati che ovviamente non coprono i danni subiti ma restituirebbero serenità a me ed alla mia famiglia.

Risposta al quesito:
Si presume che la Cooperativa sia stata commissariata e che sia stato nominato il Commissario con lo specifico mandato di proseguire l’attività sociale sino alla finitura delle opere.
Appare poco chiara la vendita alloggi al rustico e si deve presumere l’immediato passaggio della proprietà ai soci sia previsto per dare loro la garanzia per eseguire versamenti necessari per la finitura delle opere.
Se così è, il Commissario potrebbe avere tutto l’interesse al subentro di un socio pagante, ma a condizione che la vendita al rustico sia direttamente in favore del socio subentrante.
Alla luce di quanto precede l’attuale socio dovrebbe stipulare un preliminare di cessione quota con il subentrante, successivamente prospettare l’ipotesi del subentro al Commissario, prevedendo l’accordo a tre, secondo cui il nuovo socio rimborserebbe all’uscente le quote anticipate contestualmente alla vendita dell’immobile al rustico.

Gentile avvocato, sono un socio di una cooperativa edilizia che ha chiesto, circa otto anni fa, un mutuo alla banca per finanziare la costruzione degli alloggi. È da un anno che le abitazioni sono state ultimate e che vi abitiamo dentro, ma finora io e gli altri soci non siamo ancora riusciti a farci assegnare gli alloggi con un atto notarile.
A tal fine, abbiamo fatto numerosi solleciti al presidente della cooperativa, ma la sua risposta è stata che la cosa non sarebbe possibile perché occorre prima estinguere l’ipoteca del mutuo, cosa che a sua volta non è fattibile perché la banca ha chiesto 600.000 Euro mentre la cooperativa ha a disposizione solo 400.000 Euro.
Secondo il presidente della cooperativa la differenza di 200.000 Euro, mancanti per togliere l’ipoteca, sarebbero gli interessi passivi di tre soci che non pagano da diversi anni.
Visto che io e altri due soci abbiamo sempre pagato le nostre quote, come dobbiamo agire per farci intestare la casa?

Risposta al quesito:
Se gli alloggi sono ultimati e catastati è consigliabile dare corso al giudizio ai sensi dell’art. 2932 del codice civile trascrivendo la domanda giudiziale nei Registri Immobiliari.
La predetta norma attiene all’esecuzione forzata degli obblighi contrattuali, sicché, con l’accoglimento della domanda contro la Cooperativa, la sentenza disporrebbe il trasferimento della proprietà dell’alloggio in favore dell’avente diritto.
Ed inoltre, l’accoglimento della domanda retroagisce alla data della trascrizione, sicché non avrebbero efficacia gli eventuali atti pregiudizievoli successivi.
Nel giudizio dovrebbe, però, essere convenuta anche la Banca, la quale deve essere condannata al frazionamento preventivo, come previsto dall’art. 39 TUB, a nulla rilevando la morosità di alcuni soci nel pagamento degli interessi di preammortamento.

I costi di costruzione di box invenduti in cooperativa edilizia vanno ripartiti in base ai millesimi di proprietà di ciascun socio assegnatario o in parti uguali?
Il Presidente della cooperativa che anziché ripartire il costo dell’invenduto tra tutti i soci trattiene le somme pagate in più solo da alcuni soci assegnatari a cosa va incontro?

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico ha natura contrattuale e riguarda l’assegnazione dell’alloggio e delle pertinenze al socio obbligato a versare il prezzo convenuto.
Se, poi, la Cooperativa ha deliberato di costruire dei box auto indipendentemente dalle prenotazioni dei soci, questi ultimi non intrattengono alcun rapporto mutualistico in ordine a tali beni, se non dopo la prenotazione.
I versamenti dei soci non prenotatari dei box, non appartengono al rapporto mutualistico, ma costituiscono anticipazioni finanziarie derivanti dal rapporto societario.
Alla luce di quanto precede, le predette anticipazioni non sono commisurate ai millesimi di proprietà degli alloggi e vanno ripartiti in parti uguali, salva diversa statuizione dei deliberati assembleari.
Il presidente che crea disparità sociali, viola il mandato ricevuto e, pertanto, è responsabile della gestione distorta verso i soci, i quali possono agire a loro tutela con la revoca ovvero con la denuncia all’Autorità amministrativa di Vigilanza ovvero in sede risarcitoria qualora abbiano ricevuto un danno.

Le chiedo ancora una consulenza relativa alla mia problematica. Ho acquistato un’abitazione con atto di assegnazione da una cooperativa di 4 soci. La stessa fa parte di un consorzio verso il quale paghiamo individualmente la nostra quota consortile ad esclusione delle spese di urbanizzazione che come specificato nell’atto di assegnazione, deve pagare la cooperativa.
Mi chiedo se e come posso uscire dalla cooperativa e quindi liberarmi della qualità di socio, dato che il suo rappresentante/presidente, proprietario tra l’altro di una delle 4 abitazione costruite dalla cooperativa, non ci ha mai notificato nulla in merito.

Risposta al quesito:
Il rapporto intrattenuto tra socio e Cooperativa è di natura contrattuale, sia che esso riguardi l’aspetto societario, sia che attenga al contratto mutualistico.
In ragione dei due aspetti che precedono, il socio ha diritti ed obblighi, che si riversano anche nell’estinzione del rapporto mediante il recesso.
Occorre, pertanto, verificare quali siano le convenzioni contrattuali (ad esempio le specifiche disposizioni dello Statuto), nonché i diritti e gli obblighi pendenti in riferimento al contratto mutualistico (ad esempio preliminare di assegnazione), al fine di verificare la sussistenza della legittimità del recesso e dei conseguenti effetti.
In ordine alle attività sociali, ciascun socio ha diritto alle informazioni previste dalla legge e dallo Statuto sociale e può tutelarsi in caso di mancata osservanza degli obblighi incombenti sugli amministratori, soprattutto in ordine al Bilancio sociale, opponendo la delibera di approvazione.

Egregio avvocato, nell’anno 2003 sono diventata socia, in quanto appartenente alle Forze Armate, di una cooperativa militare a contributo erariale che prevedeva l’assegnazione di un appartamento. In base alla legge 492/75 ho fruito e continuo a fruire di un contributo dello stato di pertinenza dell’appartamento per la durata di 35 anni.
Nel 2006 la cooperativa è stata trasformata da proprietà indivisa a proprietà divisa con regolare atto notarile. A settembre del 2006 sono stata dispensata dal servizio per infermità (Riforma Assoluta) con collocamento in congedo, ma ritenuta idonea al servizio nella Pubblica Amministrazione. Ho preso servizio con la qualifica di Assistente Amministrativo, alle dipendenze dello stesso Ministero (Ministero Della Giustizia), conservando anche la stessa sede di lavoro.
La mia domanda è la seguente: essendo venuto meno un requisito (appartenenza alle Forze Armate), di cui però ero in possesso fino al momento del rogito, ho ancora diritto al suddetto contributo?

Risposta al quesito:
Per legge i requisiti soggettivi del socio assegnatario devono sussistere al momento del rogito notarile di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio assegnato.
Nel caso di specie sembra che il socio abbia stipulato il rogito notarile quando era in servizio nelle Forze Armate e, quindi, era in possesso dello specifico requisito soggettivo.
Ed inoltre, anche dopo il rogito, il socio è stato messo in congedo per sopraggiunti motivi di salute, sicché non ha perso il requisito originario di appartenenza alle Forze Armate.
Alla luce di quanto precede, si ritiene che sussista il diritto al mantenimento del contributo pubblico.