Cooperative: casi e soluzioni

Buongiorno avvocato, dopo circa 10 anni di battaglie legali contro una Cooperativa Edilizia a proprietà divisa (a mutualità prevalente), entrata in L.C.A. senza aver effettuato il rogito dell’alloggio assegnatomi (in Convenzione con il Comune) e da me interamente pagato, i Giudici dell’Appello mi hanno trasferito (ex art. 2932 c.c.) la proprietà, ma gravata ancora da ipoteca.
Si fa presente che il mutuo fondiario concesso dalla Banca originaria alla Cooperativa non è stato mai frazionato nonostante sia stato da me richiesto nel 1° grado di giudizio (ma per diversi motivi mai più proseguito). La sentenza è già passata in giudicato ormai da circa un anno e la Società di recupero crediti alla quale la Banca originaria ha ceduto il credito, non ha ancora avanzato nessuna richiesta.
Nel frattempo la L.C.A. ha venduto all’asta gli alloggi restanti (12 su 18 complessivi) in quanto 3 rogitati dalla Cooperativa stessa prima dell’entrata in L.C.A. attraverso restrizione di ipoteca, e gli altri 3 compreso il mio hanno invece ottenuto il trasferimento di proprietà. La Società Cessionaria ha già recuperato, con tutta probabilità, i 2 terzi del credito originario (circa il 70% per ogni alloggio venduto all’asta) e probabilmente già in abbondante ricavo rispetto al prezzo di acquisto notoriamente molto basso dei crediti di questo tipo.
Stante così la situazione cosa possiamo attenderci e piuttosto cosa conviene fare? Proseguire la richiesta di frazionamento già avviata precedentemente?
E in questo caso a chi fare la richiesta: alla attuale società cessionaria o alla Banca che ha concesso il credito originario?
Possono chiedere a me e gli altri 2 proprietari ex art. 2932 di pagare il residuo debito del mutuo originario? anche se non è stato frazionato? Compreso gli interessi bancari intercorsi fino alla messa in L.C.A. della Cooperativa?
Le restrizioni di ipoteca effettuate dalla Cooperativa precedentemente alla sua messa in L.C.A. ci danneggiano rispetto ad un eventuale Frazionamento?
Considerato che hanno già ottenuto un buon ricavo rispetto al prezzo di acquisto dei crediti, potremmo proporre un’offerta congrua (per esempio circa 1/3 del prezzo di acquisto) in cambio di non avviare nessuna nostra azione giudiziaria relativa al frazionamento, oppure proporre una strenua difesa in caso di pignoramento ecc…

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa mutuataria è stata posta in LCA il contratto di mutuo si è risolto, ma resta il credito ipotecario dell’Istituto di credito.
Ciò posto, non si può ipotizzare alcun frazionamento come previsto nel contratto originario, ma si può solo sostenere la nullità o inefficacia dell’ipoteca se sussistono i presupposti di diritto.
In tal senso occorre verificare la sentenza ex art. 2932 c.c., che, avendo trasferito coattivamente la proprietà, ha presumibilmente accertato l’avvenuto pagamento del prezzo.
Si deve, quindi, verificare il contratto di mutuo e la relativa esecuzione per riscontrare eventuali inadempienze dell’Istituto di credito nei controlli del programma costruttivo e della ripartizione del mutuo sugli alloggi prenotati.
Dopo le predette verifiche, si potrebbero ipotizzare nullità parziali del mutuo, ciò anche per intavolare eventuali trattative con l’Istituto cessionario.
La legittimazione attiva è del socio, quella passiva è dell’Istituto di credito.

Buongiorno avvocato, siamo 10 soci in cooperativa, abbiamo fatto gli atti e non ci convince qualcosa nella gestione da parte del Consiglio di amministrazione nel favorire qualcuno di noi.
Abbiamo chiesto l’accesso agli atti tramite il Tribunale, se dovessimo scoprire che i nostri dubbi erano fondati il Presidente può annullare l’atto di colui che ha pagato l’alloggio molto meno di noi?
E possiamo invece procedere legalmente? A chi dobbiamo fare causa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative in generale sono sottoposte al vincolo della parità di trattamento dei soci, relativamente all’art. 2516 c.c., sicché gli amministratori devono attenersi a tale principio di diritto.
Se sussistono i presupposti rappresentati nel quesito, cioè la disparità di trattamento, certamente ne rispondono gli amministratori, i quali devono risarcire i soci danneggiati.
Più complessa è l’ipotesi della declaratoria della nullità dell’atto perché contrario alla legge, posto che, in tal caso, occorrerebbe provare la partecipazione cosciente al negozio fraudolento da parte del socio assegnatario.

Ho acquistato e pagato con bonifici per tutto il valore un appartamento a cui è stato assegnata una quota di lotto di mutuo frazionato e rettificato. Come indicato nell’ atto notarile, la Cooperativa ha versato all’istituto mutante la somma (attestato dalla banca) necessaria ad estinguere il debito relativo al mio lotto e pertanto la cooperativa ha fatto richiesta alla banca stessa della liberazione.
In realtà facendo una ricerca sul sito dell’Agenzia delle Entrate risulta ancora l’ipoteca sul mio appartamento; come posso procedere per far valere il mio diritto alla cancellazione?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, chiarire che il preteso acquisto dell’immobile non deve essere avvenuto mediante atto pubblico, ma con un contratto preliminare, in quanto, nel primo caso, ci sarebbe tutta la descrizione attinente al mutuo gravante e, quindi, la risposta secondo cui  il mutuo non risulta estinto ( circostanza che sarebbe stata “accettata” dall’acquirente).
In tal caso occorrerebbe verificare (tardivamente) gli aspetti contrattuali intercorsi tra il socio e la Cooperativa.
Nell’ipotesi del “preliminare”, si deve accertare  che la Cooperativa abbia effettivamente frazionato il mutuo e, poi, realmente versato l’importo relativo alla quota gravante sull’appartamento di cui trattasi.
In tal senso è necessario richiedere alla Cooperativa la copia dell’atto di mutuo e del relativo frazionamento, nonché la ricevuta con la causale dell’asserito versamento alla Banca.
Se a seguito del controllo risulta l’avvenuto pagamento, occorre chiedere alla Cooperativa, in atto unica legittimata, di intervenire presso l’istituto di credito per la cancellazione dell’ipoteca.
Se l’Istituto non provvede, il socio deve agire giudizialmente dopo la verifica di tutti i presupposti di diritto, convenendo in giudizio la Cooperativa e lo stesso Istituto di credito.

Siamo una Cooperativa divisa composta di nove appartenenti o ex appartenenti alle FF.AA. e Polizia e percepiamo un contributo concesso per 35 anni. Con il rogito notarile, ogni socio ha acquisito la proprietà individuale delle unità immobiliari.
Uno dei vecchi soci, ora proprietari, sta vendendo l’immobile, libero da vincoli su cui non sussistono pendenze, al figlio adulto di un altro socio anziano. Quest’ultimo figlio adulto, nella medesima Cooperativa, può ottenere anche lo status di socio ove già il padre detiene tale status in quanto ex appartenenti FF.AA. e Polizia?

Risposta al quesito:
Con il rogito notarile non sussiste più il vincolo dell’assegnazione con i requisiti soggettivi.
Se la Cooperativa ha assegnato gli alloggi in diritto di superficie, in tal caso incombono tre vincoli: l’inalienabilità prima dei cinque anni dal rogito, la proprietà superficiaria e il prezzo massimo di cessione.
Questi due ultimi vincoli possono essere riscattati mediante il pagamento delle quote predeterminate al Comune assegnatario dell’area.

Volevo chiedere la procedura per la nomina di un nuovo Liquidatore in Cooperativa a r.l. in quanto dimissionario, tenendo conto che alcuni soci sono deceduti.

Risposta al quesito:
Il Liquidatore può dimettersi e in tal caso ha l’obbligo di convocare l’assemblea per l’elezione del nuovo mandatario.
Se l’assemblea non risponde o non provvede, in tal caso il Liquidatore dimissionario ha l’obbligo di richiedere la liquidazione coatta amministrativa all’Organo di vigilanza ministeriale.
Il decesso di alcuni soci non ha rilievo ai fini della convocazione dell’assemblea sociale, ciò in quanto subentrano gli eredi a norma di legge.

Socio di Cooperativa a proprietà divisa, considerato che il rogito per l’assegnazione è ancora “lontano” (sono trascorsi 5 anni dalla prenotazione dell’appartamento) dal Consorzio mi ci viene concesso di utilizzare l’appartamento per imbiancare od altri lavori con verbale di consegna chiavi. A fine Luglio la Cooperativa ha accatastato l’intero complesso edilizio.
A domanda il Comune risponde che bisogna pagare l’Imu, non sono residente nel Comune, sarebbe la nostra prima casa, farò richiesta di residenza dopo il rogito.
Chiedo se è legittima la richiesta non essendo ancora proprietari mio marito ed io.

Risposta al quesito:
La normativa in materia di Imu prevede l’assoggettamento all’imposta in tutti i casi in cui si configuri il possesso dell’immobile (diritto di proprietà o diritti reali di godimento) e non anche nelle ipotesi della mera detenzione, che si verifica nei rapporti contrattuali di natura obbligatoria (locazione, comodato).
Per quanto riguarda la fattispecie dei soci assegnatari dell’alloggio in cooperativa a proprietà divisa, le indicazioni ministeriali sono sempre state quelle di considerare il socio quale soggetto passivo dell’Imu sin dall’assegnazione provvisoria con relativo verbale di consegna, antecedente al rogito notarile, fatta salva l’ipotesi in cui l’alloggio sia già adibito dal socio ad abitazione principale (circostanza non verificatasi nel caso prospettato).
Per contro, va segnalato che nelle istruzioni al più recente modello della dichiarazione Imu (pubblicate con DM del 29.07.2022), l’ipotesi dell’assegnazione provvisoria non è più annoverata tra i casi esemplificativi nei quali è previsto l’obbligo dichiarativo dell’intervenuta variazione, non altrimenti conoscibile dal Comune impositore. Si potrebbe dedurre, quindi, il cambio di indirizzo ministeriale, nel senso del ritenere l’assegnazione provvisoria non più idonea a mutare la legittimazione passiva ai fini Imu, con la conseguenza che l’imposta resterebbe in capo alla Cooperativa sino all’effettivo trasferimento della proprietà in favore del socio, una volta stipulato l’atto pubblico notarile.
Appare opportuno, comunque, attendere indicazioni esplicite in tal senso da parte del Ministero delle Finanze.
Anche la Suprema Corte di Cassazione considera l’assegnazione in via provvisoria come condizione sufficiente ad assoggettare il socio all’imposta, in quanto ritiene la fattispecie in esame simile al diritto di abitazione anziché al contratto preliminare di vendita, che, viceversa, producendo effetti esclusivamente obbligatori, non comporta, secondo l’orientamento delle Sezioni Unite, l’obbligo di pagamento dell’Imu neanche qualora al promissario acquirente sia consegnato l’immobile prima della stipula del definitivo (trattandosi di detenzione qualificata e non di possesso).
Occorre, pertanto, verificare se, nel caso di specie, sussista o meno una assegnazione provvisoria con diritto di occupazione, ovvero si tratti di consegna per compiere opere di manutenzione, perché in tale ultimo caso si potrebbe resistere alle richieste impositive del Comune.