Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa edilizia per la quale ho prenotato un alloggio, quasi in fase di ultimazione abbiamo intrapreso un procedimento giudiziale che si protrae da circa 20 anni, al momento la cooperativa mi contesta il possesso dei requisiti soggettivi che ho mantenuto per tanti anni ma che attualmente mi manca quello della residenza.
Chiedo fino a quando si devono mantenere i requisiti soggettivi e se ci sono sentenza in merito.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente conoscere se la Cooperativa abbia fruito di finanziamento pubblico e quale sia stata la relativa Legge agevolativa.
Ciò posto, va rilevato che, in generale, dopo l’assegnazione provvisoria per la fruizione del finanziamento è necessaria la ratifica dell’Ente finanziatore che accerta i requisiti soggettivi del socio. Da questo momento l’unico requisito che occorre mantenere è quello del reddito.
Quanto precede vale per gli alloggi assegnati in proprietà, mentre per le assegnazioni in locazione il possesso dei requisiti è permanente.

É possibile recedere da socio per giusta causa avendo già fatto il rogito ma non avendo ancora concluso il piano sociale visto che sono emerse probabili inadempienze sulla gestione della contabilità che mettono a rischio la conclusione del piano o che comunque potrebbero richiedere ulteriori esborsi di denaro?

Risposta al quesito:
Avendo ottenuto la prestazione mutualistica (assegnazione dell’alloggio) l’assegnatario non può recedere da socio fino all’estinzione della Società e resta obbligato alla corresponsione delle spese generali di gestione.
Il predetto socio, tuttavia, mantiene i diritti di controllo sull’attività svolta dagli amministratori o dal Liquidatore e può opporre il Bilancio che presenti il saldo di spese non veritiere, non pertinenti o comunque palesemente eccessive.

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa e sovvenzionata. Seguito causa sono stati pignorati alcuni immobili (tra cui quello a me assegnato). Se non saldato il debito andranno all’asta.
Non tutti i soci sono disponibili al versamento della quota. Non vorrei attendere passivamente l’esito e poi rifarmi sulla Cooperativa, ma esplorare la possibilità di intimare azioni al Presidente e ai soci.
Sono diponibilissimo ad una consulenza a pagamento, magari di persona.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la natura e la ragione del debito sociale per cui è stato eseguito il pignoramento.
Se sussistono responsabilità gestionali degli amministratori si può ipotizzare anche l’azione risarcitoria nei lor confronti, ciò al fine di sollecitarli ad intervenire per estinguere la procedura esecutiva.
Si può anche ipotizzare l’azione nei confronti della Società, la cui condanna si riverserebbe sugli altri alloggi non pignorati, ciò per indurre i soci a versare le loro quote.
In alternativa vanno rassegnate le dimissioni per giusta causa e va dato corso all’azione in danno della Cooperativa per il rimborso delle quote versate e il risarcimento del danno.

Vorrei acquistare una villa a schiera da cooperativa edilizia, i soci ormai in 10 circa su 80, con il loro presidente si sono messi in liquidazione nominando un liquidatore (gli sono rimaste circa 6 unita libere). Costruzioni del 2013, nella fattispecie l’immobile che mi interessa non é stato mai abitato ed ha un ipoteca volontaria di mutuo, mi hanno detto che per acquistare devo accollarmi o trasferirmi un mutuo che questa costruzione ha con bnl di 155.000 (85+32+33+5) ma la cooperativa mi chiede altri 12.000 euro che non so per cosa servono.
E’ fattibile o sconsigliabile, quali sono i rischi di acquistate da una cooperativa in liquidazione e le procedure e gli enti che posso rivolgermi per tutti i controlli (ad esempio appena farò l’atto mi arrivano carte dal tribunale per rivalse di creditori, quali rischi ci sono e che controlli devo fare)?
Non entrerei come socio ma acquisterei direttamente da cooperativa, vorrei un primo consiglio e magari chiederLe una consulenza. Sopratutto vorrei sapere se esiste un modo per tutelarmi da ogni pericolo o se ci sono rischi irreparabili come ad esempio il fallimento della cooperativa, sono un padre di 3 bambini, capisca la preoccupazione.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto verificare il Bilancio della Società, per rilevare la situazione debitoria esposta.
Ciò posto, occorre verificare la situazione tecnico-amministrativa della costruzione, controllando le autorizzazioni ottenute e la conformità della realizzazione edilizia.
Occorre effettuare la visura ipotecaria per controllare l’atto di provenienza del terreno e l’eventuale esistenza di pesi gravanti sull’immobile.
Occorre, infine, verificare tutti gli obblighi imposti all’acquirente con il preliminare di acquisto dell’alloggio.
All’esito dei controlli si può valutare l’opportunità dell’acquisto.

Gent.le avvocato, qualche anno fa con mio padre e mia madre ho costituito una coop. il cui amministratore è mio padre ed io il procuratore speciale.
La coop. non l’ho mai attivata perchè non siamo riusciti a trovare le giuste opportunità. La coop. è quindi vergine, né ha mai fatturato. Ora si è presentata l’occasione di poterla cedere ad altre persone che la vorrebbero…
Come devo fare? Devo andare da un notaio? devo fare un atto di vendita?

Risposta al quesito:
E’ sufficiente che i cessionari vengano ammessi come soci e si proceda al rinnovo delle cariche sociali, nominando i secondi come amministratori.
La nomina del nuovo cda deve essere trascritta nel Registro delle Imprese.
E’ bene che l’intera operazione sia preceduta da una scrittura privata che regola gli aspetti patrimoniali.

Egregio avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia la quale ha realizzato uno stabile in diritto di superficie.
Dopo la prenotazione dell’alloggio e assegnazione con verbale del cda manca un atto di assegnazione formale della cooperativa (di locazione con patto di futura vendita). Ad oggi manca il fine lavori e i costi di costruzione continuano a lievitare.
Da ultimo il cda della cooperativa ha costituito un condominio di gestione pur appunto, in assenza del fine lavori e formale assegnazione degli stessi. Posso oppormi in qualche modo?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, comprendere a che cosa opporsi e poi decidere come.
Le Cooperative sono soggette alle regole del Bilancio, sicché i costi di costruzione devono essere vagliati attraverso il documento contabile che, può essere opposto se ne ricorrono i motivi.
Il condominio di gestione presuppone che ci siano gli alloggi già abitabili e, per se stesso, è un elemento neutro, in quanto ciò che rileva sono i costi della gestione medesima.
Anche questi costi, in assenza di assegnazione definitiva degli alloggi, devono essere rilevati in Bilancio, sicché anche per essi valgono le regole sopra accennate.