Cooperative: casi e soluzioni

Io e mia figlia abitiamo in un appartamento che tantissimi anni fa nasce come cooperativa e mia nonna materna, partecipò dando una quota e di conseguenza con l’assegnazione di un appartamento, dopo non so quanti anni la cooperativa fallisce e lo IACP ne prende gestione.
Io e mia figlia abitiamo in questo appartamento da circa 15 anni e per cinque la nonna era ancora in vita. Muore la mia mamma e si scatena l’inferno, perchè gli eredi della nonna quindi i miei zii vogliono buttarmi fuori da questo appartamento e vogliono a tutti i costi fare l’atto definitivo allo IACP.
Io navigo in acque un pò troppo bruttine, tant’è che non ho ancora fatto la successione della mamma e quindi non posso partecipare alle spese dell’atto da versare allo IACP.
Insomma parlando con lo IACP la casa ad oggi non è di nessuno, posso ancora stare tranquilla o loro possono trovare il modo di buttarmi fuori? Spero di essere stata più o meno chiara.

Risposta al quesito:
L’assegnazione originaria si presume sia stata eseguita in favore della nonna materna, intestataria della quota sociale.
Il sopraggiunto fallimento della Cooperative azzera tutti i diritti successori, essendosi instaurato un novo rapporto con l’IACP, che ha acquisito la proprietà e la gestione degli alloggi.
In tal caso prevale il diritto dei componenti il nucleo familiare della nonna, occupanti l’alloggio.
Si deve, infatti, presumere che la nonna materna abbia convissuto con l’odierna detentrice dell’alloggio, la quale deve, pertanto, ritenersi componente il nucleo familiare con diritto a mantenere il diritto di abitazione dell’alloggio.
Quanto precede non esime la detentrice dell’alloggio dal pagare i canoni o le spese, sicché l’eventuale inadempienza può consentire all’Istituto di attivare le azioni di rilascio dell’immobile per morosità.

Gentile avvocato, sono stato socio di una cooperativa edilizia dalla quale sono uscito ad aprile 2019 con restituzione delle somme conto acquisto ma quelle relative alle spese di gestione.
Ad oggi sono ancora fidejussore della cooperativa stessa presso la banca che ha concesso il mutuo per costruire gli appartamenti.
Cosa devo fare per recedere dalla fidejussione e non avere più alcun obbligo?

Risposta al quesito:
Sarebbe necessario esaminare il contratto fideiussorio per verificare le effettive obbligazioni assunte e il riferimento alle specifiche prestazioni.
Genericamente si può ritenere che:
Se l’obbligazione è connessa al mutuo individuale, in tal caso è necessario comunicare all’Istituto di credito l’avvenuta risoluzione del contratto mutualistico e il subentro del nuovo socio garante, nella speranza che lo stesso Istituto resti acquiescente.
Se l’obbligazione è genericamente assunta in ordine alla garanzia del mutuo indiviso, nel caso di eventuale azione della Banca si può resistere invocando la nullità del contratto fideiussorio.

Dopo circa 30 anni la cooperativa per la costruzione di alloggi finanziata in parte dall’IACP non ha ancora provveduto alla stipula dei rogiti per diventare proprietari degli immobili di cui risultiamo assegnatari, cosa si può fare per accelerare i tempi?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente esaminare la situazione e capire per quali motivi non si è proceduto all’assegnazione.
Se i motivi sono imputabili ai soci ovvero ricadono sui loro interessi, in tal caso è necessario individuare le soluzioni idonee prima di agire, ciò al fine di non aggravare i costi per gli assegnatari.

A marzo abbiamo “prenotato” come soci una casa in costruzione (SAL 50-60%) da una cooperativa. Sono stati versati 20.000 euro come caparra confirmatoria e 60.000 come anticipo. Per vari motivi, vorremmo ora recedere e recuperare il versato, caparra inclusa.
La fideiussione assicurativa non è stata rilasciata contestualmente alla prenotazione ma solo dopo 2-3 settimane. Questo perché l’immobile prenotato era già stato assegnato ad altro socio e quindi effettivamente non disponibile all’atto della sottoscrizione della prenotazione.
Può essere ciò sufficiente a recedere richiedendo tutto il versato, caparra inclusa e non vincolandoci per i costi extra-capitolato (differenti porte, piastrelle, sanitari ecc.) che abbiamo già confermato?

Risposta al quesito:
Appare strano che la Cooperativa imponga un versamento anticipatorio, qualificandolo come caparra confirmatoria.
Occorrerebbe, pertanto, verificare la validità del predetto atto. In ordine alla fideiussione, il ritardo enunciato non può essere per se stesso causa di inadempimento opponibile alla Cooperativa.

Egr. avvocato Cannavò, preliminarmente, La ringrazio per la risposta al mio precedente quesito.
Prima di esporre un altro quesito ritengo utile inquadrare sinteticamente la problematica. Come a Lei certamente noto, nella Regione Siciliana la “vigilanza” sulle Cooperative è attribuita all’Assessorato Regionale delle Attività Produttive. L’Assessorato si avvale delle Associazioni di rappresentanza giuridicamente riconosciute (Legacoop, Confcooperative, Agci, Unci, Unicoop e Uecoop), che per delega esercitano la revisione alle cooperative associate a mezzo di revisori incaricati dalle Sezioni regionali delle Associazioni di rappresentanza.
Restano di competenza dell’Assessorato regionale le ispezioni straordinarie e le revisioni alle Cooperative non aderenti ad alcuna delle predette Associazioni, che vengono espletate a mezzo di funzionari o incaricati dallo stesso Assessorato regionale. L’art. 10 del D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39, come sostituito dall’art. 12, comma 1, D.Lgs. 17 luglio 2016, n. 135, specifica i requisiti di indipendenza e obiettività che deve possedere il revisore e la società di revisione che effettuano la revisione legale di una società.
Orbene, alla luce di tale dettato normativo, nel caso di una Cooperativa edilizia per abitazione, iscritta ad una Associazione di rappresentanza giuridicamente riconosciuta e da questa sottoposta a revisione tramite un revisore nominato dal Responsabile regionale dell’Associazione, Le chiedo: il Responsabile provinciale di tale Associazione di rappresentanza può ricoprire l’incarico di Consigliere/Presidente del consiglio di amministrazione della suddetta Cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
L’Associazione di tutela segnala il Revisore, il quale è dotato di autonomia rispetto alla struttura associativa, sicché, nel caso di specie, non sembra sussistere alcun conflitto di interessi.
D’altra parte, va rilevato che il Revisore viene segnalato con procedura interna dell’Associazione, il cui organo decisionale non deve certamente essere partecipato dal presidente della Cooperativa, quale dirigente dell’Associazione medesima.

Egregio avvocato, innanzi tutto volevo ringraziarLa per le risposte avute a precedenti quesiti.
Volevo chiederle… sono socio di una cooperativa divisa/indivisa, è normale che subentravo come socio nel 2014 versando tutto il dovuto, con un preliminare di assegnazione sottoscritto tra me e il presidente nel quale e riportata la data della delibera dell’assemblea risalente al 2014, invece, successivamente, apprendevo che dal libro soci risulto socio da delibera del CDA del 2016?
Per me (socio) cambia qualcosa?

Risposta al quesito:
Si tratta certamente di una situazione non veritiera che potrebbe comportare conseguenze di vario genere, in particolare in ordine alla prova dei versamenti eseguiti (nel 2014 quelli effettivi, nel 2016 quelli fittizi).
Ad esempio, in caso di fallimento della Cooperativa non sarebbe possibile provare gli avvenuti versamenti, che non verrebbero riconosciuti per l’ammissione al passivo.
Occorre, pertanto, capire il motivo dell’intrigo e rimediare adeguatamente.