Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Un socio, assegnatario dell’alloggio in Cooperativa scpa, nel relativo rogito sottoscrive la seguente clausola “L’assegnatario per quanto oggi assegnatogli assume a proprio carico ogni obbligo già assunto verso chiunque dalla Cooperativa”.
Successivamente recede dalla Cooperativa. Oggi dopo tre anni dal recesso il Consorzio, sulla scorta della citata clausola, fa richiesta all’ex socio di pagare la propria quota di un debito riconosciuto dalla Cooperativa, per il tramite dell’Amministratore p.t..
Il socio è tenuto a pagare? Può fare qualcosa per sottrarsi a tale obbligo? Il Consorzio ha azione diretta verso il socio?

Risposta al quesito:
La clausola contrattuale è sostanzialmente un “riserva di prezzo” da parte della Cooperativa che ha trasferito l’alloggio, sicché è quest’ultima ad essere creditrice del socio assegnatario.
Se, tuttavia, il Consorzio è creditore della Cooperativa, in tal caso può surrogarsi a quest’ultima rimasta inerte e pretendere il pagamento dovuto dal socio.
Non resta che verificare la legittimità della richiesta o comunque provare di avere adempiuto l’obbligazione direttamente verso la Cooperativa.

Sono socio di una Cooperativa edilizia che opera nell’ambito dell’edilizia agevolata con la quale ho stipulato un atto di locazione ed assegnazione a termine iniziale di un alloggio.
Nel predetto atto è previsto il frazionamento dell’ipoteca e l’accollo di quote del mutuo debitamente specificate oltre alla quota di finanziamento a fondo perduto regionale per ogni socio. Negli 8 anni previsti, tutti i soci hanno provveduto a versare alla Cooperativa la quota parte del mutuo e questa a riversarla alla banca mutuante. Giunti al termine del periodo, la banca avrebbe dovuto provvedere alla stipula del mutuo individuale per il definitivo passaggio di proprietà. Ciò non è avvenuto seppure convocati per procedere. Si è scoperto che la banca ha ceduto il credito ad una società di recupero (da valutarne la legittimazione attiva) giacché pare ci sia un debito contratto per la parte dei locali commerciali non assegnati e non venduti.
Mi domando, i soci non rispondono nei confronti della banca mutuante limitatamente alla quota di mutuo accollata nell’atto di assegnazione con conseguenziale limitazione della garanzia ipotecaria?
Nell’atto essendo specificato l’accollo ed il frazionamento ipotecario, non viene tutelato il socio dall’inadempimento dei terzi proprietari delle altre unità immobiliari?
Perché accollarsi il debito dei locali commerciali non venduti?
Ed ancora mi domando, sussiste una responsabilità della banca mutuante che, a conoscenza degli accolli non ha provveduto alla stipula dei singoli mutui (per la parte restante)?

Risposta al quesito:
Premesso che per la corretta risposta è necessario il preventivo esame dei contratti di mutuo e di frazionamento, si deve rilevare che la dichiarata cessione del credito da parte della Banca denota che la Cooperativa non ha versato le quote del mutuo, sicché il relativo contratto è andato in sofferenza.
Si deve, inoltre, presumere che il contratto di mutuo e il successivo contratto di frazionamento (se esistente!) prevedano la garanzia unitaria dell’ipoteca.
Il Testo Unico Bancario prevede l’obbligo del frazionamento singolo degli alloggi, sicché nel caso di specie si potrebbe valutare l’azione dei soci contro la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. (obbligo a contrarre) e contro la Banca per il trasferimento degli immobili con la quota frazionata.
La domanda giudiziale deve essere trascritta nei Registri Immobiliari in modo da prevalere sugli eventuali diritti di credito dei terzi e sull’eventuale Procedura di Liquidazione Coatta Amministrativa.

Ho aderito al progetto nel Giugno 2020, con la promessa di una consegna entro la fine del 2022. Tuttavia, il cantiere è stato completato solo nel Febbraio 2024, con oltre un anno di ritardo, e comunque la Cooperativa ha permesso ai soci di entrare e risiedere negli appartamenti assegnati prima della chiusura cantiere e prima dei rogiti.
A Novembre 2022, la Cooperativa ci ha chiesto un aumento del 4% sul prezzo pattuito, giustificando il rincaro con l’aumento dei costi di settore, ma senza fornire alcuna documentazione a supporto. A Marzo 2024 (quindi a cantiere chiuso) e senza alcun preventivo aggiornamento man mano che avanzavano i lavori, ci è stato richiesto un ulteriore aumento, pari al 7% circa, insieme ad ulteriori interessi di preammortamento del mutuo fatto tra la Cooperativa e la banca, per un totale di circa 35.000 – 40.000 euro in più per appartamento.
Da un progetto a prezzi agevolati, ci siamo ritrovati a pagare costi superiori ai valori di mercato attuali, senza mai ricevere i necessari giustificativi. La Cooperativa non ha mai fornito le pezze giustificative di questi aumenti né ha mai avvisato durante l’avanzamento dei lavori e infine sta negoziando differenti importi con i singoli soci.
In che modo posso difendermi in una eventuale causa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è formata dai soci, i quali compongono complessivamente l’assemblea che rappresenta l’organo deliberativo e formativo della volontà della Società.
L’Assemblea delibera annualmente l’approvazione del Bilancio sociale, in cui convergono tutti i coisti sostenuti per la realizzazione delle opere.
E’ chiaro che nella sede di approvazione del Bilancio possono insorgere le osservazioni dei soci, i quali, se insoddisfatti possono non approvare il Bilancio.
In altri termini gli amministratori sono mandatari dei soci e, in caso di cattiva esecuzione, questi ultimi possono revocare il mandato.
Se viceversa i soci approvano il Bilancio ovvero non lo oppongono, in tal caso non possono lamentare gli esuberanti costi contabilizzati, almeno che non emerga un nascondimento ovvero un falso.
Occorre, pertanto, verificare l’’andamento dei Bilanci per individuare i rimedi difensivi.
Per quanto attiene alla “negoziazione differenziata” da parte della Cooperativa con i soci, essa deve ritenersi illegittima in quanto l’art. 2516 c.c. prevede la parità di trattamento in relazione al contratto mutualistico.

Due anni fa a mia figlia è stato consegnato l’alloggio realizzato dalla Cooperativa alla quale è iscritta. Pur avendo effettuato il pagamento dell’intero costo dell’appartamento, a tutt’oggi la Cooperativa non ha provveduto a effettuare il rogito.
Questo perché, pur non avendo lei richiesto il mutuo, la banca ha comunque preteso l’ipoteca su tutti gli alloggi e la Cooperativa non ha i soldi per procedere al rogito e togliere l’ipoteca.
Cosa si può fare per ottenere il rogito e non correre rischi in caso di fallimento della Cooperativa?
Vorrei anche sapere quale sarebbero le garanzie derivanti da una eventuale causa e quale sarebbero i costi e i tempi.

Risposta al quesito:
La situazione appare molto complessa in quanto vede coinvolte la Cooperativa e la Banca, sicché occorre verificare sia l’atto di prenotazione, sia il contratto di mutuo.
L’unica ipotesi per evitare l’aggressione di terzi o dell’eventuale Procedura concorsuale è quella di dare corso al giudizio per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre, come è previsto dall’art. 2932 c.c.; in tal caso la domanda giudiziale deve essere trascritta nei Registri Immobiliari e tale trascrizione ha effetto prenotativo, nel senso che prevale sui diritti di terzi se la domanda viene accolta.
La domanda, tuttavia, deve essere trascritta prima che abbia inizio un pignoramento ovvero il fallimento o la Liquidazione Coatta.
Occorre precisare che sussiste la difficoltà della ipoteca trascritta il cui importo è ripetibile esclusivamente nei confronti della Cooperativa.

Sono socio di una Cooperativa di 18 alloggi terminati dopo otto anni di lavori e aver rispettato tutti i pagamenti sottoscritti mi sono stati richiesti gli extra pari a 20.000,00 euro più iva.
Volevo sapere se mi è consentito dilazionare.

Risposta al quesito:
Se la richiesta è legittima, l’eventuale dilazione dipende dalla situazione generale della Cooperativa e dalla disponibilità degli amministratori, obbligati per funzione ad osservare l’interesse generale dei soci.
La dilazione dipende anche dal contratto di prenotazione dell’alloggio e dai deliberati assembleari che hanno statuito l’integrazione.