SE LA BANCA NON PROCEDE AL FRAZIONAMENTO DEL MUTUO E DELL’IPOTECA A GARANZIA, LA COOPERATIVA EDILIZIA PUO’ OTTENERE GIUDIZIALMENTE LA NOMINA DEL NOTAIO CHE REDIGERA’ L’ATTO AI SENSI DELL’ART. 39 T.U.B.
Il fatto:
La Cooperativa edilizia di abitazione XX, sita in provincia di Catania, otteneva dalla Regione la promessa di finanziamento per la costruzione di 19 alloggi, fruendo delle agevolazioni finanziarie di cui alla L.R. n.79/75 e successive modificazioni.
Nelle more dell’emissione del relativo decreto, in data 02 ottobre 2009, stipulava con Banca YY l’atto di mutuo ordinario, finalizzato alla programmata realizzazione edilizia.
In data 13.06.2011, l’Assessorato Regionale delle Infrastrutture e della Mobilità emetteva il decreto di finanziamento ai sensi della L.R. n.79/75, mediante il quale venivano abbattuti gli interessi del mutuo ammontante a € 2.052.000,00, per la realizzazione di 19 alloggi da assegnare ai soci aventi i requisiti di legge.
A seguito di reiterati solleciti, in data 20.11.2013 , la Banca YY, stipulava il contratto di mutuo edilizio agevolato ai sensi della L.R.n.79/75, per l’erogazione di complessivi € 2.052.000,00, gran parte dei quali destinati ad estinguere il mutuo ordinario “ponte”, concesso in attesa del finanziamento agevolato.
Con il predetto contratto di mutuo agevolato, riguardante i 19 alloggi fruenti del finanziamento pubblico, la Cooperativa mutuataria concedeva, a garanzia del pagamento delle rate, l’ipoteca sugli immobili realizzati, tutti già regolarmente catastati.
A seguito di specifica richiesta della Cooperativa (motivata dalla rinuncia di due soci assegnatari al contributo regionale ai sensi della L.R. n.79/75 e dal mancato interesse al subentro da parte dei soci riservatari), in data 12.02.2015 l’Assessorato Regionale delle Infrastrutture e della Mobilità emetteva il decreto di riduzione del finanziamento da € 2.052.000,00 ad € 1.836.000,00, così disponendo il finanziamento di 17 alloggi in luogo dei 19 originariamente previsti.
Con nota del 27.02.2015, la Cooperativa comunicava all’Istituto mutuante l’emissione del decreto di riduzione del finanziamento e, conseguentemente, chiedeva di procedere alla stipula del relativo atto di riduzione del mutuo. Con la succitata nota, venivano trasmessi all’Istituto di credito la certificazione di conformità degli alloggi, a firma del dirigente del Genio Civile di Catania, nonché l’atto di ratifica delle assegnazioni degli alloggi ai soci, tutti nominativamente indicati con riferimento ai dati anagrafici e al codice fiscale.
In ragione di quanto precede, con atto del 25.05.2015, la Società, previo versamento dell’importo inerente alla predetta riduzione, stipulava con la Banca YY il relativo atto pubblico di adeguamento del mutuo agevolato, così non più ricomprendente gli alloggi assegnati ai soci rinunciatari, che venivano, pertanto, liberati dall’ipoteca.
La Cooperativa chiedeva, inoltre, di procedere con sollecitudine al frazionamento del mutuo agevolato, richiesta che, peraltro, veniva reiterata con le successive note del 27.03.2015 e del 28.05.2015 senza, tuttavia, ottenere alcun riscontro dalla Banca.
L’azione proposta dalla Cooperativa:
L’Istituto mutuante, nonostante le reiterate richieste, non provvedeva al frazionamento del mutuo regionale de quo mediante suddivisione dell’importo complessivo di € 1.836.000,00 (così risultante a seguito della menzionata riduzione) in quote uguali gravanti su ciascuno dei 17 alloggi beneficiari del finanziamento pubblico.
In ragione del fatto che gli immobili erano tutti già regolarmente catastati, la Cooperativa edilizia, anche al fine di interrompere il versamento degli interessi di preammortamento, decideva di rivolgersi al Presidente del Tribunale di Catania per ottenere il frazionamento coattivo del mutuo agevolato in base a quanto disposto dall’art. 39 T.U.B..
Ed invero, la succitata norma, ai commi 6, 6bis e 6ter dispone testualmente che:
6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.
6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il Presidente del Tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso.
Pertanto, la Cooperativa chiedeva la nomina giudiziale del notaio per la redazione dell’atto pubblico di frazionamento sui 17 immobili del mutuo agevolato (e della relativa ipoteca a garanzia), stipulato con la Banca YY, giusto contratto del 20.12.2013 e successivo atto di riduzione, autorizzando l’Ufficiale rogante a tutti i conseguenti adempimenti, ponendo le spese a carico della Società ricorrente, salvo rivalsa nei termini di legge.
Le argomentazioni della Banca resistente:
La Banca mutuante, costituitasi in giudizio, eccepiva preliminarmente l’improcedibilità della domanda, per mancato esperimento del tentativo di mediazione, e ribadiva in ogni caso la correttezza del proprio operato, dichiarando di non aver potuto procedere al frazionamento in quanto la Cooperativa non aveva fornito la documentazione all’uopo necessaria.
La decisione:
Con Ordinanza del 18.01.2016, il Presidente delegato del Tribunale di Catania accoglieva il ricorso della Cooperativa edilizia XX, ritenendo non pertinenti le eccezioni della Banca YY, stante la natura camerale del giudizio in oggetto.
Conseguentemente veniva giudizialmente nominato il notaio omissis, il quale era autorizzato a compiere tutti gli adempimenti necessari al fine di redigere l’atto pubblico di frazionamento del mutuo agevolato stipulato con la Banca YY (giusto contratto del 20.01.2013 e successivo atto di riduzione) e della relativa ipoteca a garanzia.
Giudizio patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò nell’interesse della Cooperativa.