Giorno: 18 Ottobre 2021

Esistono specifici articoli di legge che vietano a cooperative edilizie assegnatarie di aree 167 e contributi regionali di dare mandato di reperimento soci a mediatori immobiliari?

Risposta al quesito:
Non esiste alcuna norma che vieti alla Cooperativa di promuovere l’acquisizione di soci mediante l’ausilio di mediatori immobiliari.
La relativa problematica potrebbe sorgere in relazione al “compenso” dovuto al mediatore, in quanto l’attività svolta non riguarda la vendita di immobile a libero mercato, sicché non dovrebbero risultare applicabili le tariffe ordinarie.
Non esiste, tuttavia, alcuna disciplina legislativa e, pertanto, occorre valutare caso per caso ed eventualmente rilevare finalità speculative incompatibili con l’attività mutualistica imposta alla Cooperativa beneficiaria dell’assegnazione di area 167.

Gent.mo Avvocato, in riferimento al mio quesito dell’8/3/2021 e della sua risposta del 23 marzo 2021, Le chiedo cortesemente un ulteriore chiarimento in quanto nel mio quesito non avevo specificato che “nel 1989 gli alloggi venissero assegnati e in parte trasferiti con una scrittura privata autenticata dal notaio e trascritta alla Conservatoria dei registri immobiliari”.
Le chiedo per cortesia di riformulare la risposta alla luce di questo ulteriore dettaglio e conoscere quindi:
1) Quando effettivamente il socio è diventato proprietario.
2) Se nel nostro caso il momento rilevante, al fine di stabilire l’acquisto della titolarità dell’immobile e, quindi, di verificare se esso ricada o meno nella comunione legale, va individuato in quello della stipulazione, da parte del socio, del contratto di “mutuo individuale” (cioè quando il singolo socio ha provveduto a saldare singolarmente nel 2005) oppure in quello della scrittura privata autenticata dal notaio di assegnazione dell’alloggio e trascritta alla Conservatoria dei registri immobiliari (anno 1989).
3) Il decesso del coniuge del socio, in comunione legale, avvenuto nel 1992 nel periodo della limitazione dei cinque anni, cosa determina ai fini della successione?
4) Chi sono gli eredi del socio risposato e deceduto?

Risposta al quesito:
Va confermato che il trasferimento della proprietà consegue all’atto notarile di assegnazione definitiva dell’alloggio, avendo l’atto di prenotazione (scrittura privata) esclusivamente effetti obbligatori.
Se, tuttavia, il quesito attiene alla “comunione dei beni tra i coniugi” va osservato che tale regime coinvolge, comunque, i versamenti eseguiti in costanza di matrimonio, nel senso che, a seguito dello scioglimento della comunione, il coniuge ha diritto al 50% dei predetti versamenti eseguiti a titolo di anticipazione del prezzo.
Se il coniuge è in regime di comunione al momento del rogito, diviene proprietario del 50% dell’immobile, almeno che non sussistano motivi di esclusione del diritto, quali il reimpiego di somme provenienti da una eredità acquisita dal socio assegnatario (in tal caso unico proprietario).
Quanto precede dovrebbe essere stato valutato dal notaio in sede di rogito e, quindi, risultare anche implicitamente dal relativo atto.
Al coniuge deceduto succedono gli eredi secondo il codice civile (coniuge superstite e figli o, in mancanza di questi ultimi, gli scendenti e i collaterali fratelli e sorelle del de cuius) e, nel caso di immobile assegnato da Cooperativa in regime di edilizia agevolata, ciò avviene indipendentemente dal periodo quinquennale dei vincoli di cedibilità a terzi dell’immobile.

Gentile avvocato, nel ringraziare anticipatamente per le risposte sempre esaustive, chiedo se, nell’edilizia convenzionata ad un socio subentra sempre un altro socio o se ci può essere vendita diretta con la conseguente estromissione a socio?
Questo quando la cooperativa è ancora in essere, quindi non si è provveduta a scioglierla e non si è provveduto neanche all’assegnazione di tutti gli appartamenti. In caso affermativo o negativo, in base a quale legge o principio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare le previsioni da Statuto in ordine alla possibilità per la Cooperativa di svolgere attività con i terzi.
In secondo luogo è necessario verificare se la Cooperativa oltre ad essere assegnataria di area PEEP è anche finanziata dal contributo pubblico e, in tale ultimo caso, con quale legge.
In terzo luogo verificare il contenuto della Convenzione stipulata con il Comune che ha assegnato l’area, rilevando la previsione specifica di assegnazione dei costruendi alloggi esclusivamente ai soci.
Qualora dopo le predette “verifiche” non dovessero sussistere ostacoli, la Cooperativa potrebbe vendere l’alloggio a terzi, fermi restando i vincoli imposti per gli alloggi realizzati in area PEEP.

Gent.mo Avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia in liquidazione volontaria nonché da quasi un anno proprietaria (poiché con atto notarile è stato sottoscritto l’atto di avveramento) di un alloggio acquistato con patto di futura vendita in convenzione con il Comune e con il contributo della Regione. Si tratta di nuovi alloggi ma di cui allo stato non sono stati completati i lavori esterni (aiuole e illuminazione le cui aree dovrebbero essere cedute al Comune).
La mia domanda è: posso inviare lettera di esclusione come socio visto che sono ormai proprietaria dell’alloggio? Cosa potrebbe comportare il mancato completamento dei lavori esterni?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare gli atti con cui il socio si è obbligato in ordine al “patto di futura vendita” per verificare quali riferimenti siano riscontrabili alla Convenzione trascritta.
In ogni caso il Comune ha il diritto di ottenere le opere sostitutive degli oneri concessori e, nell’ipotesi di insolvenza della Cooperativa, può agire direttamente nei confronti del socio assegnatario del bene insistente sulle aree convenzionate.
Il recesso del socio deve, comunque, essere accolto dal CdA e in caso di rigetto della domanda il socio deve proporre opposizione innanzi all’Autorità giudiziaria.
Nel caso di specie appaiono inesistenti le probabilità di ottenere una sentenza favorevole al socio, salvo l’approfondimento della situazione documentale.

Una cooperativa sciolta senza la nomina del liquidatore è rimasta proprietaria di un box garage in un fabbricato trasferito ai soci con regolare atto notarile.
Allo stato avendo dei debiti da pagare al costruttore dell’immobile può vendere il box per coprire il debito?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è stata sciolta (presumibilmente con atto dell’Autorità, stante l’assenza di un liquidatore), il box non ceduto ai soci deve ritenersi bene condominiale, sicché il Condominio può procedere alla vendita in favore di terzi.
Il notaio incaricato dovrà esaminare tutta la documentazione dal progetto assentito allo scioglimento, rilevando se negli atti pubblici di assegnazione ai soci vengono anche genericamente richiamate le “parti comuni”.
Nel caso in cui il notaio dovesse ritenere ineseguibile l’atto pubblico, occorrerà procedere in sede giudiziaria per ottenere il riconoscimento della proprietà del box in capo agli ex soci a titolo di “successori” della Cooperativa sciolta.

Gentile avvocato innanzitutto grazie per la risposta della scorso quesito, con questa domanda specifichiamo meglio la nostra posizione.
La nostra cooperativa risulta assegnataria tramite determina di ente comunale di suolo per costruzione di alloggi PEEP. Su questi suoli, che non sono stati espropriati dall’Ente comunale, lo stesso Comune impone, senza nessun atto ufficiale perché nella determina di assegnazione individua il lotto per ogni cooperativa, che tutte le cooperative di quel piano PEEP debbano consorziarsi per le opere di urbanizzazione e successiva costruzione dei fabbricati, si ribadisce senza nessun atto ufficiale o convenzione.
Purtroppo a distanza di tanti anni, a causa di liti, su 5 società cooperative solo 2 sono in grado di poter continuare con numero di soci e possibilità economiche per raggiungere le finalità sociali, le altre non sono interessate. Le 2 Cooperative hanno presentato un progetto da poter essere approvato affinché vengano realizzate solo le opere di urbanizzazione relativamente ai due lotti e non dell’intero comparto PEEP, perché appunto non c’è interesse delle altre Cooperative.
Il Comune invece impone con risposta scritta del dirigente, ma senza nessun atto ufficiale di assegnazione, la realizzazione delle opere complete di tutto il comparto, il che è impossibile perché comporterebbe un sacrificio economico notevole e per opere di cui non si avranno godimenti non esistendo l’interesse a realizzare delle altre Cooperative.
Cosa ci suggerisce di fare?

Risposta al quesito:
Quanto rappresentato non appare conforme alle disposizioni di legge.
Ed invero, l’art. 35 della leggen.865/71 impone che le assegnazioni delle aree avvengano mediante la Convenzione da stipularsi con atto pubblico da trascrivere nei Registri immobiliari.
Se non sussiste alcun atto di Convenzione, occorre chiedersi come le Cooperative abbiano acquisito la disponibilità delle aree e abbiano costruito le opere su di esse insistenti.
Occorre, pertanto, esaminare bene la documentazione al fine di individuare gli obblighi effettivamente incombenti sulle Cooperative.
Solo dopo l’attento esame della reale situazione, le eventuali violazioni del Comune e le relative pretese illegittime possono essere oggetto di azione innanzi al giudice ordinario, se riguardano diritti soggettivi, ovvero innanzi al giudice amministrativo se attengono agli interessi legittimi.