Giorno: 18 Ottobre 2021

Egregio avv. Cannavò, vorrei porLe il seguente quesito: alla cooperativa con scopo realizzazione edilizia residenziale contraente mutui con interessi agevolati da contributo regionale, di cui sono socio, la Regione ha ritenuto di dover procedere alla riduzione del programma costruttivo e del contributo in conto interessi, nonché al recupero, ai danni della cooperativa, degli importi indebitamente percepiti per la fase di preammortamento e di ammortamento dei mutui, poiché due soci, subentrati ai genitori deceduti, sono risultati privi dei requisiti per far parte della compagine sociale.
Accade, però, che la cooperativa ha estinto i mutui già da anni (viventi i genitori dei soci oggi senza requisiti) e la proprietà indivisa, da tempo è stata divisa ed i singoli immobili sono stati assegnati ai singoli soci, ma resta da stipulare il Rogito per il passaggio in proprietà e per lo scioglimento della cooperativa. E quindi vorrei sapere se:
1) E’ legittimo il provvedimento della Regione nonostante i mutui siano stati estinti da anni quando tutti i soci avevano i requisiti, e la mancanza dei requisiti per i soci subentrati “iure ereditario” si è realizzata molti anni dopo?
2) I soci privi di requisiti subentrati ai genitori, pagando alla cooperativa quanto richiesto dalla Regione, possono rimanere nella compagine sociale e quindi andare a Rogito?
3) Se i predetti non dovessero essere in grado di versare le somme richieste dalla Regione verrebbero estromessi dalla cooperativa, ma che sorte avrebbero i loro immobili: rimarrebbero proprietà della cooperativa ed in tal caso i soci estromessi avrebbero diritto al rimborso di quanto versato in precedenza quale sorte capitale dai loro genitori o perdono soldi versati ed appartamento?
Il quadro che si prospetta per la cooperativa è aberrante poiché molti soci sono anziani e quindi è facilmente verificabile il subentro di eredi senza requisiti.

Risposta al quesito:
Alcuni requisiti soggettivi, come l’impossidenza, devono essere, comunque posseduti alla data del trasferimento della proprietà individuale al socio subentrato. Il possesso dei requisiti soggettivi è anche connesso alla disciplina delle aree PEEP, sicché esso viene richiesto indipendentemente dalle norme che regolano il contributo pubblico sugli interessi.
Se i soci eredi non trovano la soluzione in ordine al possesso dei requisiti, in tal caso perdono il diritto all’assegnazione, ma hanno il diritto al rimborso di quanto versato.
La Cooperativa deve provvedere alla sostituzione dei soci con altri in possesso dei requisiti soggettivi e quindi ottenere il Nulla osta all’assegnazione.
Se il requisito mancante è quello del reddito massimo, in tal caso i soci hanno diritto a mantenere l’alloggio, ma dovranno versare all’Ente finanziatore la quota del contributo percepito.

Abito a Milano in una casa di una cooperativa. Ho rischiato lo sfratto perché sono rimasta indietro con i pagamenti in quanto per colpa del covid l’anno scorso non ho preso molto di stipendio dunque non riuscivo a pagare.
Mi sono indebitata per pagarli, però loro comunque hanno intenzione di sfrattarmi per dare casa mia a qualcun altro e aumentare l’affitto. Siccome io ho fatto sacrifici per sistemare questa casa, chiedo aiuto per capire se loro possono fare una cosa del genere. Ci tengo a precisare che di vincolo ho già dato loro 8.000 euro circa, inoltre l’affitto continua ad aumentare.
Voglio capire se loro a livello legale sono nel giusto o posso fare qualcosa in merito.

Risposta al quesito:
Per fornire una risposta esaustiva occorre esaminare il contratto di assegnazione in uso e verificare gli obblighi effettivamente incombenti sul socio assegnatario.
Occorre, inoltre, esaminare lo Statuto sociale e la corrispondenza intercorsa con la Cooperativa, al fine di valutare la legittimità delle pretese avanzate.
La legge prevede agevolazioni per le difficoltà dei locatari a seguito del covid, sicché occorre verificare se ne ricorrono i presupposti per la fruizione.
Successivamente alle verifiche documentali di cui sopra, si potrà stabilire l’efficacia dell’eventuale resistenza giudiziaria, che potrà essere fruita con il patrocinio a spese dello Stato se ne ricorrono i presupposti.

Gentile avvocato, Le scrivo per chiederLe di chiarire i miei dubbi sulla proprietà della mia abitazione.
Sono assegnatario in uso e godimento dal 24/01/2013 fino alla data del 23/01/2021, di un appartamento, in regime di edilizia agevolata e convenzionata della Regine Lazio, i cui effetti traslativi decorrono alla data del 24/01/2021 ai sensi della legge 493/93. In data 11/02/2015 ho stipulato l’atto di assegnazione, sottoposto a termine iniziale ed a condizione risolutiva, con il quale la Cooperativa Edilizia assegna e trasferisce la proprietà superficiaria alla data del 24/01/2021, specificando che l’acquisto del diritto è soltanto da tale momento e senza efficacia retroattiva. Il corrispettivo dell’acquisto dell’abitazione è stato interamente pagato. Quando ho stipulato l’atto del 2015 ero in comunione dei beni, ma a far tempo dal 16/09/2020 la comunione si è sciolta a seguito della separazione giudiziale da me promossa, come da provvedimento del Giudice a vivere separati.
Poiché l’acquisto del diritto della proprietà superficiaria è avvenuto in regine di separazione dei beni, che diritti può vantare l’ex coniuge sull’abitazione?

Risposta al quesito:
L’ex coniuge non può vantare alcun diritto sull’abitazione, in quanto la proprietà è stata trasferita in data successiva alla stipula del relativo atto pubblico.
Le eventuali pretese, però, possono riguardare i versamenti eseguiti nel corso del regime di comunione, a titolo di anticipazione del prezzo di assegnazione.
In ragione del predetto regime, infatti, l’ex coniuge può pretendere il rimborso del 50% del prezzo anticipato per l’assegnazione dell’alloggio, almeno che il coniuge acquirente non dimostri la provenienza a lui riservata delle risorse finanziarie di cui si tratta.

Sono il presidente di una coop. edilizia a proprieta indivisa, volevo sapere i passaggi da fare per la proprietà divisa e scioglimento della cooperativa. Gli alloggi sono stati tutti assegnati, il mutuo è stato estinto nel 2007 con relativa autorizzazione della banca alla cancellazione ipoteca.
Volevo sapere se ci sono oneri da pagare alla Regione Lazio e come si deve procedere.

Risposta al quesito:
La legge 179/92 prevede espressamente la possibilità per le Cooperative indivise di essere trasformate a proprietà divisa.
Per la trasformazione sono necessari:
a) La modifica dello Statuto se mancante dell’esplicita previsione riguardante l’assegnazione degli alloggi in proprietà individuale ai soci;
b) La deliberazione dell’assemblea sull’approvazione della trasformazione del programma costruttivo realizzato, adottata con la maggioranza assoluta qualificata;
c) L’autorizzazione dell’Autorità amministrativa di Vigilanza;
La Cooperativa deve versare all’Ente finanziatore la differenza tra il contributo percepito per la proprietà indivisa e quello di minore entità previsto per la proprietà divisa.

Sono socio di una cooperativa nel 2017 mi è stato assegnato immobile con regolare rogito e con il totale pagamento della mia quota con mutuo concesso dalla Banca. Dopo l’assegnazione il CDA, essendo finiti i soldi, ha deliberata ulteriore quota per terminare gli alloggi.
Attualmente la cooperativa è in liquidazione, cosa rischio se non verso la quarta aggiuntiva? P.S. Immobile l’ho completato a mie spese.

Risposta al quesito:
Con l’atto pubblico di assegnazione vengono definite le situazioni economiche riguardanti lo stato di fatto dell’immobile alla data della stipula, sicché gli eventuali costi aggiuntivi costituiscono un ulteriore onere a carico dell’assegnatario.
In assenza di specifici deliberati assembleari o imposizioni contrattuali, il socio già proprietario dell’immobile può eseguire in proprio i lavori necessari per le rifiniture dell’alloggio a lui assegnato.
E’ chiaro che l’esecuzione dei lavori deve essere conforme al progetto originario, altrimenti il socio assume la responsabilità per l’eventuale assenza di conformità urbanistica.
Diversamente accade per i lavori di completamento delle parti comuni, la cui esecuzione spetta esclusivamente alla Cooperativa sicché il socio non può intervenire in proprio, neppure per una parte limitata dell’opera.

Buongiorno avvocato, solo un piccola consulenza volevo chiedere, sono stato socio fino al 2020 di una Cooperativa edile, abbiamo fatto già l’atto.
Ora tramite il mio commercialista di fiducia, grazie all’art 2476 comma 2 c.c. ho chiesto l’estrazione dei documenti ed il presidente mi ha risposto tramite pec che non ne ho il diritto visto che già è stato fatto l’atto.
Ma come è possibile?

Risposta al quesito:
Il contratto mutualistico (assegnazione dell’alloggio), ancorché collegato al contratto sociale, non si identifica con quest’ultimo, sicché non può attribuirsi alcun valore al rifiuto del presidente della Cooperativa relativamente all’accesso ai libri sociali.
Occorre, tuttavia, verificare se la Cooperativa in questione è amministrata secondo le regole delle SRL ovvero delle SPA.
Le prime regole costituiscono l’eccezione, mentre la norma è quella che la Cooperativa sia regolata dalla normativa cui soggiacciono le SPA.
In quest’ultimo caso, alla Cooperativa non risultano applicabili le disposizioni di cui all’art. 2476 c.c., mail socio può accedere al libro assemblee e al libro soci, nonché chiedere chiarimenti sulle situazioni contabili esposte nei Bilanci e nelle note integrative.
Qualora sia stato stipulato l’atto di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio, i relativi costi possono essere contestati se risultano violate le norme sulla trasparenza e veridicità dei Bilanci, secondo le regole dettate dagli artt. 2423 e seguenti del codice civile.