Autore: Studio

Egregio avvocato, nel 2023 ho stipulato un preliminare di vendita futura per l’assegnazione di una villa con una Cooperativa. Il suddetto documento è stato sottoscritto dalle parti prevedendo un versamento a titolo di caparra pari a 206.000 euro a fronte della residua parte del prezzo pari a 130.000 euro da versare, secondo accordi, a rogito.
Nel dicembre del 2023 il presidente mi ha contattato richiedendomi di posticipare la consegna della villa alla fine del 2024. Abbiamo raggiunto un accordo con una proroga. Il tutto risulta agli atti via pec. Poche settimane fa lo stesso presidente della Cooperativa mi informava dicendo che è presente agli atti una mia istanza di ammissione a socio (che ho disconosciuto immediatamente visto che data e luogo non coincidono in quanto ero a lavoro in un’altra regione come documentato dalla mia amministrazione) ed, altresì, palesando l’assenza di liquidità, mi ha chiesto ulteriori somme per ultimare i lavori.
A questo punto vista la situazione ho chiesto immediatamente la reintegra delle somme versate, a titolo di promissario acquirente e non socio, ma mi è stato riferito che la reintegra può avvenire solo se subentra un altro socio. Fermo restando le eventuali responsabilità penali, vorrei sapere se la Cooperativa è tenuta per legge alla restituzione delle somme entro 6 mesi dalla mia richiesta.
Si riferisce che non è stato mai condiviso con lo scrivente statuto o atto costitutivo.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare il contenuto del “preliminare” e comprendere se la Cooperativa intrattiene rapporti esclusivamente con i soci o anche con terzi estranei alla compagine sociale.
Nel primo caso i versamenti eseguiti confermano, comunque, il rapporto sociale instaurato, non essendo rilevante la circostanza dell’errore sulla data della domanda di ammissione.
Sulla predetta domanda, inoltre, rileva l’autenticità della firma.
A meno che non sussista una intenzione dolosa dell’amministratore, non potrebbe ipotizzarsi alcun aspetto di rilevanza penale.
Se nello Statuto della Cooperativa ovvero nell’atto di prenotazione dell’alloggio è prevista la clausola del subingresso del socio a carico dell’uscente, la Cooperativa medesima può non eseguire il rimborso sino ai versamenti del subentrante.
Nel caso di rapporto sociale, occorre verificare le norme statutarie in ordine ai tempi di rimborso, normalmente coincidenti con quelli di legge (180 giorni successivi all’approvazione del Bilancio relativo all’esercizio in cui si è perfezionato il recesso).
Resta sempre fermo il limite della clausola relativa al subingresso del nuovo socio.
Nel caso in cui non esista un rapporto sociale e la Cooperativa è abilitata ai rapporti con i terzi, in tal caso si tratta di un normale contratto preliminare, sicché la venditrice si deve attenere ai tempi e al prezzo convenuti, senza alcun diritto a pretendere nuovi versamenti.

Nel caso di una cooperativa edilizia cancellata dal R.I. si determina la successione dei soci nell’attivo e nel passivo della Cooperativa. Se un immobile qualificato nel progetto come locale condominiale non viene assegnato con atto pubblico, al rogito devono comparire solo i condomini dell’immobile dove è ubicato l’immobile pertinenziale o tutti gli ex soci della Cooperativa?

Risposta al quesito:
La “successione” si verifica a determinate condizioni che occorre verificare nel caso specifico.
In ordine ad alcuni aspetti generali, occorre precisare che:
a) Le passività trasmigrano ai soci esclusivamente nei limiti degli importi dagli stessi percepiti a seguito della liquidazione (sostanzialmente utili distribuiti dal Liquidatore);
b) Le attività trasmigrano ai soci nei limiti delle norme dello Statuto e regole per le Cooperative a mutualità prevalente; se si tratta di attivo residuale occorre verificare anche l’ipotesi normativa della devoluzione ai fondi mutualistici;
c) Le attività inerenti all’immobile residuo, che per errore o per altra causa non è stato assegnato, trattandosi di bene ricompreso nello scopo sociale, può rientrare nella gestione dei condomini, ma occorre un accertamento giudiziale e la relativa sentenza di trasferimento ovvero una delega del Giudice al notaio.

La mia questione è un appartamento acquistato in Cooperativa.
Ho già pagato due avvocati che inizialmente parlavano di rimborso per mancato rispetto del contratto e di vizi dell’immobile a me venduto ad un prezzo di 92.000 euro. Tali vizi erano l’Ape falsa, invece di una caldaia c’è un boiler, manca impianto riscaldamento, impianto elettrico con prese con fili esterni, bagno non ristrutturato, e quant’altro.
Oltre a ciò, la Cooperativa ha delle cause ancora aperte con una ditta ed un immobile affianco abusivo. Questo immobile è fatiscente e decadente e non si sa se sarà demolito.
Ad oggi la Cooperativa pretende spese ordinarie e straordinarie altissime per sanare l’edificio.
Mi viene consigliata la perizia di un ingegnere per tutte le motivazioni sovraesposte con perdita del 40% in tre mesi del valore immobiliare. C’è chi mi suggerisce di vendere in perdita e altri di fare causa.
Di fatto la casa vale 60.000 euro, doveva essere ristrutturata e ammobiliata, invece è degli anni 70 e non arredata. Non so cosa fare, mi aiuti grazie

Risposta al quesito:
Non si comprende se l’immobile sia stato assegnato con atto notarile o solamente prenotato.
Nel primo caso ci sarebbe una assegnazione (vendita) di alloggio affetto da vizi che potrebbero essere fatti valere con l’azione di riduzione di prezzo innanzi all’Autorità giudiziaria.
Se, viceversa, l’immobile è ancora nella disponibilità della Cooperativa occorre verificare il preliminare in relazione ai termini di consegna e al capitolato delle finiture, ciò al fine di mettere in mora la Cooperativa.
Nel caso di permanenza dell’inadempienza, occorre agire giudizialmente con azione di risoluzione contrattuale e risarcimento del danno.

Sono socio di una Cooperativa edilizia. L’anno scorso ho fatto il rogito e stipulato il mutuo. La Cooperativa ancora non si è sciolta perché mancano due villette ancora da rogitare.
Abbiamo ricevuto una diffida da parte dell’ impresa appaltatrice perché il presidente della Cooperativa non ha saldato una parte della cifra irrisoria all’impresa e siamo arrivati ad una richiesta di risarcimento danni di 2.5.000,00 euro.
Spetta a noi pagare il risarcimento danni per colpa del presidente?
Le villette andranno all’asta anche se abbiamo rogitato?

Risposta al quesito:
Se è stato validamente stipulato il rogito notarile si è verificato il trasferimento della proprietà in favore dell’assegnatario, sicché i terzi creditori della Cooperativa non hanno alcun titolo per aggredire l’immobile ceduto al socio.
Per lee obbligazioni sociali risponde esclusivamente la Cooperativa, come disposto dall’art. 2518 c.c..
Almeno che non esista un deliberato sociale di assunzione del debito sociale verso l’impresa da parte dei soci, la prima nulla può pretendere nei confronti dei secondi.

Egregio avvocato, senz’altro si ricorderà della mia vicenda che bene o male sta arrivando a termine nonostante i costi lievitati e l’impegno che mio figlio dovrà garantirmi il mutuo e spalmarlo in 25 anni per rendere possibile la cifra.
La domanda è questa: posso io far valere il diritto al risarcimento danni verso quei soci che non prendendo il prestito richiesto per non mettere in difficoltà la Cooperativa e così proseguire i lavori previsti (sottoscritto e firmato da tutti in pubblica assemblea per circa 80.000 euro)?
Essendo stato richiesto nel 2018, siamo ancora in tempo?
Inoltre, firmando l’accordo ancillare, possono precludersi il tutto?

Risposta al quesito:
I quesiti e le risposte sono anonime, sicché non esiste alcuna ipotesi di “ricordo” o collegamento automatico a precedenti richieste.
Ciò posto, occorre verificare preliminarmente il nesso di causalità del danno, che nel caso di specie dovrebbe risalire direttamente alla Cooperativa e solo mediatamente ai soci inadempienti.
Si deve altresì verificare se esistono deliberati sociali non opposti, che hanno consentito le operazioni finanziarie ovvero le acquiescenze sulla relativa mancata attuazione.
Dopo tutte le approfondite verifiche, se sussistono i presupposti dell’azione risarcitoria, si deve controllare il decorso prescrizionale che è di dieci anni dall’insorgenza del danno.

Sono socia di una Cooperativa in liquidazione che ha un debito verso il Comune.
I soci della Cooperativa (me compresa) hanno versato il 50% dell’importo dovuto per poi cessare i pagamenti dal 2016. Negli anni successivi si è deliberato di continuate la sospensione dei pagamenti e di attendere la prescrizione della controversia nel 2026.
La scrivente nel 2017 ha venduto il suo immobile congelando (registrato in rogito) una cifra che copre la propria quota di debito.
Le chiedo: mi è possibile recedere dalla Cooperativa versando la mia quota di debito nel fondo liquidazioni della Cooperativa stessa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa ha il debito verso il Comune e il credito di pari importo verso i soci.
Sussistendo la succitata pendenza finanziaria, il recesso del socio può essere possibile esclusivamente mediante un accordo raggiunto con la Cooperativa ratificato da un deliberato assembleare.
Nell’accordo potrebbe prevedersi la disponibilità del socio che recede a garantire l’eventuale maggiorazione debitoria per spese sostenute dalla Cooperativa e, comunque, il pagamento del residuo debito sociale verso il Comune se dovesse risultare dovuto.
Si dovrebbe trattare sulla garanzia di solvibilità per le eventuali esposizioni future.