Autore: Studio

Sono un amministratore di una cooperativa edilizia abitativa il cui programma, già ultimato, è stato realizzato con contributo dello Stato.
Un nostro socio non ha pagato l’ultima rata del mutuo per motivi che mi riservo di esporre e successivamente alla data di scadenza della rata stessa, avvalendosi della facoltà prevista dall’art. 2476 c.c., ha richiesto di visionare i libri delle adunanze e delle deliberazioni nonchè la documentazione amministrativa.
In considerazione del mancato pagamento della rata, può la cooperativa respingere la richiesta o deve comunque far visionare la documentazione?
Ringrazio anche a nome dei 17 dei 18 componenti il sodalizio.

Risposta al quesito:
La morosità del socio non risolve automaticamente il vincolo sociale, sicchè il socio stesso conserva tutti i diritti, ivi compreso quello relativo al controllo sull’amministrazione sociale.
Se, viceversa, il socio viene escluso a causa della morosità, allora egli perde ogni suo diritto e può solamente opporre il deliberato di esclusione.

Mio padre è socio di una cooperativa militare a proprietà indivisa – doveva passare a proprietà divisa – mutuo interamente pagato – anzi vanta un credito dall’INPS a seguito dei conteggi definitivi, ma c’è un debito da ripianare per un vecchio contenzioso e i soci hanno deliberato di coprirlo pro-quota. Ma poi non tutti hanno effettuato il pagamento così la cooperativa è stata posta in liquidazione coatta dal Ministero delle Infrastrutture.
E’ vero che chi ha acquistato la sua quota non corre nessun pericolo e che verranno eventualmente messi in vendita solo gli alloggi degli inadempienti? Se così non fosse a chi si devono rivolgere i soci che hanno regolarmente pagato il debito per tutelarsi, non perdere l’alloggio o non doverlo riacquistare all’asta?

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito non è chiaro se la Cooperativa sia a “proprietà divisa” (cioè i soci sono solo locatari) ovvero a proprietà indivisa, ma, in tale ultimo caso, senza l’atto di trasferimento della  proprietà individuale ai singoli soci.
La sopraggiunta liquidazione coatta, comunque, incide radicalmente in entrambe le ipotesi, in quanto, in presenza dello stato d’insolvenza, si applicano le norme del fallimento.
Nel primo caso, ai sensi dell’art. 80 L.F., il liquidatore ha facoltà di sciogliersi dal contratto, ma in tal caso dovrà corrispondere al locatario una indennità (ovviamente commisurata al “canone”  e non all’effettivo versato in conto costruzione e mutuo dal socio locatario). Il socio avrà, quindi, la possibilità di formulare istanza di ammissione al passivo per le somme versate, diverse dal canone puro.
Anche nella seconda ipotesi, il liquidatore avrà la facoltà di sciogliersi dal contratto (nel caso in specie “atto di prenotazione”) ovvero di eseguire il contratto richiedendo al socio il versamento dell’eventuale integrazione di prezzo.
Se, tuttavia, il contratto (atto di prenotazione) è stato a suo tempo trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2645–bis del codice civile, allora il liquidatore non può più sciogliersi e deve darvi esecuzione.
In ogni caso il liquidatore ha l’obbligo di comunicare ai soci l’intenzione o meno di sciogliersi dal contratto.

La cooperativa di mio suocero ha deliberato nel 1996 il passaggio da proprietà indivisa a proprietà divisa. Tuttavia, lui non ha voluto stipulare l’atto per l’acquisto della proprietà ritenendo troppo esose le somme richieste. Dopo svariati giudizi in cui è risultato soccombente – in quanto le somme domandate rispettavano i criteri dell’art. 18 – e a seguito della sua esclusione da socio, ha deciso di chiedere la restituzione delle somme versate. Si chiede, pertanto, di conoscere quale parte dei versamenti effettuati può essere richiesta e la normativa applicabile.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa i versamenti sociali sono di tre tipi:
a)      eseguiti a titolo di anticipazioni in corso di costruzione dell’alloggio;
b)      dopo la consegna dell’alloggio, eseguiti a titolo di canone in quota rate di mutuo (sino all’estinzione).
c)      Eseguiti a copertura delle spese generali, anche quale parte del canone.
Lo Statuto regola normalmente le modalità del rimborso dei versamenti sociali al socio receduto o escluso.
Nel caso in specie, tuttavia, le norme statutarie possono rivelarsi insufficienti, in quanto si è verificata una successione di situazioni e/o fasi giuridiche nei rapporti tra socio e cooperativa (di indivisa a divisa).
Si ritiene, pertanto, che, nel caso che ci occupa, il socio escluso abbia diritto al rimborso (se non già prescritto):
a)      di tutte le somme versate a titolo di anticipazione del costo alloggio;
b)      di tutte le somme versate a titolo di rimborso delle rate di mutuo. 

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa di complessivi 14 soci, assegnatario di un alloggio che occupo già da oltre 3 anni.
Due anni fa, il presidente della cooperativa provvedeva alla stesura del rogito notarile a favore di tutti i soci ad eccezione del sottoscritto, in quanto ritenuto moroso dallo stesso. Sul punto, lo stesso presidente della cooperativa risulta imputato dinanzi al Tribunale per i delitti di cui agli artt. 485, 61 nr.2, 56, 640 c.p. con la recidiva reiterata di cui all’art.99 c.4 c.p. per aver alterato la bozza del verbale di assemblea dei soci ove risultava un incremento del piano finanziario originario.
Recentemente si è appreso di una trascrizione nella visura camerale di un atto di trasferimento di azienda. Si precisa che la società ha un secondo piano costruttivo con relativo finanziamento regionale.
Si rappresenta che la società non ha:
– depositato i bilanci nei due anni precedenti alla stesura dell’atto pubblico di assegnazione;
– i tre anni di carica del consiglio di amministrazione sono scaduti da circa un anno, e in questo lasso di tempo non è stata convocata assemblea dei soci per il rinnovo; inoltre, dopo la scadenza della carica lo stesso presidente mi ha inviato, tramite raccomandata, due note di sollecito al versamento della somma richiesta.
In relazione a quanto sopra esposto:
– può il presidente inviare ai soci note ufficiali oltre la durata della sua carica?
– può il presidente richiedere la ratifica assessoriale necessaria per la stesura dell’atto pubblico di assegnazione senza depositare i bilanci nei due anni precedenti?
– può il presidente stipulare un atto pubblico di trasferimento della cooperativa con terzi, anche in relazione all’esistenza di un contenzioso penale?

Risposta al quesito:
Il caso da Lei rappresentato meritrebbe un adeguato approfondimento e un attento esame della documentazione sociale.
In assenza del succitato approfondimento si possono fornire risposte di carattere generale ai quesiti da Lei proposti:
-risposta al primo quesito: i poteri degli amministratori scaduti si protraggono sino alla elezione dei nuovi componenti, ma solo per l’ordinaria e corrente amministrazione. Sul presupposto della “regolarità” del periodo vacante, il presidente potrebbe inviare delle note, almeno che esse non comportino richieste di nuovi versamenti non programmati
(straordinaria amministrazione).
-risposta al secondo quesito: la richiesta di ratifica e il deposito dei bilanci sono attività diverse non direttamente tra loro collegate. Il mancato deposito di bilanci per due anni di seguito è un fatto grave e può costituire una causa di scioglimento coatto della Cooperativa. Nel caso di specie, va osservato che, se nessun socio denuncia la grave irregolarità, appare possibile che il presidente rimanga indisturbato e compia le
ordinarie attività sociali.
-risposta al terzo quesito: la cooperativa è una società mutualistica non suscettibile di “cessione” a terzi. In ogni caso, il presunto atto di cessione non sarebbe consentito al solo presidente, in quanto atto di straordinaria ammnistrazione demandato alla volontà assembleare.
Conclusivamente, da quanto rappresentato nella Sua descrizione pur generica dei fatti sociali, sembra chiaro che la Cooperativa è amministrata illecitamente e, pertanto, i soci dovrebbero tutelarsi nei modi previsti dal codice civile e dalle norme speciali per le Società mutualistiche.

Abbiamo sforato del 20% il piano finanziario della cooperativa. Da ben tre anni ho richiesto di visionare gli atti della cooperativa, con tre raccomandate a distanza di un anno una dall’altra, con riscontro bancario, ma ad oggi il presidente non mi ha risposto. Questo pregiudizio crea grossi dubbi sulla contabilità della cooperativa.
A settembre dovrei fare il rogito notarile e ho una rimanenza a dare di circa € 6.000,00 generati dalle spese amministrative della gestione della cooperativa.
Il presidente si rifiuta di stendere, per me, il rogito notarile se non saldo il dovuto.

Risposta al quesito:
Il rapporto instaurato dal socio di una cooperativa ha natura contrattuale e si fonda innanzitutto sull’Atto Costitutivo e sullo Statuto in esso contenuto.
Il contratto originario viene poi integrato dagli atti successivi, quali le assemblee dei soci e/o le delibere consiliari, secondo quanto previsto nello Statuto Sociale.
Da quanto precede consegue che il programma finanziario della Cooperativa è un atto di natura contrattuale modificabile dalle delibere sociali, quali quelle di approvazione del bilancio.
In caso di mancata opposizione ai deliberati sociali nei termini di legge, quanto dagli stessi previsto è definitivo e costituisce un obbligo per tutti i soci.
Se, tuttavia, esistono vizi di nullità nei predetti deliberati (da verificare concretamente), gli stessi possono essere opposti senza limite di tempo.
I soci di minoranza possono ricorrere in sede amministrativa (Vigilanza sulle Cooperative) ovvero innanzi alla Magistratura Ordinaria, instaurando un giudizio per il controllo giudiziario ai sensi dell’art. 2409 del codice civile.

Sono socio di una cooperativa edilizia a r.l. a proprietà divisa di complessivi 14 soci, assegnataria di un alloggio che occupo già da 3 anni.
Due anni fa, il presidente della cooperativa, annunciando come prossima la stesura dell’atto notarile di assegnazione degli alloggi, convocava assemblea dei soci e in quella occasione invitava gli stessi a versare a saldo del piano finanziario ulteriori somme che sin da subito sono apparse non corrispondenti al piano finanziario stesso. Rispetto alle delibere assembleari il piano finanziario era stato abbondantemente superato.
A seguito delle carenze di informazione e del comportamento omissivo del presidente, relative alla ulteriore richiesta di versamento decidevo, unitamente ad altro socio, di chiedere l’assistenza di un legale il quale reiterava numerose richieste al presidente senza tuttavia ricevere alcuna documentazione giustificativa a supporto delle ulteriori somme richieste.
Qualche mese più avanti veniva convocata nuova assemblea dei soci nel corso della quale, io e altro socio presenti assistiti dalla presenza del legale, il presidente consegnava a ciascun socio fatture pro forma da dove si evinceva la rimanenza che ogni socio doveva versare per saldare il piano finanziario e precisava che avrebbe provveduto alla stesura del rogito solo a coloro che erano a saldo con i pagamenti escludendo (di fatto) a me ed altro socio in quanto tramite il legale avevano contestato anche in tale assemblea le ulteriori somme richieste.
Solo qualche giorno dopo, il presidente inviava al legale i rendiconti dei costi sostenuti negli anni.
Poco dopo il presidente provvedeva alla stesura del rogito notarile per 12 soci su 14.
In considerazione dell’inerzia del presidente, questi veniva invitato a presentarsi presso lo studio del notaio, con atto di diffida stragiudiziale per la stesura del rogito. In tale occasione lo stesso, rinnovava personalmente la pretesa creditizia già formulata nel corso della citata assemblea e consegnava al legale una nota redatta dalla presidenza con la quale puntualizzava, contestando in toto le premesse, contenuti e richieste con allegati due piani finanziari (il primo deliberato all’atto della stesura del contratto di appalto; il secondo relativo alla variazione del piano finanziario) riportati nei registri della cooperativa e deliberati nelle rispettive assemblee. Nel secondo verbale di assemblea risultava indicata una somma maggiore rispetto a quanto discusso effettivamente in quella sede. Infatti io ed altro socio eravamo in possesso di copia del verbale di pari data, sottoscritto effettivamente da tutti i soci, senza alcuna indicazione di ulteriori importi. Mentre la copia del verbale in nostro possesso era regolarmente sottoscritto alla fine da tutti i soci, nel verbale di pari data riportato nei registri della cooperativa, chiaramente falso nella parte indicante ulteriori importi, non vi erano le firme dei soci e il presidente, o chi per lui, maldestramente ed al fine di creare l’apparenza della sua riconducibilità alla volontà dei soci, allegava lo schema di ripartizione degli alloggi tra i vari soci sottoscritto dagli stessi, essendo sicuro che i soci non fossero in possesso della copia di quello non apocrifo. Per tale ragione, il presidente della cooperativa risulta imputato dinanzi al Tribunale, nel quale io ed altro socio siamo parti offese, per i delitti p. e p. dagli artt.485, 61 nr.2, 56, 640 c.p. con la recidiva reiterata di cui all’art.99 c.4 c.p..
Dopo oltre un anno, il presidente veniva nuovamente invitato a presentarsi presso lo studio del notaio, sempre con atto di diffida stragiudiziale per la stesura del rogito. In tale occasione lo stesso non si presentava e recapitava una nota sia al notaio che al legale con la quale rinnovava la pretesa creditizia già formulata e precisava di essere impossibilitato a sottoscrivere l’atto di assegnazione per diversi motivi quali: la morosità degli stessi e che bisognava richiedere nuovamente la ratifica assessoriale, precisando che il procedimento giudiziario pendeva nei confronti della persona del presidente e non nei confronti della cooperativa e che quindi i soci denuncianti stavano arrecando notevole danno alla società di cui risultavano morosi. La nota concludeva con la diffida entro 30 gg. a regolarizzare il pagamento delle somme richieste e che in difetto si sarebbe proceduto all’esclusione da socio della cooperativa, così come previsto dallo statuto della cooperativa.
Per ultimo veniva presentato esposto al servizio di vigilanza delle cooperative dell’assessorato regionale al fine di provocare l’intervento ispettivo verso la cooperativa al fine di giungere all’assegnazione definitiva dell’alloggio in questione.
Amministrazione poco trasparente, non aderente allo scopo socoiale e assolutamente personale del consiglio di amministrazione.
a) per far fronte al piano finanziario il sottoscritto chiedeva al Presidente la documentazione necessaria per accedere ad un prestito presso l’INPDAP, tra cui:
– copia autenticata della concessione edilizia;
– dichiarazione attestante il costo totale della costruzione ed il costo del singolo appartamento assegnato al socio.
Tra la suddetta documentazione attirava l’attenzione la “dichiarazione sul costo complessivo alloggio” con la quale il presidente quantificava l’importo relativo alla somma extra finanziamento e quindi del costo complessivo maggiorata per circa 4.000 Euro rispetto alla delibera assembleare di riferimento.
b) il presidente non dava esito a numerose raccomandate di richiesta chiarimenti e incombenze varie;
c) tra la documentazione giustificativa fatta pervenire dal presidente, attirava particolarmente l’attenzione:
– fatture rilasciate, a titolo di consulenza e compenso Presidente, dallo studio di consulenza del presidente della cooperativa alla cooperativa stessa;
– una serie di bollette per pagamento utenze telefoniche, fornitura energia elettrica e gas installate nei locali dell’attività di consulenza del presidente della cooperativa, ma intestate alla cooperativa stessa;
– un anno prima dell’affidamento dell’appalto è stata emessa una fattura alla cooperativa per lavori eseguiti con mezzi industriali per la pulizia del lotto (erbacce e rifiuti) per un importo di circa 10.000 Euro;
– i bilanci annuali sono stati approvati senza la prescritta convocazione assemblea dei soci, infatti non è stata mai recapitata alcuna raccomandata in tal senso;
– non è mai stata discusso eventuale rimborso iva;
– sono stati prorogati i termini di ultimazione dei lavori senza tuttavia informare l’assemblea dei soci;
– nel consiglio di amministrazione, composto da tre persone, vi è la moglie del presidente, nonché il direttore dei lavori, quest’ultimo assegnatario di alloggio.

Risposta al quesito:
Dall’articolato quesito da Lei proposto sembra emergere che avverso l’operato degli amministratori della Cooperativa abbiano manifestato sostanziale dissenso solamente due soci.
Orbene, le Cooperative sono regolate dal contratto di società, in forza del quale la volontà sociale si forma mediante le delibere assembleari, assunte con le specifiche maggioranze previste dalla legge ovvero dallo Statuto.
La disciplina che precede viene attenuata dai diritti delle minoranze o dei singoli soci  specificatamente previsti dalla legge, tra cui spicca il diritto a ricevere dettagliate informazioni sulla entità delle spese ovvero a sollecitare il controllo contabile.
Va, tuttavia, precisato che il merito della spesa sociale resta assoggettato al potere della maggioranza dei soci, purchè la spesa medesima sia inerente l’attività sociale e non sia viziata da falsa rappresentazione.
Nel caso di specie, però, desta l’attenzione quanto da Lei riferito in ordine alla irregolarità  delle assemblee, la cui convocazione non sarebbe stata effettuata mediante lettera raccomandata.
In tal caso, infatti, le delibere assunte nel corso delle assemblee sarebbero radicalmente nulle e potrebbero essere impugnate senza limiti di tempo (a condizione che i soci dissenzienti non abbiano, comunque, presenziato nel corso dell’adunanza).
In particolare, dalla nullità dei deliberati conseguirebbe l’inefficacia dei bilanci sociali ,in quanto privi dell’approvazione assembleare e, pertanto, una tale circostanza impedirebbe agli amministratori di richiedere ai soci il versamento di somme a qualunque titolo presuntivamente dovute.
L’illegittimità della richiesta del versamento sociale, dunque, giustificherebbe l’eccezione di inadempimento, legittimando il rifiuto del versamento delle somme da parte del socio, almeno fino alla regolarizzazione dei deliberati di approvazione.
In tale ipotesi, tuttavia, si verificherebbe un notevole ritardo nell’assegnazione dell’alloggio al socio e un conseguente danno a carico dell’assegnatario.
Quest’ultimo, quindi, potrebbe convenire in giudizio la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. chiedendo il trasferimento coattivo dell’alloggio, dichiarandosi, nel contempo, disponibile ad effettuare i versamenti che risulteranno effettivamente dovuti.
In tal caso la domanda giudiziale andrebbe trascritta presso i Registri Immobiliari, assumendo efficacia anche nei confronti dei terzi (così impedendo una eventuale ulteriore assegnazione).
Il socio, inoltre, potrebbe convenire in giudizio gli amministratori in forza del danno subito a seguito del ritardo nell’assegnazione definitiva dell’alloggio prenotato.