Autore: Studio

Con riferimento alla risposta al quesito del 27/01/2014, trovandomi in una situazione simile, sono a formulare un quesito di approfondimento: dalla vostra risposta sembrerebbe che il passaggio alla forma di cooperativa divisa e la successiva assegnazione degli alloggi sia equivalente ad una acquisizione di proprietà della casa.
Nella mia cooperativa, che si trascina da mezzo secolo, i soci sono già assegnatari di quote e occupano ciascuno un appartamento, abbiamo usufruito di un finanziamento pubblico e adesso siamo in attesa del collaudo amministrativo del Ministero e dell’ATER.
La domanda è dunque: passando da proprietà indivisa a proprietà divisa diventiamo proprietari definitivamente dell’appartamento? a questo dovrà seguire lo scioglimento della cooperativa?

Risposta al quesito:
Divenuta la Cooperativa a proprietà divisa, secondo le regole previste dalla vigente normativa, gli amministratori  devono procedere all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci prenotatari.
L’atto di assegnazione definitiva viene effettuato mediante rogito notarile e comporta l’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio in capo a ciascun socio assegnatario.
La Cooperativa può avere più programmi costruttivi, sicchè, definitone uno con le assegnazioni ai soci, essa può proseguire nel completamento degli altri.
In tal caso, però, i soci assegnatari hanno facoltà di recesso, anche se gli amministratori possono loro imporre un versamento una tantum pari alla quota parte del costo prevedibile per la successiva estinzione della Società.
Se, viceversa, la Cooperativa ha definito l’unico programma costruttivo, l’assemblea dei soci delibera la liquidazione volontaria nominando un liquidatore, il quale assumerà il mandato di provvedere a tutti gli adempimenti sino alla estinzione e cancellazione della Società dal registro camerale.

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa beneficiaria del contributo della legge 492/75. Nei primi giorni dell’anno ho subito un furto nell’appartamento assegnatomi. Visto lo choc emotivo subito dal sottoscritto e quello della mia compagna che non vuole più viverci, essendo tra l’altro l’appartamento a piano terra, vorrei recedere dall’assegnazione.
La cooperativa può rifiutare le mie dimissioni/recesso? Ho diritto ad interrompere il pagamento della mia quota parte del mutuo? Per quanto tempo sono obbligato a continuare a pagarlo?

Risposta al quesito:
Il recesso dei soci delle Cooperative edilizie è regolato dall’art. 2532 del codice civile e dalle specifiche norme statutarie.
Per le Cooperative edilizie a contributo pubblico esiste un’ipotesi di recesso legale allorquando il socio perda i requisiti soggettivi previsti dalla legge per l’ottenimento dell’assegnazione dell’alloggio sociale.
La domanda di recesso deve essere comunicata agli amministratori della Cooperativa, i quali devono pronunciarsi entro sessanta giorni, accogliendola ovvero rigettandola.
In caso di rigetto, il socio può ricorrere al Tribunale esponendo le proprie ragioni.
Il recesso ha efficacia dalla data dell’accoglimento della relativa domanda da parte degli amministratori ovvero dalla data stabilita dal Tribunale in caso ricorso del socio.
Il socio resta obbligato a tutti gli adempimenti sociali sino a quando il recesso diviene pienamente efficace.
Nel caso prospettato, poi, occorre approfondire le specifiche previsioni  statutarie in ordine ai diritti del socio receduto riguardanti il rimborso dei versamenti sociali dallo stesso effettuati.
Nelle Cooperative a contributo pubblico, di regola il socio receduto ha diritto al rimborso dei versamenti eseguiti in conto costruzione alloggio, mentre la Cooperativa ha diritto a trattenere le spese generali e, per le Cooperative a proprietà indivisa, il canone d’uso dell’alloggio fruito a titolo abitativo.

Sono socio di una cooperativa edilizia per azioni, in occasione dell’approvazione del bilancio al 31/12/2012 abbiamo scoperto che il presidente oltre ad aver effettuato pagamenti a fornitori senza che questi rilasciassero fatture, non sono state versate ritenute di acconto, IVA 2011 e 2012, contributo CCIAA, non sono state inviate denunce UNIEMENS.
D’altro canto ha provveduto ad incassare tutti i suoi oneri di compenso senza che questi venissero deliberati ed approvati.
Per quanto sopra il presidente è perseguibile penalmente e civilmente per le sue omissioni? Il consiglio di amministrazione è anche lui responsabile per la cattiva gestione del presidente e la sua mancanza di controllo?
Infine noi soci quali obblighi e responsabilità abbiamo per le inadempienze del presidente e del consiglio di amministrazione?

Risposta al quesito:
Il presidente della Cooperativa è responsabile per i danni provocati alla Società, ai soci e ai terzi a seguito di inadempienze nell’esercizio del mandato a lui conferito; è, altresì, responsabile penalmente per eventuali attività illecite compiute nell’esercizio della propria funzione.
I consiglieri di amministrazione che non abbiano dissentito palesemente dall’attività dannosa posta in essere dal presidente sono responsabili per culpa in vigilando.
Nel caso prospettato, sembra che il presidente, ma anche i consiglieri, rispondano certamente delle eventuali sanzioni amministrative e fiscali a seguito dei ritardi nei pagamenti di quanto dovuto per legge; rispondono, inoltre, delle somme percepite dal presidente a titolo di compenso, stante l’assenza del deliberato assembleare ovvero della specifica previsione statutaria.
Se, tuttavia, lo statuto sociale dovesse prevedere il diritto del presidente al compenso, in tal caso l’eventuale responsabilità sarebbe limitata alle somme percepite in esubero rispetto al normale corrispettivo dovuto per attività similari.
Per quanto riguarda il pagamento a fornitori in assenza di fattura occorre distinguere il caso in cui le somme sono effettivamente dovute da quello in cui la prestazione è inesistente.
Nel primo caso gli amministratori rispondono delle sanzioni dovute per la regolarizzazione della scrittura contabile (autofattura); nel secondo caso gli amministratori rispondono civilisticamente, dovendo restituire l’intero importo, ed eventualmente anche in sede penale (ad es.: falso in bilancio).
La Cooperativa è a responsabilità limitata e, pertanto, i soci rispondono esclusivamente nei limiti dei conferimenti dovuti per statuto ovvero in occasione di deliberati sociali esecutivi ovvero per somme indebitamente riscosse e loro elargite da amministratori inadempienti.

Mi è stato offerto da un collega C.C. l’alloggio in edilizia agevolata a lui assegnato in precedenza, mi ha prospettato una cessione vendita e dopo 8 anni ho scoperto che la cooperativa ha un buco di svariati milioni, e non solo il cedente non poteva chiedermi del denaro visto che ho sborsato 120,000 euro e dopo 4 anni di versamenti di euro 450 mensili di pigione sarebbe diventato mio attraverso il riscatto.
Mi rendo conto che la fretta ed il piacere d’avere un alloggio al termine della mia carriera era il mio sogno, sogno carpito in buona fede da un “infedele”, ho timore che la cooperativa ha 2.200,000 di euro di debito nei confronti delle banche che dei creditori vari, imprese ed altri.
Chiedo come potermi tutelare e come poter recuperare il denaro sborsato in buona fede?

Risposta al quesito:
Il quesito da Lei posto necessita di adeguato approfondimento in ordine alle circostanze di fatto, soprattutto in relazione al tipo di accordo scritto intercorso con il socio cui Lei è subentrato.
Già da subito, comunque, è possibile rilevare che, nelle Cooperative a proprietà indivisa, il socio subentrante è tenuto a versare esclusivamente il costo dell’alloggio anticipato dal socio sostituito, con la sola maggiorazione di eventuali migliorie da quest’ultimo pagate extra capitolato.
Se così non fosse, il contratto intercorso con il socio sarebbe nullo per illiceità dell’oggetto, con conseguente diritto alla restituzione di quanto pagato oltre il dovuto.
L’esame del contratto intercorso con il socio receduto, inoltre, appare determinante per comprendere se vi sia stata una cessione della quota del socio accettata dalla Cooperativa.
Se così fosse, sarebbe ipotizzabile (salvo adeguato approfondimento) l’eventuale azione di annullamento del contratto per vizio del consenso, nell’ipotesi di nascondimento dello stato debitorio della Società.
Qualora, viceversa, il subentro fosse stato effettuato esclusivamente mediante domanda di ammissione inviata alla Cooperativa, non Le resta che verificare la reale situazione di bilancio e indagare sulle eventuali inadempienze di amministratori per l’eventuale azione di responsabilità.

Premetto che nel 1998 sono entrato in una cooperativa (come socio assegnatario di un appartamento) che a fruito di diversi finanziamenti agevolati con diverse delibere comunali. Abbiamo ottemperato a tutti i vincoli trasformando nel 2010 la cooperativa da proprietà indivisa a proprietà divisa con conseguente rogito.
Allo stato attuale sono libero anche da prezzo imposto e posso vendere a mercato libero. Successivamente dovrei appunto subentrare come socio assegnatario in una cooperativa indivisa che è nello stesso comune, oltre ad essere già stato nel 1998 assegnatario di appartamento in cooperativa indivisa.
Il socio rinunciatario a cui subentrerei tramite cooperativa riceverebbe da me:
1) la restituzione delle quote capitale versate 2) le anticipazioni 3) i miglioramenti fatti all’appartamento.
In questa fase avrei necessità di assistenza per non rischiare ricorsi al Tar che invaliderebbero l’assegnazione da parte dell’ex assegnatario che è già moroso da più di tre anni ed in pessimi rapporti con il presidente della cooperativa.

Risposta al quesito:
Il socio assegnatario di un alloggio cooperativo realizzato con il contributo pubblico non ha diritto a fruire di nuove assegnazioni agevolate da finanziamenti pubblici.
Nel caso prospettato, dunque, sembra che entrambe le Cooperative da Lei menzionate abbiano realizzato gli alloggi con l’intervento pubblico e, pertanto, non è ipotizzabile il diritto ad una seconda assegnazione.
In ogni caso, va osservato che, in caso di subentro nella prenotazione di alloggio cooperativo, è bene verificare lo stato debitorio della Cooperativa, la regolarità delle autorizzazioni ottenute per la realizzazione dell’alloggio, la situazione di conformità della costruzione edificatoria.
Nel caso di specie, va verificato anche la legittimità dell’iter amministrativo relativo alla esclusione del socio cui si subentra.

Quesito del 05/02/2014
Riallacciandomi ad un quesito pubblicato sul vostro sito in data 26.01.2014 riguardante i rischi per i soci inerenti al fallimento della Cooperativa Edlizia per azioni di cui si è soci, essendo anch’io socio di una cooperativa edilizia per azioni con problemi economici e con un patrimonio di tre appartamenti ancora da assegnare, volevo sapere in caso di fallimento le spese legali (cioè cause varie, spese per il curatore fallimentare ecc…) da chi vengono pagate?
Vengono sempre detratte dalla vendita degli immobili di proprietà della Cooperativa?

Risposta al quesito:
In caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa della Cooperativa Edilizia, tutte le spese della procedura sono prededucibili dall’attivo realizzato mediante la vendita all’asta del patrimonio immobiliare, intestato o riconducibile alla Società al momento della declaratoria d’insolvenza.
L’attivo può essere incrementato dal ricavato di eventuali azioni revocatorie ovvero azioni di responsabilità verso gli ex amministratori, cui debbono dare corso i curatori fallimentari o i liquidatori, se ne ricorrono i presupposti di diritto.
Quanto residua dopo la prededuzione, viene poi distribuito ai creditori ammessi al passivo, secondo la gradazione dei crediti prevista dalla legge.