Autore: Studio

Sono socia di una coop edilizia a proprietà divisa a contributo pubblico che ha provveduto a fare il rogito notarile di assegnazione individuale dell’immobile insieme agli atri 21 soci nel 2009.
La stessa coop ha fatto altri programmi costruttivi senza fruire di alcun contributo i cui rogiti sono stati effettuati entro il 2011. Nel 2012 si è eletto un altro Consiglio che ha richiesto altre somme di denaro e da ultimo sono stati deliberati i lavori per opere di urbanizzazione primaria sebbene già i conferimenti iniziali avessero ampiamente previsto tale costo.
Si scopriva che il precedente Presidente aveva stipulato un atto unilaterale d’obbligo per le opere di urbanizzazione primaria di cui non si aveva conoscenza prima del rogito. Certo è che il conferimento iniziale prevedeva il pagamento degli oneri e che dal 2009 in poi non sono stati approvati e depositati i bilanci di esercizio 2010-2011-2012-2013.
Cosa è opportuno fare visto le evidenti irregolarità ed essendo stato conseguito l ‘oggetto sociale?

Risposta al quesito:
Il bilancio delle Società, ivi comprese le Cooperative, costituisce il documento contabile fondamentale diretto a legittimare l’attività posta in essere dagli amministratori.
Il mancato deposito dei bilanci sociali, soprattutto se reiterato, rende illegittima qualunque spesa effettuata ovvero programmata da parte degli amministratori.
Nel caso prospettato, sembra che i nuovi amministratori abbiano richiesto somme per eseguire le opere di urbanizzazione il cui costo era già stato sostenuto con precedenti versamenti dei soci.
Ma la pretesa degli amministratori è palesemente illegittima, in quanto gli stessi avrebbero dovuto prima regolarizzare la situazione contabile della Cooperativa, sottoponendola all’assemblea dei soci.
I soci, pertanto, anche se in minoranza, devono richiedere il deposito dei bilanci sociali e in mancanza tutelarsi nei modi di legge. D’altra parte, solo dopo la lettura dei bilanci i soci possono conoscere l’effettivo impiego delle somme da loro versate e, in caso di ammanchi, possono agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori inadempienti (vecchi   o nuovi).

Tre anni fa a seguito di un annuncio pubblicitario aderii in nome di mio figlio ad una cooperativa edilizia che doveva costruire una palazzina.
Pagata la quota di socio si versò circa 20.000 euro come fondo per l’acquisto. La cooperativa non aveva in mano nulla se non la richiesta al comune dell’area che sembra essere di sua proprietà.
I lavori quindi al momento non sono ancora iniziati e il progetto edilizio è stato largamente rimaneggiato. Dell’appartamento prenotato non è rimasto nulla, ora c’è un altro appartamento. Si sono date le dimissioni perchè non c’è stato più il rapporto di fiducia con questa cooperativa.
Per rientrare della somma, mi dicono, devo attendere il subentro di altri soci e che la coop. dia inizio.
Riassumo: adesione, verbalmente mi viene detto che i lavori iniziano entro sei mesi. Tira e molla per i permessi, dopo due anni dimissioni, ora progetto difforme dalla prenotazione, lavori non iniziati.
Ho qualche ragione legale?

Risposta al quesito:
Chi aderisce ad una Cooperativa stipula un contratto in cui vengono stabiliti obblighi e diritti come in tutte le altre società.
Nelle Cooperative edilizie vengono normalmente previsti, oltre ai conferimenti per il mantenimento della struttura sociale (ad es. spese generali) anche i versamenti a copertura del costo alloggio (costi di costruzione, terreno e spese tecniche).
Le Cooperative edilizie, dunque, realizzano i programmi costruttivi con l’apporto materiale dei soci, ma anche con la loro partecipazione deliberativa, senza la quale gli amministratori non potrebbero operare legittimamente.
Alla luce di quanto precede, ciascun socio determina, ma anche subisce, l’attività sociale posta in essere dalla Cooperativa.
Per il socio, tuttavia, è prevista la possibilità del recesso, che viene regolato dallo Statuto e dall’art. 2532 del codice civile.
Nel caso prospettato sembra che il recesso sia stato accolto dagli amministratori della Cooperativa e, pertanto, il socio dimissionario ha diritto al rimborso di quanto versato a copertura del costo alloggio.
A meno che lo Statuto sociale non preveda diversamente, il rimborso delle predette  somme non è vincolato al subentro di altro socio, trattandosi di debito che la Cooperativa assume con l’accettazione del recesso del socio.

Vorrei sapere se vendendo l’appartamento a un civile il contributo legge 492/75 rimane assegnato al militare.
La cooperativa è a proprietà divisa e sono stati fatti prima gli accolli del mutuo e poi i rogiti, la quota è stata comperata a prezzo di mercato e il militare in oggetto è subentrato come terzo socio.

Risposta al quesito:
Il mutuo agevolato è caratterizzato da un contributo pubblico sugli interessi e resta, comunque, finalizzato alla edificazione degli alloggi sociali.
Con la stipula del mutuo, l’Istituto bancario iscrive ipoteca fondiaria sull’edificio sociale e la Cooperativa si obbliga al rimborso delle rate, secondo il piano di ammortamento concordato.
Con l’atto notarile di assegnazione definitiva, il mutuo viene frazionato e accollato pro quota a ciascun alloggio, con il conseguente obbligo di ciascun socio assegnatario a provvedere al rimborso delle rate residue.
Nell’ipotesi di successiva vendita dell’alloggio sociale da parte del socio (da verificare se nel caso in specie sia consentita) si possono verificare due ipotesi alternative: il socio alienante estingue anticipatamente il mutuo agevolato e poi stipula l’atto di vendita al terzo ovvero quest’ultimo si accolla la quota residua del mutuo.
Da quanto precede, risulta evidente che il contributo sugli interessi viene concesso alla Cooperativa e, poi, resta vincolato al mutuo agevolato e, quindi, alla quota di esso frazionata su ogni singolo alloggio.

Sono assegnatario di un appartamento con la formula proprietà indivisa dal 2007.
Per problematiche del consiglio si parla di una durata di circa 15 anni prima di poter diventare proprietari.
Vorrei sapere se decido di andarmene perdo tutto quello versato fin ora? Sia la parte versata in fase di costruzione con relative migliorie dell’appartamento sia il canone versato mensilmente per l’alloggio?

Risposta al quesito:
Il recesso del socio di Cooperativa è regolato dall’art. 2532 del codice civile, nonchè dalle specifiche norme dello Statuto sociale.
Nelle Cooperative a proprietà indivisa, salvo disposizione derogativa dello Statuto, il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato a copertura del costo di costruzione, del costo delle migliorie, della quota di capitale sociale (al netto di eventuali perdite consolidate); il socio non ha, viceversa, diritto alla restituzione della eventuale tassa di ammissione a fondo perduto, del canone per l’uso dell’alloggio, della quota parte delle perdite consolidate (ad esempio spese generali) e di ogni altra somma non restituibile a seguito di specifica delibera assembleare non impugnata.
Quanto al “canone mensile“ va osservato che non sempre esso si riferisce al solo uso dell’immobile, ma talvolta ricomprende anche quote di costo di costruzione (ad esempio rimborso mutuo agevolato); in tal caso la parte del canone non rimborsabile al socio receduto è quella inerente l’uso dell’immobile.

Vorrei sapere se la mancanza della determinazione della residenza nell’alloggio assegnato al socio, appartenente a cooperativa edilizia a proprietà indivisa riservata alle FF. AA., può comportare il mancato rilascio del nulla osta per il passaggio a proprietà individuale.
Preciso che il socio in questione è il coniuge di un socio deceduto, l’alloggio in questione non è mai stato abitato dall’atto di assegnazione nè dal socio defunto nè dagli eredi, nessuno di loro ha mai fissato la residenza in tale immobile.
Pur essendo esente la cooperativa in questione dal requisito della residenza, il mio dubbio è che l’esenzione potrà essere vantata solo per il personale in servizio e non per il personale in quiescenza.
E’ pur vero nel caso del socio defunto, i requisiti soggettivi debbono essere dichiarati dagli eredi, ed il socio al momento del decesso era ancora in servizio.
Alla luce di quanto sopra, l’Ente erogatore del contributo potrà concedere agli eredi il nulla osta al passaggio a proprietà individuale, esente dal requisito della residenza?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che l’Ente erogatore concede il nulla osta non agli eredi, bensì al socio prenotatatario dagli stessi designato per il titolo di fruizione dell’immobile.
Ciò posto, va rilevato che, esclusivamente per gli appartenenti alle FF.AA., si configura una deroga temporanea sul presupposto che il socio prenotatario sia impegnato a svolgere la propria attività lavorativa in luogo diverso da quello in cui sorge l’edificio sociale.
Da quanto precede consegue che l’erede del socio, a sua volta divenuto socio, dovrà possedere tutti i requisiti  soggettivi, ivi compreso quello della residenza, salva la deroga di cui sopra.

Sono un consigliere di  amministrazione in una cooperativa edilizia ora a proprietà divisa.
Il Consiglio di Amministrazione della cooperativa che rappresento, a seguito di violazioni alle norme dello statuto, il 31/05/2011 ha deliberato la esclusione di un socio. Questi ha presentato opposizione al Tribunale e quest’ultimo con suo provvedimento ha  sospeso il provvedimento di espulsione.
Con sentenza del 26/11/2013 il Tribunale stesso, a seguito dell’iter procedurale, revocava l’ordinanza di sospensione della efficacia esecutiva del provvedimento di espulsione e condannava il socio al pagamento delle spese di giudizio in favore della cooperativa.
Tanto premesso, considerato che il socio tutt’ora occupa un alloggio in godimento non ancora definitivamente assegnato e quindi di proprietà della cooperativa, si desidera conoscere:
a) La cooperativa può richiedere un compenso per tutto il periodo intercorso tra la comunicazione dell’avvenuta esclusione da socio (31/05/2011) ad oggi?
b) Il socio può avanzare delle pretese?
Giova chiarire che in proposito ai quesiti posti, lo statuto non prevede alcuna delle due ipotesi.
Per quanto di interesse giova informare che la cooperativa fruisce di un contributo annuale dallo Stato che, nel rispetto delle quote millesimali, distribuisce ai soci.

Risposta al quesito:
Il socio legittimamente escluso, oltre a subire le conseguenze della risoluzione del rapporto sociale, perde anche il diritto al rapporto mutualistico e, pertanto, non può detenere l’alloggio a lui precedentemente consegnato.
Conseguentemente, la Cooperativa può pretendere il risarcimento dei danni nella misura pari al valore locativo dell’immobile per il periodo di detenzione dell’alloggio senza titolo da parte del socio legittimamente  escluso.