Autore: Studio

Abito come socia assegnataria a proprietà indivisa in un alloggio di una coop edilizia.
Per 15 anni abbiamo pagato come canone di locazione restituendo alla regione i fondi utilizzati per la costruzione dell’immobile.
Ora la coop cerca a fondo perso il canone di godimento.
È legittimo? A cosa serve se la coop dichiara che tutte le opere di manutenzione, come la sostituzione degli infissi oppure il rifacimento della facciata ormai in degrado, sono a carico nostro?

Risposta al quesito:
La Cooperativa in questione dovrebbe essere a mutualità pura e, quindi, dovrebbe avere come scopo quello di svolgere attività sociale esclusivamente nei confronti dei soci e a loro vantaggio.
In conseguenza di quanto precede, il canone di godimento degli alloggi deve essere pari ai “costi” d’esercizio, posto che il mutuo è stato estinto.
Si devono, pertanto, esaminare i bilanci redatti dagli amministratori e, in caso di difformità, procedere con l’azione di responsabilità nei confronti degli stessi.

Recentemente la coop edilizia di cui sono socio dal 1998 è stata dichiarata insolvente dal Tribunale, a seguito di ricorso del Commissario Liquidatore per debiti pregressi.
Gradirei conoscere se i soci che hanno stipulato il rogito nel 2000 con fine mutuo nel 2015, possono essere chiamati a rispondere dei debiti e possono esercitarsi azioni di ipoteca o altro sulla prima casa.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato non possono essere attivate azione revocatorie in danno dei soci assegnatari per due ragioni: la prima riguarda la qualificazione dell’alloggio assegnato come prima casa, la seconda attiene al tempo trascorso dall’atto di assegnazione.
In ogni caso, occorre verificare se con tale ultimo atto il socio ha assunto particolari obblighi ovvero se esistono deliberati assembleari che obblighino i soci a rispondere  pro quota  di debiti sociali.
Le potrà essere utile la consultazione del libro: “La Liquidazione Coatta Amministrativa e il Concordato nelle Società Cooperative“  Milano 2010 Edizioni Giuffrè.

Sono socio di cooperativa per assegnazione dell’alloggio che mi è stato trasferito con rogito notarile nel Dicembre 2004.
Nel 2009 ho fatto richiesta di recesso dalla cooperativa e valutazione della quota (dare/avere) per evidente raggiungimento dell’obiettivo sociale (tutte le proprietà trasferite nel 2005 salvo aree di porticato per palese incapacità gestionale del precedente amministratore).
Il liquidatore dopo circa un anno dalla richiesta e malgrado i solleciti operati nel mentre, con dichiarazione in assemblea si è, in primis, pronunciato a favore (lo Statuto lascia solo al liquidatore la facoltà decisionale), poi in una successiva assemblea sottopone ai soci presenti la mia richiesta che viene negata.
Preciso che questa cooperativa è dilaniata da azioni legali verso soci morosi (alcuni resisi o dichiarati “nullatenenti” e quindi per il liquidatore non più efficacemente perseguibili, con conseguente ripartizione degli onori residuali per le sue prestazioni e per il legale della cooperativa sui rimanenti soci), giudizi temerari tentati da altri soci su atti gestionali meramente formali.
Che posso fare per uscirmene da questa situazione “allucinante”?

Risposta al quesito:
Le regole di diritto non sono pozioni magiche che soddisfano tutte le pur giuste aspirazioni dei cittadini, ma rappresentano strumenti per disciplinare al meglio i loro rapporti di convivenza sociale.
Nel caso in specie, sembra che alcuni soci siano divenuti insolventi dopo l’assegnazione degli alloggi, dei quali hanno alienato a terzi la proprietà.
Alla luce di quanto precede, il Commissario Straordinario non può che recuperare le somme dai soci capienti, che restano obbligati anche per la quota dei soci insolventi in forza del vincolo sociale.
Il Commissario non può legittimamente accogliere il recesso di un socio assegnatario, in quanto se così facesse danneggerebbe la residua compagine sociale, rispondendo in proprio per il danno cagionato.
Effettuate le assegnazioni degli alloggi sociali, tutti i soci sono obbligati alla contribuzione pro quota delle spese generali di amministrazione sino alla estinzione della Società.

Sono socio di una coop. indivisa per forze dell’ordine a contributo pubblico.
Nel 2012 ho dato le dimissioni lasciando l’alloggio che avevo in godimento. A fine 2013 il CDA mi ha inviato una raccomandata asserendo che la mia domanda di recesso non poteva essere accolta in quanto viziata nella forma, per cui ero ritenuto ancora socio e non mi sarebbero stati restituiti i soldi (28 mila euro) che avevo conferito alla coop. durante l’iscrizione.
Vista la situazione ho chiesto di rientrare in possesso dell’alloggio o di altra sistemazione nello stesso stabile, ma mi è stato opposto rifiuto in quanto avevo già goduto di assegnazione di alloggio gravato da contributo pubblico.
E’ vero o ho ancora diritto a nuova assegnazione?

Risposta al quesito:
Il recesso del socio è regolato dallo Statuto sociale e dalle disposizioni dell’art. 2531 del codice civile.
Occorre, quindi, comprendere quali siano i vizi di forma che non hanno consentito il perfezionamento della domanda di recesso.
In ogni caso, se la Cooperativa non ha accettato il recesso, ciò vuol dire che il socio ha mantenuto i propri diritti e interessi legittimi, tra cui quelli riguardanti l’alloggio già a lui assegnato.
Per regola generale, comunque, non è consentito godere di più assegnazioni agevolate dal contributo pubblico.

Sono socio di una cooperativa su suolo PEEP.
I lavori sono fermi da luglio 2013 perché la cooperativa ha venduto pochi appartamenti e ha chiesto una ristrutturazione del debito finanziario. La zona edificabile è composta da appartamenti e villette a schiera suddivise in 2 cooperative.
Per risolvere la situazione e continuare il  lavoro la banca ha chiesto di riunificare tutto in una sola cooperativa, che dovrebbe diventare l’altra. La mia ci ha chiesto di confluire per sbloccare l’empasse.
Posso rifiutarmi? La mia cooperativa ha altri interventi con capitali finanziati e sicuri; posso decidere di spostarmi su questi?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono delle Società munite di personalità giuridica e, pertanto, la loro volontà si forma mediante i deliberati dell’assemblea dei soci.
Se particolari esigenze economiche lo richiedono, l’assemblea può deliberare la fusione con altra Cooperativa, purchè permangano i requisiti essenziali dell’originario atto costitutivo.
In caso di fusione, il socio dissenziente può rassegnare le dimissioni e avrà diritto al rimborso della quota e dei versamenti, nella misura e con le modalità stabilite dallo Statuto.
Se la Cooperativa lo consente, il socio che ne abbia fatto domanda può essere ammesso ad un altro programma costruttivo.

Ho aderito ad una cooperativa edilizia la quale ha richiesto un bonifico bancario per adesione alla cooperativa e per la prenotazione dell’appartamento.
Nella stesura della graduatoria per la scelta dell’appartamento e relative pertinenze si tiene conto della data di addebito della disposizione di bonifico su conto corrente dell’aderente alla cooperativa edilizia o della data di accredito della somma bonificata sul conto corrente della cooperativa edilizia?
Si evidenzia che la cooperativa non ha un regolamento interno che disciplina la stesura della graduatoria e che all’atto della presentazione della disposizione di bonifico veniva indicato un numero di prenotazione.

Risposta al quesito:
Occorre distinguere  se la Cooperativa è a contributo pubblico ovvero non fruisce di tale agevolazione.
Nel primo caso, la prenotazione dell’alloggio ha natura esclusivamente contrattuale e, pertanto, viene regolata dal regolamento interno o dai deliberati assembleari o dalle comuni regole di diritto privato.
Se, dunque, non esistono né il regolamento né i deliberati, allora prevarrà la data in cui si è effettivamente perfezionata l’ammissione a socio, individuabile nel momento in cui la Società recepisce l’avvenuto adempimento del socio (conoscenza del versamento effettuato).
Diverso risulta il procedimento di formazione della graduatoria nel caso di Cooperativa fruente di contributo pubblico, dovendosi in tal caso applicare le regole di cui al T.U. n. 1165/38.
In base a tali norme, i Consigli di Amministrazione devono redigere un registro degli aspiranti soci tenendo conto della data in cui sono pervenute le relative domande. Conseguentemente, il passaggio da aspirante a socio effettivo avviene progressivamente in base alle obbiettive esigenze sociali, mediante l’iscrizione del socio nell’apposito libro sociale. La graduatoria per la scelta dell’alloggio si forma in base all’ordine di iscrizione nel libro soci.