Autore: Studio

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa con contributo pubblico dal 2012, in data odierna dei 16 alloggi ne sono stati venduti solo 9.
La cooperativa non procede al frazionamento del mutuo e relativo rogito per gli attuali soci bensì chiedi di contribuire in forma di credito al preammortamento e condominio degli alloggi invenduti.
Visto che non siamo in possesso della relativa specifica del mutuo stipulato con la banca, ci siamo rifiutati di pagare anche il nostro di preammortamento relativo all’anno 2013. Le chiedo cosa comporta questa nostra azione?
Fino ad un mese fa il presidente della cooperativa era in possesso di un’alloggio, poi senza nessuna assemblea un nuovo socio è entrato in possesso di tale alloggio.
Le chiedo è possibile una sostituzione del socio in questa situazione (7 alloggi invenduti)?
Se si, dopo questo precedente i soci possono chiedere la sostituzione anche se non hanno perso i requisiti?
Con la sostituzione la cooperativa deve restituire gli anticipi versati ed il costo di eventuali modifiche apportate? Chiesta la sostituzione possiamo continuare ad usufruire degli alloggi fin quando non vengono restituite tali somme?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico, allora avrebbe dovuto avere tutti i soci prenotatari.
E’ possibile che nel corso dell’attività realizzativa, alcuni soci abbiano perso i requisiti e, quindi, abbiano chiesto di essere sostituiti da altri.
I soci subentranti devono versare le somme relative ai costi già sostenuti per la costruzione dell’alloggio nonché gli eventuali costi puri  per le migliorie apportate dai soci uscenti.
Il CdA può accogliere il recesso dei soci che non abbiano perso i requisiti, ma in tal caso deve assicurarsi che vi siano altri soci subentranti in modo da potere procedere al rimborso delle somme ai soci uscenti.
Può anche accadere che, a seguito di un contenzioso insorto con soci morosi, la Cooperativa abbia necessità di un maggiore fabbisogno finanziario, tanto da imporre ai soci adempienti  un provvisorio esubero di versamenti.
Una tale ipotesi, tuttavia, deve essere giustificata da esigenze obbiettive e va posta in chiara evidenza nella contabilità sociale, in modo da dare a ciascun socio la possibilità della relativa verifica.
Se tutto risulta regolare, allora i soci che omettono la maggiorazione dei versamenti rischiano di entrare in situazione di morosità e di incorrere nelle relative sanzioni, ivi compresa l’esclusione da socio.

Faccio parte d’un CdA d’una cooperativa edilizia.
La stessa si compone di n°18 soci di cui osservanti dello statuto n°12 mentre i restanti soci che da anni non corrispondono la pigione mensile nonchè le varie spese di gestione amministrativa hanno inoltrato una mozione di sfiducia all’attuale CdA, indispettiti dal fatto che non hanno avuto più la copertura del vecchio CdA, in quanto gli consentiva con scuse di evitare il pagamento della pigione mensile più le altre spese frutto comunque d’un comitato d’affari che gestivano la cosa a loro favore caricando le spese sulla cooperativa.
Detto ciò chiedo cortesemente se alla riunione che avverrà entro i tempi previsti dalla norma può adottarsi un sistema di registrazione vocale e se i soci morosi, pur partecipanti all’assemblea generale, abbiano diritto al voto.

Risposta al quesito:
Nulla vieta che si proceda con registrazione sonora nel corso dell’adunanza dei soci , a condizione però che sia la stessa assemblea che deliberi le modalità  di registrazione.
Le Cooperative si fondano  sul “contratto di società” rappresentato dallo Statuto sociale, che può prevedere la sospensione del diritto di voto per quei soci che siano inadempienti verso la società.
Occorre, pertanto, verificare le disposizioni statutarie al fine di stabilire se, nel caso in specie, i soci morosi abbiano o meno il diritto di voto.
In ogni caso, i soci morosi possono essere esclusi con delibera del CdA e, in tal caso, non sussisterebbero dubbi sulla perdita del loro diritto di voto.

La nostra cooperativa ha avuto il conto corrente pignorato a seguito di decreto ingiuntivo da parte di un creditore.
Ora il presidente a chiesto ai soci di pagare le somme dovute come canone mensile o spese varie direttamente in contanti, presso lo studio del commercialista.
Vorrei sapere se sottrarsi al provvedimento del giudice è legale e se il pagamento in contanti contrasti con norme che obbligano a servirsi di un conto corrente bancario.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa (come sembra che sia quella proposta nel quesito) non sono assoggettate alla disciplina delle locazioni e, pertanto, quanto versato dal socio non è coincidente con il canone locativo.
Da quanto precede, può dedursi che i soci non possono versare in contanti (nei limiti di legge) gli importi relativi alle spese per la fruizione dell’alloggio loro assegnato.
Il pignoramento del conto corrente impone che non si distolgano le somme in esso esistenti, ma non incide sugli altri versamenti effettuati dai soci direttamente nelle mani degli amministratori.

Ho un problema di IVA con la cooperativa, dopo più di otto anni di locazione dell’immobile con una cooperativa, ora siamo arrivati quasi alla stipula del rogito, però il socio, prima dell’atto, cederà le quote ad un fratello che si intesterà l’appartamento.
Il primo socio ha già pagato l’iva al 4% su tutto l’importo dell’immobile, ora la cooperativa afferma che il socio subentrante, all’atto della cessione di quote, dovrà pagare nuovamente l’iva del 4% sull’intero valore dell’immobile.
E’ possibile avere la doppia imposizione sullo stesso immobile per una cessione di quote?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie i soci versano le somme necessarie per la copertura del costo alloggio e, pertanto, affrontano anche l’IVA sugli acquisti effettuati a tale scopo dalla Società (fatture dell’impresa appaltata, materiali vari, prestazioni di servizi, etc.).
La Cooperativa accumula l’IVA sugli acquisti e al momento della cessione degli alloggi la confronta con l’IVA emessa per gli atti di assegnazione, per poi richiedere il rimborso dell’eventuale eccedenza d’imposta.
Da quanto precede, consegue che l’atto di assegnazione è sottoposto all’IVA, mentre il socio assegnatario può recuperare l’eventuale eccedenza esclusivamente attraverso la Cooperativa a seguito del rimborso.
Occorre, pertanto, verificare il “percorso” dell’IVA nella contabilità sociale.

Nel 2010 ho sottoscritto un’impegnativa di prenotazione alloggio in locazione con contributo a fondo perduto con trasferimento definitivo della proprietà a termine di otto anni (Coop. Edilizia tra lavoratori a r.l.).
A fine lavori (ottobre 2012) è stato consegnato l’appartamento a me ed altri 8 soci assegnatari a fronte di numero 16 alloggi realizzati (tra cui anche il Presidente della Coop. che nel gennaio 2014 ha ceduto ad un nuovo acquirente prima di ultimare le vendite).
Ad oggi, intanto, non sono ancora iniziati i famosi otto anni di locazione e non è stato altresì fatto il frazionamento del mutuo erogato dalla Banca alla ditta costruttrice e in virtù di ciò sono maturate le quote di preammortamento che la Cooperativa, in sede di riunione dell’ottobre 2013, ha chiesto di corrispondere a tale titolo e non solo quelle relative all’immobile di mia spettanza ma anche quelle relative agli invenduti.
Ebbene! Seppure si tratta di soli anticipi di somme intanto bisogna precisare che dallo statuto risultano numero 33 soci (di cui 9 assegnatari e altri non si sa a quale titolo) che hanno partecipato a tale e non solo a questo programma edilizio; inoltre, non ci è stato fornito un piano di preammortamento anche a seguito di esplicita richiesta e che queste quote di preammortamento degli invenduti sono da ripartirsi solo tra noi nove assegnatari; ci è stato detto che vantiamo un credito residuo ma al momento indisponibile per carenza finanziaria.
La domanda è: in quale misura e se siamo obbligati al pagamento di dette somme?
E’ vero che la banca non può procedere al frazionamento prima di vendere ancora sette immobili su un totale di sedici?
Nel caso in cui dobbiamo solo le nostre quote possiamo pretendere la documentazione contabile (piano di preammortamento individuale)?
Qualora non dovessimo essere obbligati verso le quote degli invenduti ma la Cooperativa continua a reiterare le richieste, esistono presupposti per rivolgersi alla Procura e far avviare una indagine giudiziaria?

Risposta al quesito:
Da quanto è possibile comprendere, il contratto di mutuo è stato stipulato tra la Cooperativa e l’Istituto di credito per la realizzazione di un certo numero di alloggi sociali, alcuni dei quali ancor oggi non sono stati prenotati per la presumibile assenza di soci.
Orbene, occorre verificare se il mutuo è agevolato dal finanziamento pubblico ovvero se si tratta di mutuo libero, in quanto, nel primo caso l’Istituto di credito stipula il mutuo solamente in presenza dei soci prenotatari; nell’ipotesi di mutuo libero la Cooperativa assume il rischio economico dell’operazione e, pertanto, i soci esistenti sono obbligati a fronteggiare il fabbisogno finanziario, salvo poi a riottenere il rimborso di quanto versato in esubero.
I soci delle Cooperative hanno diritto ad accedere ai libri sociali e ottenere dagli amministratori informazioni sullo stato economico della società.
Qualora vi siano sospetti sulla gestione da parte degli amministratori, i soci possono esporre i fatti alla Vigilanza sulle Cooperative in sede amministrativa  ovvero dare corso all’azione di controllo giudiziario innanzi alla Magistratura civile.
Può risultare utile la consultazione dei seguenti libri:
“LE COOPERATIVE EDILIZIE DI ABITAZIONE” – Edizioni Giuffrè Milano 2007
“LA LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVE E IL CONCORDATO NELLE SOCIETA’ COOPERATIVE” – Edizioni Giuffrè Milano 2010

Sono socio di una cooperativa, nata come cooperativa a proprietà indivisa, successivamente trasformata in cooperativa mista per dare la possibilità ai soci di acquistare il proprio alloggio.
Le case sono state costruite in parte con finanziamento Regionale (legge 179/92) e in parte con i contributi dei soci.
Può la Regione impedire la vendita? In caso di stipula dei rogiti, la Regione può chiedere l’annullamento degli atti?
Preciso che si è deciso di restituire il contributo alla Regione contestualmente alla stipula degli atti.

Risposta al quesito:
La legge 179/92 consente la trasformazione della Cooperativa da proprietà indivisa a proprietà divisa a determinate condizioni, tra le quali il pagamento all’Ente finanziatore della differenza del contributo fruito dalla Cooperativa prima della trasformazione.
Solamente dopo la trasformazione della Cooperativa e la sopraggiunta autorizzazione dell’Ente finanziatore è consentita l’assegnazione degli alloggi in proprietà individuale ai singoli soci prenotatari.