Autore: Studio

Sono socio di una cooperativa edilizia a beni divisi e godiamo di mutuo regionale, dopo parecchi anni, finalmente, di 40 soci, 13 stiamo procedendo con gli atti.
Dopo la stipula degli atti e l’accollo della nostra parte di mutuo, noi 13 dobbiamo sempre contribuire alle spese della cooperativa, visto che continua a esistere, o siamo automaticamente fuori da essa visto che risultiamo proprietari coi rispettivi atti notarili?

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione individuale degli alloggi si esaurisce il rapporto mutualistico instaurato tra soci e Cooperativa, ma resta in vigore il rapporto sociale che si fonda sul contratto di costituzione, cioè lo statuto della Società.
Alla luce di quanto precede, i soci assegnatari mantengono gli obblighi nascenti dal rapporto societario, tra i quali spicca quello della contribuzione alle spese generali sino alla definitiva estinzione della Società.
E’ chiaro che, esauriti tutti i rapporti mutualistici, la Cooperativa deve essere messa in liquidazione e, completata la relativa procedura, deve essere definitivamente estinta.

Siamo dodici soci che hanno deciso di acquistare un appartamento in social housing.
Dopo aver versato il 10% del prezzo dell’appartamento il costruttore, causa approvazione nuovo pgt, cambia la convenzione e anche le condizioni di vendita (non più secondo le caratteristiche del social housing).
Decidiamo così di uscire tutti dalla coop e visto che il costruttore era senza un centesimo acquistiamo l’area sulla quale doveva sorgere il progetto. Ora vorremmo vendere ma siamo legati a dei contratti di progettazione che il CdA aveva firmato inizialmente e il costruttore minaccia una ingiunzione di pagamento.
Vorremmo sapere come muoverci e a cosa andiamo incontro.

Risposta al quesito:
Si presume che la Cooperativa abbia inizialmente firmato un contratto con il costruttore.
Occorre, preliminarmente, esaminare tale contratto e rilevare le eventuali inadempienze del costruttore.
E’, inoltre, necessario capire come i soci, receduti dalla Cooperativa, abbiano acquistato le aree e si trovino vincolati ai contratti precedentemente firmati dagli amministratori della Società.
Solamente dopo i chiarimenti che precedono e l’eventuale esame della documentazione contrattuale può fornirsi un’adeguata risposta.

Sono socio di una cooperativa edilizia. A causa del protrarsi dei lavori di costruzione e di una serie sospetta di lievitazione dei costi abbiamo condotto alcune indagini che hanno portato ai seguenti risultati, nell’ordine abbiamo scoperto quanto segue:
1) Nel 2009 durante un’assemblea il Presidente del CdA giustificava la scelta della impresa di costruzioni a cui affidare l’appalto per la costruzione delle palazzine magnificandone la ottima reputazione di alcuni soci, ometteva però di specificare che mentre si svolgeva quella l’assemblea l’amministratore della società di costruzioni (costituita da pochi mesi e neanche attiva ) era sua moglie. L’appalto fu poi assegnato alla predetta società senza alcuna gara ed il contratto fù sottoscritto dal Presidente della cooperativa e da un nuovo amministratore della società costruttrice appena avvicendatosi con la moglie del Presidente.
2) Firmato il contratto d’appalto fra la cooperativa e la società di costruzione per un importo di 9.500.000 € – 900.000€ per la permuta dei locali commerciali, ad oggi scopriamo che l’organo amministrativo della cooperativa ha versato nelle casse del costruttore almeno 500.000€ in più del dovuto senza che a ciò ci sia alcuna giustificazione oltre a ciò i lavori si sono protratti ben oltre i 24 mesi previsti dal contratto di appalto, a dispetto di quanto stabilito nel contratto i pagamenti al costruttore sono avvenuti senza tener conto degli stati di avanzamento dei lavori, ma conto più che altro delle esigenze di cassa del costruttore.
Inoltre il Presidente del CdA ha ammesso dinanzi ad almeno 20 soci che la quota della società di costruzioni intestata alla moglie sarebbe effettivamente sua e che sarebbe entrato in società per meglio tutelare gli interessi della cooperativa. Attualmente la società costruttrice ha difficoltà a pagare i fornitori e non riesce neache a produrre il DURC, creandoci non pochi problemi anche in fase di chiusura del mutuo e relativo rogito.
Quali sono le responsabilità dell’amministratore in una simile situazione, ci sono gli estremi per una azione di responsabilità e per la rimozioni per giusta causa di tutto il CdA composto da 3 consiglieri ?

Risposta al quesito:
Nella situazione prospettata il presidente della Cooperativa non avrebbe potuto stipulare il contratto d’appalto con l’impresa per il palese conflitto d’interessi, soprattutto alla luce del suo diretto collegamento con l’impresa di costruzione, per essere egli il proprietario effettivo di una quota azionaria.
Se, poi, viene confermata la dazione di danaro in esubero sussiste oltre alla responsabilità civile anche quella penale.
In ogni caso per le inadempienze dell’impresa, oltre alla responsabilità contrattuale della stessa, può essere ipotizzata quella del presidente nel caso di sostegno doloso all’impresa medesima nel corso delle attività costruttive.
Gli amministratori se a conoscenza dei fatti dolosi, non avendo manifestato il loro dissenso, possono essere oggetto di azione di responsabilità in sede civile.
In ordine alla revoca del mandato agli amministratori essa compete alla maggioranza dei soci con voto in assemblea.

Dal 2011 sono socio di una Cooperativa edilizia che è stata individuata dal Comune di XXX come uno dei soggetti attuatori di programmi di edilizia nell’ambito del vigente PUC per la realizzazione di alloggi di E.R.P. senza alcun contributo (sia in conto interessi e sia in conto capitale) pubblico.
La Società cooperativa in questione ha solo avuto assegnato, a seguito di un bando pubblico, un suolo pubblico ed ha versato, a titolo di acconto, ed in attesa che si perfezionasse il trasferimento di proprietà del suolo e dei relativi diritti edificatori, la somma di € 90.000,00.
A me e ad altri sei soci il Presidente della Cooperativa ha chiesto delle somme che sono state regolarmente versate, corrispondenti ad € 10.000,00 a titolo di acconto per l’acquisto del suolo su cui edificare l’alloggio, e ad € 260,00 a titolo di rapporto associativo.
E’ successo che, per questioni di contenziosi legate ad altre situazioni edilizie (liti tra imprese esecutrici dei lavori ed Organi amministrativi della Cooperativa relativamente a vecchi programmi edilizi) nel corso del 2013 la Cooperativa è stata Commissariata con la finalità di risolvere tutte le questioni evidenziate in sede di ispezione.
Il progetto edilizio al quale ho aderito non è stato mai avviato, ufficialmente perché occorre una più approfondita verifica dei parametri urbanistici, catastali e di rilievo in sito, ma in realtà in quanto tutti i dei soci aderenti (tra cui io) abbiamo formulato istanza di recesso e, dunque, la stessa Cooperativa non è nelle condizioni materiali di operare, e addirittura non ha versato al Comune le rimanti somme (circa € 600.000,00) per perfezionare l’acquisto del suolo.
Ad oggi risulta che da un anno e mezzo è stata formulata la richiesta di recesso senza tuttavia ottenere alcun riscontro da parte dell’organo amministrativo, se non dichiarazioni dilatorie, interlocutorie ed ostruzionistiche, ragion per cui io ed altri cinque soci vantiamo un credito pro-capite di € 10.000,00 oltre alle somme derivanti dal rapporto associativo. Faccio presente che lo Statuto prevede le ipotesi tipiche di recesso (casi di cui all’art. 2437 c.c., quando il socio non abbia più i requisiti e non sia più in grado di partecipare al raggiungimento degli scopi sociali) e prevede in ogni caso il riscontro da parte degli Amministratori alla istanza di recesso.
Alla luce di ciò, vorrei sapere, se è opportuno formulare una istanza giudiziaria per il recupero del credito vantato presso la Cooperativa giacché: 1) da un anno e mezzo è stata formulata la istanza di recesso, 2) il programma edilizio non è mai stato avviata e non vi è nessun socio interessato al predetto programma.

Risposta al quesito:
Il lungo periodo trascorso senza una risposta alla istanza di recesso comporta che la stessa si intende accolta.
Alla luce di quanto precede i soci receduti possono formulare istanza di rimborso e in assenza di riscontro citare la Cooperativa per il rimborso di quanto loro spettante.
Nel caso in specie, però, sembra che tutti i soci abbiano formulato istanza di recesso e, pertanto, sussiste il fondato timore che la Cooperativa non possa provvedere al rimborso delle quote se non dopo avere assunto altri soci disposti a reintegrarle.
In assenza di nuovi soci disponibili è probabile che la Cooperativa finisca in Liquidazione Coatta Amministrativa e i soci creditori non riceveranno alcun rimborso.

Può una cooperativa chiedere gli interessi di preammortamento oltre la data stabilita per la chiusura dei lavori?
La cooperativa edilizia può trattenersi delle quote di locali commerciali pari a 48 mila euro senza versarli all’interno del patrimonio della cooperativa e senza dare la possibilità agli altri soci di acquistarlo?
In quale caso un socio può uscire dalla cooperativa e chiedere i danni?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento riguardano il mutuo bancario che si presume sia stato ottenuto per la costruzione degli alloggi sociali.
Orbene, sino a quando il mutuo non va in ammortamento, la Società mutuataria è obbligata a versare gli interessi di preammortamento. Alla luce di quanto precede è teoricamente possibile che la Cooperativa richieda il versamento degli interessi di preammortamento ancorchè i lavori siano stati ultimati.
L’autonomia finanziaria della Cooperativa è rappresentata dai versamenti dei soci e, pertanto, non ha ragion d’essere la problematica delle quote inerenti i locali rimasti nella disponibilità sociale.
L’assegnazione dei locali commerciali è regolata dallo statuto e per le Cooperative finanziate dal Testo Unico n.1165/38. In ogni caso l’assemblea determina i criteri di assegnazione.
Il recesso del socio è normalmente disciplinato dallo Statuto sociale e dal codice civile. Nelle Cooperative a finanziamento pubblico la perdita dei requisiti soggettivi è causa di recesso.
La richiesta di danni è indipendente dal recesso e, comunque, può essere attivata a seguito  di un illecito contrattuale o extracontrattuale riconducibile alla Cooperativa.

Sono socio di una coop. con 4 lotti di costruzione. L’area di sedime assegnata dal Comune è stata dai lotti acquistata, la rimanente area (zona verde e strade urbanizzate dalla coop. stessa) è in convenzione alla coop.
I primi 2 lotti hanno trasformato la proprietà indivisa a proprietà individuale, altri due lotti sono in attesa del decreto ministeriale. Nei lotti a proprietà individuale alcuni soci, hanno chiesto ed ottenuto di recedere dalla società, chiedendo un amministratore esterno dalla stessa, sia per le parti comuni che per i fabbricati.
I due lotti ancora a proprietà indivisa sono disposti a dare incarico ad un amministratore esterno solo per le parti comuni (area verde ecc.) ma per i fabbricati vogliono essere amministrati ancora dal direttivo della coop. stessa, poiché la proprietà è ancora della coop. Può chiarirmi la problematica, come si può risolvere.

Risposta al quesito:
Da quanto è possible comprendere la Cooperativa è unica, ma  in parte a proprietà divisa e in parte a proprietà indivisa.
I lotti a proprietà divisa hanno presumibilmente costituito il condominio (se già intervenuti gli atti di trasferimento della proprietà individuale) e, quindi, hanno nominato un amministratore esterno, ma non già della Cooperativa, bensì del condominio neo formato.
I soci dei lotti a proprietà indivisa, viceversa, non possono nominare alcun amministratore esterno, posto che gli immobili sono ancora nella esclusiva disponibilità della Cooperativa, anche se assegnati in uso ai soci.
Questi ultimi devono attendere l’autorizzazione ministeriale per passare a proprietà divisa e devono, inoltre, stipulare gli atti di assegnazione individuale e solamente dopo possono costituire il condominio e nominare un amministratore esterno.
E’ probabile che i soci dei lotti a proprietà divisa abbiano già inoltrato domanda di recesso che è stata accolta dagli amministratori e, conseguentemente, i soci medesimi sono stati estromessi dall’attività sociale.
Ai soci rimasti in Cooperativa toccherà provvedere a tutte le spese per l’estinzione della Società!