Sono socio di una Cooperativa edilizia che opera nell’ambito dell’edilizia agevolata con la quale ho stipulato un atto di locazione ed assegnazione a termine iniziale di un alloggio.
Nel predetto atto è previsto il frazionamento dell’ipoteca e l’accollo di quote del mutuo debitamente specificate oltre alla quota di finanziamento a fondo perduto regionale per ogni socio. Negli 8 anni previsti, tutti i soci hanno provveduto a versare alla Cooperativa la quota parte del mutuo e questa a riversarla alla banca mutuante. Giunti al termine del periodo, la banca avrebbe dovuto provvedere alla stipula del mutuo individuale per il definitivo passaggio di proprietà. Ciò non è avvenuto seppure convocati per procedere. Si è scoperto che la banca ha ceduto il credito ad una società di recupero (da valutarne la legittimazione attiva) giacché pare ci sia un debito contratto per la parte dei locali commerciali non assegnati e non venduti.
Mi domando, i soci non rispondono nei confronti della banca mutuante limitatamente alla quota di mutuo accollata nell’atto di assegnazione con conseguenziale limitazione della garanzia ipotecaria?
Nell’atto essendo specificato l’accollo ed il frazionamento ipotecario, non viene tutelato il socio dall’inadempimento dei terzi proprietari delle altre unità immobiliari?
Perché accollarsi il debito dei locali commerciali non venduti?
Ed ancora mi domando, sussiste una responsabilità della banca mutuante che, a conoscenza degli accolli non ha provveduto alla stipula dei singoli mutui (per la parte restante)?
Risposta al quesito:
Premesso che per la corretta risposta è necessario il preventivo esame dei contratti di mutuo e di frazionamento, si deve rilevare che la dichiarata cessione del credito da parte della Banca denota che la Cooperativa non ha versato le quote del mutuo, sicché il relativo contratto è andato in sofferenza.
Si deve, inoltre, presumere che il contratto di mutuo e il successivo contratto di frazionamento (se esistente!) prevedano la garanzia unitaria dell’ipoteca.
Il Testo Unico Bancario prevede l’obbligo del frazionamento singolo degli alloggi, sicché nel caso di specie si potrebbe valutare l’azione dei soci contro la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. (obbligo a contrarre) e contro la Banca per il trasferimento degli immobili con la quota frazionata.
La domanda giudiziale deve essere trascritta nei Registri Immobiliari in modo da prevalere sugli eventuali diritti di credito dei terzi e sull’eventuale Procedura di Liquidazione Coatta Amministrativa.