Egregio avvocato, Le scrivo a distanza di quasi 1 anno per porle un nuovo quesito in questa storia infinita che ci vede soci di una cooperativa sociale edilizia a proprietà indivisa di cui siamo soci in stato di avanzamento dal 2019.
La Cooperativa prevede due tipologie di soci, quelli in sal e quelli a mutuo. I lavori sono stati eseguiti appunto mediante la sovvenzione dei soci in sal e ad un finanziamento bancario. Nel corso del 2022 c’era stato richiesto un aumento del 10% rispetto al costo inizialmente previsto per terminare i lavori.
Benché le abitazioni dei soci in stato di avanzamento fossero più complete rispetto a quelle dei soci a mutuo, abbiamo accettato l’aumento in una ottica di cooperativa e a fronte delle sole abitazioni interne terminate 6 mesi fa abbiamo provveduto a saldare tutto l’importo richiesto, comprese le quote associative. L’aumento richiesto è stato tra l’altro lo stesso benché alcune abitazioni avessero un costo iniziale diverso. Da 5 mesi, ma solo dopo aver saldato tutto, siamo entrati nell’abitazione con contratto a comodato d’uso gratuito, in attesa che si terminassero i lavori e si procedesse al successivo frazionamento e agli accolli per i soci con mutui e al rogito per i sal. Ci viene di recente detto invece che i lavori sono rallentati perché sembrano essere finiti i fondi. Mancano ancora il completamento degli spazi in comune e dei box.
Con tale motivazione ci viene chiesto un ulteriore aumento del 8% per completare i lavori e procedere così al frazionamento e agli accolli che la banca al momento ha rifiutato perché le opere non risultano terminate al 98%.
Vengo al punto. Nel caso in cui non tutti i soci accettassero, e non si procedesse al completamento nel tempo richiesto dalla banca, ci sarebbe il rischio anche per noi sal di vederci togliere la casa?
Immagino che per concedere il prestito la banca abbia ipotecato tutti gli immobili. Le chiedo scusa della lunghezza, ma siamo molto agitati per la situazione che si sta creando.
Risposta al quesito:
La complessità della situazione esige un approfondimento mediante la verifica di tutti gli atti contrattuali, quelli intercorrenti tra i soci e la Cooperativa e quelli tra quest’ultima e l’impresa esecutrice dei lavori.
Occorre, quindi, analizzare la responsabilità dei ritardi e la fondatezza dell’aumento richiesto.
Ciò posto, gli immobili sono ancora nella proprietà della Cooperativa, sicché risultano esposti all’aggressione dei creditori ovvero della eventuale Procedura di Liquidazione Coatta.
L’unica tutela immediata e possibile è quella di citare la Cooperativa ex art. 2932 c.c. e trascrivere la domanda, in modo da impedire le predette “aggressioni”.
Occorre, però, verificare preventivamente tutti i presupposti di fatto e di diritto che consentono di ricorrere alla predetta disposizione sulla esecuzione coattiva degli obblighi contrattuali (la trascrizione della domanda giudiziale anticipa gli effetti del trasferimento della proprietà verso i terzi).