Egregio avvocato, il quesito che Le pongo ha ad oggetto una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa con mutuo edilizio agevolato ai sensi della L. 5.8.1978 n. 457 e ss.mm. e ii., sulla base di Convenzione stipulata per l’attuazione di detta legge, tra l’Istituto bancario e la Regione.
La Cooperativa è in liquidazione coatta amministrativa da circa dieci anni. Tutti i prenotatari hanno abitato negli appartamenti sin dalla realizzazione degli alloggi, avvenuta circa 30 anni fa.
La maggior parte degli alloggi sono stati oggetto di atto di assegnazione a mezzo atto notarile con accollo del mutuo, qualche anno prima dell’avvio della liquidazione coatta, ad eccezione di due immobili.
Per i restanti alloggi, si è verificato quanto segue: un socio prenotatario è stato escluso dalla Cooperativa prima della liquidazione per morosità, mentre l’altro alloggio è rimasto in godimento al socio prenotatario che, tuttavia, non ha mai stipulato l’atto notarile, pur continuando a versare le rate del mutuo ipotecario, residuando solo due rate non pagate. L’istituto bancario mutuante si è insinuato al passivo per le rate di mutuo non pagate relative ai due alloggi non trasferiti ai prenotatari.
Ad oggi, nonostante le interlocuzioni e trattative con il Commissario liquidatore, quest’ultimo socio non ha trovato una soluzione che gli consenta il trasferimento della proprietà dell’immobile in proprio favore, pur essendosi offerto di pagare la propria parte residua di mutuo, poiché il Commissario, pur avendo inizialmente aperto un dialogo, non ha più collaborato e non ha risposto a lettere e solleciti.
Mi chiedo se è possibile instaurare un giudizio ex art. 2932 c.c. e se l’esistenza di un’ipoteca può costituire un possibile ostacolo (come in Trib. Bologna n. 345/2020) o se ci sono possibili motivi di inammissibilità o improcedibilità di altro genere (si consideri anche che non ci risulta che l’atto di prenotazione sia stato trascritto).
Il socio può domandare al Commissario liquidatore l’accesso a tutti gli atti e documenti della Cooperativa?
Mi chiedo se, in alternativa, è possibile rivolgersi all’Autorità di Vigilanza o se ci sono altre strade oltre a quella dell’art. 2932 c.c..
Risposta al quesito:
Con il Decreto di LCA si determina l’apertura della Procedura concorsuale, secondo cui i creditori partecipano alla distribuzione dell’attivo in parità di condizioni, ferma restando la gradazione dei loro crediti (prededucibili, privilegiati, chirografari, postergati).
Per espressa disposizione normativa (già Legge Fallimentare del 1942, oggi Codice della Crisi d’impresa) i rapporti “pendenti” (nel caso di specie il preliminare di assegnazione) sono soggetti alla particolare disciplina secondo cui il Curatore ovvero il Commissario Liquidatore può subentrare oppure sciogliersi, con la conseguenza che, nel primo caso restano ferme le originarie convenzioni del preliminare, mentre nel secondo caso la Procedura acquisisce la disponibilità dell’immobile (da vendere all’asta) e il socio prenotatario viene ammesso al passivo per l’importo delle anticipazioni del prezzo da lui effettuate.
Nell’ottica normativa che precede non è consentita l’applicazione dell’art. 2932 c.c., fatta eccezione per il caso in cui il preliminare di assegnazione risulti trascritto nei Registri Immobiliari.
Recentemente (2020) è intervenuta la normativa secondo cui le Procedure concorsuali devono sottoporre la problematica delle assegnazioni all’Autorità di Vigilanza e ai Comuni assegnatari delle aree, affinché valutino la finalità sociale dell’assegnazione degli alloggi e intervengano di conseguenza.
Sul tipo di intervento la normativa non fornisce specificazioni, sicché il tentativo dei soci prenotatari può essere quello di rivolgere istanza alle predette Autorità pubbliche, la prima affinché autorizzi il Commissario Liquidatore al subentro nel preliminare, la seconda affinché reclami i vincoli urbanistici sull’area assegnata alla Cooperativa.
Occorre, inoltre, esaminare concretamente tutta la situazione per individuare le eventuali azioni da intraprendere al fine di prospettare la “convenienza” per il ceto creditorio al subentro nel contratto preliminare da parte del Commissario Liquidatore.