Egregio avvocato, alcuni anni fa sono entrato a far parte, subentrando ad un socio dimissionario, di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che usufruisce di contributo statale per la realizzazione di nove appartamenti. Dopo aver versato l’acconto richiesto per prenotare l’appartamento, sono venuto a conoscenza di gravi problemi economici legati all’inadempienza di alcuni soci prenotatari, problemi che stanno causando un ritardo nel completamento dei lavori visto che l’impresa di costruzione non riesce a coprire tutte le spese.
Dopo innumerevoli lamentele, si è deciso di concentrare le forze della cooperativa solo sugli appartamenti prenotati dai soci in regola con i pagamenti, bloccando il completamento degli altri. Mi è stato detto dal direttore dei lavori che una volta completato l’appartamento da me scelto mi verrà assegnato provvisoriamente senza rogito notarile in attesa che anche gli altri appartamenti vengano ultimati (prospettiva utopica visto che mancano le quote di alcuni soci).
Che succede se, una volta assegnatomi in via provvisoria l’appartamento, la cooperativa non riuscisse a completare gli altri appartamenti o fallisse? Potrei rogitare in maniera individuale visto che il mio appartamento è pronto?
Sarebbe possibile frazionare il mutuo solo per alcuni soci (visto che i restanti soci non hanno più interesse all’appartamento)?
Se non avviene il frazionamento del mutuo, la banca potrebbe mettere all’asta l’appartamento assegnatomi?
Come possiamo agire nei confronti dei soci prenotatari che non hanno versato l’acconto e di conseguenza stanno causando un danno alla cooperativa?
Risposta al quesito:
Il mutuo è stato concesso a fronte della garanzia ipotecaria sull’intero realizzando edificio, sicché è molto improbabile che l’Istituto mutuante consenta il frazionamento precludendosi il rimborso relativo agli alloggi non ultimati.
Se dovesse sopraggiungere l’insolvenza della Cooperativa, la Procedura concorsuale travolgerebbe tutti gli alloggi, indipendentemente dall’assegnazione provvisoria.
Le soluzioni del problema sono due, l’una riguardante il controllo dei soci adempienti sull’attività della Cooperativa, al fine di salvaguardare al meglio il patrimonio sociale; l’altra inerente all’attività di tutela di ciascun prenotatario.
La tutela individuale inizia con la trascrizione nei Registri Immobiliari dell’atto di assegnazione provvisoria ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile, al fine di impedire lo scioglimento dal contratto da parte del curatore/liquidatore in sede concorsuale.
Poiché gli effetti della trascrizione durano solo per tre anni (ovvero un anno dalla data convenuta per la scadenza dell’assegnazione provvisoria), qualora non si verifichi il trasferimento definitivo, il socio prenotatario dovrà agire ex art. 2932 c.c. trascrivendo la domanda giudiziale con effetto prenotativo.
Tale ultima eventuale azione giudiziaria va rivolta anche all’Istituto mutuante per ottenere il frazionamento del mutuo.