Abito da 25 anni in un immobile concessomi in godimento da una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa di cui sono socio e pago mensilmente la quota a me spettante come specificato nello Statuto.
I due quesiti per cui gentilmente La contatto e sottopongo alla Sua attenzione sono i seguenti.
La Cooperativa ha deliberato nel 2018 i lavori per l’adeguamento delle canne fumarie in modo da permettere l’istallazione di caldaie a condensazione, utilizzando i fondi appositi presenti in Cooperativa, nati da versamenti mensili di tutti i soci che provvediamo a versare in aggiunta alla nostra quota di competenza. Ad oggi il lavoro non è mai stato eseguito.
Premetto che noi soci non abbiamo mai visto il verbale in cui fu deliberato l’intervento, mi chiedo però se non debba essere presente nel verbale una data entro la quale venga fissato il termine della realizzazione dei lavori o se non specificato se giuridicamente vi è un termine entro il quale i lavori deliberati debbano essere realizzati. Inoltre non potranno mai appellarsi alla mancanza dei fondi come potrebbe accadere ad un amministratore di un condominio normale in cui magari potrebbe mancare il fondo cassa, non è assolutamente questo il caso per i motivi già specificati. Personalmente ho necessità di sostituire la caldaia, ma non essendo stati eseguiti i lavori di adeguamento delle canne fumarie dovrei optare per lo scarico in facciata per il quale però l’installatore necessita dell’autorizzazione dell’amministratore o della Cooperativa, la quale mi è stata negata in uno scambio di email con l’amministratore.
In seguito al lavoro eseguito all’ultimo piano del palazzo in cui abito con lo scarico in facciata, ho inviato una pec in cui chiedevo spiegazioni in merito e richiedevo in maniera specifica l’autorizzazione a procedere anche io alla sostituzione della caldaia con scarico in facciata. Non mi hanno mai risposto!
Dopo 60 giorni potrei avvalermi del silenzio assenso? Oppure giuridicamente il silenzio potrebbe anche essere considerato diniego?
Risposta al quesito:
Il CdA deve eseguirei deliberati assembleari, soprattutto quelli relativi ai lavori di urgenza quali l’installazione delle canne fumarie per il funzionamento delle caldaie.
Qualora l’assemblea dei soci non abbia previsto un termine specifico, deve ritenersi che esso sia quello richiesto dal tipo di intervento da eseguirsi con la diligenza del buon padre di famiglia (tempi ordinari).
Il caso in esame riguarda diritti dei soci e la gestione della Cooperativa, sicché non è applicabile la disciplina del silenzio assenso ovvero del silenzio rifiuto, che attiene ai soli rapporti con la Pubblica Amministrazione, regolati dal diritto amministrativo.
Nel caso di specie si tratta di diritti soggettivi tutelabili innanzi all’Autorità Giudiziaria Ordinaria, sicché il socio potrà tutelarsi instaurando un giudizio, dopo avere messo in mora gli amministratori e avere valutato l’esistenza dei loro gravi inadempimenti.