Egregio avv. Cannavò, sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa.
Da molto tempo, è stato raggiunto lo scopo sociale e quasi la totalità dei soci ha deciso di fare lo scioglimento e ha versato le somme necessarie sia per la stipula dell’atto di assegnazione delle abitazioni dal notaio e per lo scioglimento dal commercialista. Ad oggi un solo socio si rifiuta di versare quanto in debito perché vorrebbe gli venisse prima riconosciuto un danno subito al suo alloggio – che dopo opportune verifiche è risultato esserne responsabile solo l’inquilino prospiciente al suo alloggio, che si rifiuta di riconoscere il danno (inquilino in affitto). Ci è stato detto di non poter procedere allo scioglimento finché anche l’ultimo socio non pagherà.
1) Pensa sia corretto dover attendere un singolo socio a fronte di una intera maggioranza, già in regola con i pagamenti. Esiste un modo per procedere ugualmente?
2) Vorremmo fare richiesta per il superbonus 110, una volta divenuti condominio, però mi sembra di capire che oramai il tempo per la presentazione della domanda termina a fine dicembre. Potrebbe darci un suggerimento in merito anche a questa situazione: se nel frattempo si può comunque procedere come cooperativa divisa e se ci sono delle proroghe al 2022 anche per questo tipo di abitazione?
Risposta al quesito:
Tra le cause di scioglimento delle Società di capitali rientrano il raggiungimento dello scopo sociale e la definitiva impossibilità di raggiungerlo.
Nelle cooperative edilizie di abitazione a proprietà divisa, lo scopo sociale è rappresentato dall’assegnazione degli alloggi ai soci prenotatari e, quindi, esso non può considerarsi raggiunto fino a quando tutti gli immobili non vengano trasferiti in favore dei soci, mediante la stipula degli atti pubblici.
Qualora uno dei soci non volesse adempiere ai propri obblighi di versamento del prezzo nei confronti della Cooperativa, potrà essere escluso dalla Società con delibera del CdA o, se previsto dallo Statuto, dell’Assemblea.
La Cooperativa dovrebbe, quindi, reperire un nuovo soggetto al quale assegnare l’immobile previo pagamento del prezzo. Soltanto in caso di esito negativo della ricerca, la Cooperativa potrebbe procedere con lo scioglimento per l’impossibilità di raggiungere lo scopo sociale e, conseguentemente, l’immobile rimasto invenduto entrerebbe a far parte dell’attivo da liquidare.
Per quanto riguarda la normativa sul cd. Superbonus 110%, tra i beneficiari rientrano soltanto le Cooperative a proprietà indivisa, per gli interventi effettuati sugli immobili assegnati in godimento ai soci, e non anche quelle a proprietà divisa. Queste ultime possono, comunque, beneficiare delle relative agevolazioni una volta costituito il condominio, successivamente all’assegnazione degli alloggi in proprietà ai soci.
Secondo l’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria, il “condominio” deve essere inteso nel senso civilistico, ossia come comunione forzosa nella quale coesistono la proprietà individuale degli immobili in capo ai singoli condomini e la comproprietà sulle parti comuni dell’edificio. Pertanto, le Cooperative a proprietà divisa dovranno assegnare in proprietà a ciascun socio il rispettivo immobile senza riservarsi la proprietà delle parti comuni, in modo tale che si costituisca il condominio come previsto dal codice civile. In definitiva, il destinatario del beneficio fiscale per gli interventi edilizi sulle parti comuni sarà il nascente condominio e, quindi, ciascuno dei condomini (odierni soci) in proporzione ai millesimi di proprietà.
Nel caso di specie, non è necessario che tutti gli alloggi vengano assegnati in proprietà, in quanto il condominio sorgerebbe comunque tra la Cooperativa ed i soci divenuti proprietari dei rispettivi alloggi, fermo restando che venga garantito il diritto alla comproprietà degli spazi comuni.
Va infine precisato che, secondo la normativa attualmente in vigore, gli interventi realizzati dai condomini potranno beneficiare dell’agevolazione sino al 30.06.2022, ovvero sino al 31.12.2022 se alla data del 30.06.2022 sarà completato almeno il 60% dei lavori programmati.