Antefatto: 1) La cooperativa edilizia ha avuto assegnato dal Comune un lotto di terreno pari a 3000 mq, previa acquisizione diretta del suolo, per costruire alloggi in edilizia residenziale economico popolare in area PEEP. 2) Il lotto di 3000 mq, acquisito dalla cooperativa per acquisto diretto da soggetto privato, viene frazionato in due particelle catastalmente distinte e rispettivamente di 2000 mq e di 1000 mq. 3) La particella di 2000 mq viene ceduta bonariamente dalla cooperativa al comune il quale, contestualmente, la riassegna alla cooperativa in diritto di superficie con stipula della convenzione. 4) La particella di 1000 mq rimane in diritto di proprietà della cooperativa. 5) La cooperativa si scioglie ed il lotto di 1000 mq non viene inserito nel bilancio di liquidazione della coop rimanendo pertanto di proprietà, secondo il principio della comunione indivisa, di tutti gli ex soci della cooperativa edilizia. 6) Successivamente allo scioglimento della cooperativa, uno dei “vecchi soci” vende il proprio alloggio (in diritto di superficie come da convenzione con il Comune).
Il quesito che Le pongo è il seguente: 1) A chi viene attribuita la quota di proprietà indivisa della particella di 1000 mq di cui era titolare l’ex socio che ha venduto l’alloggio? 2) L’ex socio che ha venduto l’alloggio è venuto a mancare non lasciando eredi diretti, come è possibile gestire la sua quota di proprietà del terreno in caso di esproprio dello stesso per pubblica utilità da parte del Comune?
Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare come il lotto di terreno di 1000 mq sia entrato nella proprietà della Cooperativa, se cioè vi sia stato l’atto pubblico di cessione degli espropriati.
In assenza del predetto atto pubblico il terreno resta in “sospeso” e potrebbe, addirittura, ritornare ai vecchi proprietari (ma necessitano specifici accertamenti).
In ogni caso, da quanto descritto sembra che negli atti di assegnazione ai soci il predetto lotto di terreno non risulti menzionato, sicché sarebbe rimasto nella disponibilità della Cooperativa, poi liquidata.
In tal caso si è creato un fenomeno assimilabile alla successione, in base al quale il terreno va suddiviso pro quota ai soci assegnatari, esistenti al momento della estinzione anomala della Società.
La questione, però, non si risolve “automaticamente” ma per la regolarizzazione civilistica e catastale occorre una pronuncia del Tribunale che deve sul punto emanare una sentenza con effetti traslativi.