Egregio avvocato, vista l’eccellente raccolta di casi Le scrivo per avere un suo parere sulla possibile costituzione di una cooperativa abitativa a proprietà indivisa con altre 5 famiglie per procedere all’acquisto di un casale.
La proprietà comprende diversi immobili regolarmente accatastati come residenziali e alcuni terreni pertinenti con alcuni magazzini accatastati C2 C6 e C7. La scelta della forma cooperativa a proprietà indivisa ci sembra di aver capito ci possa permettere di non frazionare la proprietà ma di assegnare in godimento ai vari nuclei familiari le diverse unità immobiliari che la compongono senza dover affrontare il frazionamento dei terreni circostanti e dei magazzini presenti. Inoltre se abbiamo correttamente interpretato essendo le nostre delle prime case pur non avendone direttamente la proprietà siamo comunque esentati come cooperativa dal pagamento dell’IMU, a tal riguardo per poter considerare i magazzini come pertinenze (quindi esenti) delle singole abitazioni dovremo assegnarli anch’essi ai vari soci.
Non richiedendo finanziamenti o entrando in progetti pubblici, ma vincolandoci solo per statuto è corretto affermare che possiamo riservarci in ogni caso la possibilità di convertire la cooperativa da proprietà indivisa a divisa con gli opportuni quorum necessari senza ulteriori vincoli?
Infine se opportunamente previsto nello statuto è possibile ipotizzare che la cooperativa dia in locazione dei terreni agricoli in modo da coprire le spese di manutenzione in carico alla cooperativa e quindi rimanendo nell’ambito dello scopo principale abitativo?
Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere a mutualità prevalente e in tal caso gode di alcune agevolazioni fiscali.
Per la prevalenza occorre che la parte maggiore dell’attività sociale sia tra i soci, mentre la parte residuale minima possa essere di tipo commerciale.
La Cooperativa è retta dallo Statuto che deve prevedere le finalità e la regolamentazione delle attività.
Se si tratta di Cooperativa edilizia abitativa gli immobili da assegnare ai soci (in uso o in proprietà) devono essere ad uso abitativo, sicché il relativo progetto di ristrutturazione deve essere assentito in tal senso dall’organo competente.
Se gli alloggi, come tali regolarmente catastati, costituiscono prima casa per i soci utenti in uso, la Cooperativa non è, in atto, tenuta al pagamento dell’IMU, limitatamente agli alloggi.
La trasformazione da indivisa a divisa comporta i relativi oneri fiscali, se muta la qualificazione di prima casa.