Avvocato illustrissimo, Le volevo chiedere se per un immobile preso in Cooperativa dei 150.000 Euro dovuti ho già versato 45.000 tramite bonifici, al momento del rogito l’iva che pagherò al 4% la pagherò sull’intero importo o cosa?
Risposta al quesito:
Gli acconti versati dai soci alla Cooperativa per l’acquisto dell’alloggio scontano l’iva nella misura indicata nelle relative fatture.
Ne consegue che alla corresponsione del saldo (presumibilmente in sede di rogito notarile), l’imposta non sarà applicata sul complessivo prezzo dell’immobile, bensì soltanto sull’importo residuo, altrimenti ci sarebbe un ingiustificato incremento dell’imponibile.
Per completezza, è utile soffermarsi anche sull’aliquota iva applicabile all’operazione imponibile nel suo complesso (acconti e saldo finale).
A tal proposito, dal quesito si evince che al momento dell’atto pubblico l’imposta applicata sarà pari al 4%, in quanto, evidentemente, il socio possiede i requisiti per usufruire dell’agevolazione prevista per l’acquisto dell’abitazione principale. Se tali requisiti sussistevano già al momento del versamento degli acconti, anche questi ultimi dovevano essere assoggettati all’aliquota agevolata.
Qualora, nonostante il possesso dei requisiti, sugli acconti sia stata applicata l’aliquota iva ordinaria del 10%, il socio, in occasione della stipula del contratto definitivo di assegnazione, potrà dichiarare di avere avuto diritto ab initio ad usufruire dell’aliquota agevolata.
In tal caso, la Cooperativa dovrà rettificare le fatture precedentemente emesse, tramite le relative note di variazione ai sensi dell’art. 26 DPR n. 633/1972 (che in questo caso non soggiacciono al limite annuale dall’emissione delle fatture, secondo l’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria).
Come chiarito dalla Corte di Cassazione, la rettifica dell’aliquota iva può avvenire fino al momento dell’atto pubblico di assegnazione, con il quale si perfeziona l’effetto traslativo dell’immobile. La Cassazione ha chiarito, altresì, che la rettifica delle fatture emesse per gli acconti potrà avvenire anche se alla data dell’atto definitivo il socio non possieda più i requisiti per l’agevolazione (ipotesi che, comunque, non riguarda il quesito in esame).