Gentile Avvocato, illustro brevemente la situazione sulla quale vorrei porgesse la Sua attenzione.
Il 10 Febbraio 2016 ho stipulato un atto di compravendita, acquistando per la cifra di 200.000 un appartamento a Catania, facente parte di un cosiddetto “residence di cooperativa”, e acquistando solamente la “proprietà superficiaria” dell’immobile in questione costruito anni addietro in regime di edilizia convenzionata. Non sto qui a spiegare le sgradevoli circostanze che mi hanno portato ad un gesto così sconsiderato, ma sta di fatto che ignoravo completamente la tematica del vincolo sul prezzo massimo di cessione degli immobili in “edilizia convenzionata”. Il mio desiderio è quello di vendere l’appartamento, ed aldilà del crollo del mercato, quell’acquisto così oneroso a fronte anche dell’appartamento e del contesto di edilizia convenzionata, mi genererà un danno economico immane.
Documentandomi autonomamente mi sono reso conto che la normativa in questione è parecchio contraddittoria, in quanto la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite orienta l’ordinamento nella direzione di un plausibile rimborso della differenza tra il prezzo massimo imposto dalla convenzione e quello effettivo di vendita (ipotesi che vorrei in ogni modo perseguire), ma la Legge 17 Dicembre 2018 n. 136, invece permette al venditore in questione di svincolarsi dall’obbligo di rimborso, dando ad egli la possibilità di versare al Comune le dovute somme per lo “svincolo” dell’immobile dalla sola proprietà superficiaria, che nel caso specifico si tratta di circa 11.000 Euro.
Risulta ovvia la mia volontà di richiedere al venditore il rimborso della differenza tra il prezzo di cessione e quello massimo imposto dalla Convenzione, ma temo che potrò solamente “obbligare” il venditore a rimuovere a spese sue il vincolo sul prezzo massimo di cessione.
Per avere un quadro completo della situazione, prima di rivolgersi ad un professionista come Lei per capire la migliore direzione in cui muovermi, ho fatto richiesta al mio Comune riguardo la formale attestazione del prezzo massimo di cessione, quantificato in 122.000 Euro circa. Chiaramente sono in possesso di tutta la documentazione in oggetto.
È chiaro che in questa sede desidero soltanto sapere più o meno la sua opinione professionale sull’accaduto, e quali possono essere le azioni da intraprendere.
Risposta al quesito:
Nel caso di specie, l’immobile acquistato dal socio è soggetto al vincolo del prezzo imposto dalla Convenzione a suo tempo stipulata dalla Cooperativa ai sensi della L. 865/71.
In ragione di quanto precede il prezzo versato è superiore a quello vincolato, ciò anche tenendo conto degli aggiornamenti nelle more intercorsi.
In forza del predetto vincolo di natura pubblicistica, l’atto di compravendita è nullo nella parte in cui viene illegittimamente superato il prezzo imposto, sicché i venditori sono obbligati a restituire la differenza .
A seguito della recente disciplina in materia, però, i venditori possono liberarsi dalla predetta obbligazione, provvedendo a loro cura e spese alla rimozione del vincolo da parte del Comune concedente l’area PEEP.
Occorre, quindi, mettere in mora la parte venditrice, nonché il notaio rogante, richiedendo il rimborso di circa € 80.000,00 ovvero l’intervento diretto per la rimozione del vincolo.
In mancanza di riscontro positivo, si dovrà procedere in sede giudiziale.