Gentile Avvocato, sono il presidente della cooperativa edilizia, abbiamo usufruito dell’agevolazione 493/93 (siamo assegnatari del diritto, si diventa proprietari dopo 8 anni).
Un socio è venuto prematuramente a mancare e il coniuge vuole a cedere le quote. L’immobile è stato consegnato nel maggio 2015 e l’atto di assegnazione del socio è stato stipulato nel febbraio 2018. L’abitazione al socio è costata in totale euro 300 di cui: Euro 31 sono 8 annualità versate anticipatamente a titolo di locazione uso godimento; Euro 18 sono gli interessi del preammortamento mutuo; Euro 20 Rimborsi effettuati dalla cooperativa (di cui euro 19.100 Contributo Regione e Euro 900.000 Iva).
Mi chiedo come deve essere calcolato l’importo che deve versare il nuovo socio e di conseguenza quanto deve essere restituito al socio uscente. Devono essere scalati al socio uscente i canoni a titolo di locazione dal maggio 2015, fino a quanto viene ceduto l’immobile?
Gli interessi di preammortamento, versati quando il mutuo era ancora indiviso in capo alla cooperativa spetta addebitarli al nuovo socio?
Il contributo della Regione viene scalato direttamente al nuovo socio? Alcuni, interessati all’acquisto, dicono che deve essere venduto al prezzo di prima cessione, circa 200 euro. Il prezzo di prima cessione dovrebbe essere applicato nel caso di vendita, qui la cooperativa assegna l’immobile ad un altro socio.
Vorrei qualche consiglio su come determinare il giusto prezzo di vendita dell’immobile sia per l’acquirente che per il venditore, tenendo conto che è stato utilizzato per quattro anni e mezzo.
Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, la composizione del canone di locazione.
Se il canone è composto di una parte a copertura di spese generali e manutenzione degli immobili e di un’altra parte che riguarda interessi di preammortamento ovvero costi di costruzione, ai fini del rimborso al socio uscente occorre distinguere: la prima parte non è soggetta a rimborso, riguardando i costi sociali e le condizioni d’uso degli immobili; la seconda parte, viceversa, deve essere ricompresa nel rimborso di quanto dovuto al socio uscente, trattandosi sostanzialmente di costi di costruzione inerenti al rapporto mutualistico interrotto e “anticipati” dal socio medesimo.
L’importo di vendita deve essere calcolato al costo riportato in bilancio, ma non deve, comunque, superare il prezzo di prima cessione con gli aggiornamenti maturati nel frattempo.