Gent.mo avvocato, a me e mio marito il 26.04.2012 è stato assegnato con rogito notarile un appartamento dalla Cooperativa di cui siamo diventati soci.
Il terreno su cui queste abitazioni sono state costruite è pieno di falde acquifere e se le pompe aspiranti non funzionano l’umidità risale. Noi avevamo stipulato il preliminare di compravendita, con un prefinanziamento di 80.000 euro, il 26 febbraio 2010. In tale preliminare era stata prevista una polizza fidejussoria a garanzia del primo versamento di 20.000 euro, mai attivata.
A quel tempo le informazioni raccolte sulla Cooperativa erano buone e nulla lasciava prevedere quello che sarebbe successo. Le abitazioni erano completate nella loro struttura essenziale e mancavano solo porte, finestre, piastrelle, sistemazione degli spazi esterni. Lavori di pochi mesi che la cooperativa rimandava sempre causa contenzioso in corso con altra impresa edificatrice che, a dir loro, aveva bloccato i lavori e, sempre a dir loro, stava per risolversi.
Si arriva ad aprile 2012: per noi, che all’epoca avevamo entrambi 49 anni, è l’ultima possibilità di accendere un mutuo trentennale. Facciamo scrivere alla Cooperativa da un avvocato che intima di rogitare pena l’attribuzione di tutti i danni derivanti dalla mancata stipulazione del rogito con un mutuo a quelle condizioni. La Cooperativa, intimorita, interviene e concorda con la banca una restrizione del mutuo gravante su tutta l’area in modo da permetterci di stipulare il rogito notarile. Noi abbiamo acceso il mutuo con un istituto di credito diverso da quello della Cooperativa. L’appartamento è stato comprato in regime di libero mercato, tanto è vero che per mio marito è prima casa, per me, seconda. Nell’atto di assegnazione la Cooperativa si era impegnata a farci avere l’abitabilità entro sei mesi dal rogito; inoltre, contemporaneamente a tale atto di assegnazione, su indicazione dell’avvocato, è stata sottoscritta la scrittura privata in cui la Cooperativa e la ditta costruttrice, si impegnavano a garantirci le utenze di cantiere fino al completamento delle opere di urbanizzazione che avrebbe permesso l’allacciamento alla rete urbana delle utenze. Nella scrittura privata era prevista una penale per ogni giorno di ritardo di 100 euro per i lavori non effettuati. Siamo andati ad abitare nell’appartamento il 20 luglio 2012, soli in un cantiere, con comprensibile disagio. In seguito, si sono trasferite altre famiglie , ma i relativi assegnatari non hanno rogitato.
Nel frattempo il Comune ha dato la residenza a noi e agli altri. Stante questa situazione, constatati danni all’immobile (infiltrazioni di acqua dal sottosuolo) l’avvocato ha richiesto un Accertamento Tecnico Preventivo dal quale si evince l’entità dei danni presenti, quantificati in più di 33.000 euro, e la possibilità di futuri. L’avvocato ci disse che l’ATP era propedeutica ad una causa di merito che noi non abbiamo mai intrapreso perché nel frattempo cominciavano a diffondersi voci di possibile fallimento della Cooperativa.
Nel frattempo la ditta costruttrice è fallita e la Cooperativa ha cominciato a chiedere alle famiglie presenti sul cantiere il pagamento delle utenze che, per altro, risultavano essere piuttosto elevate per il consumo di energia elettrica, dato che, per quasi tutte le famiglie, era l’unica possibilità di riscaldamento (non per noi che abbiamo il termocamino). Noi dopo aver partecipato al pagamento di costosissime bollette, abbiamo sospeso i pagamenti in virtù di quanto stipulato nella scrittura privata e dei danni riscontrati nell’ATP.
Nel frattempo sono state riscontrate nei garage infiltrazioni d’acqua dai giardini pensili sovrastanti.; non solo, ma un architetto della ditta costruttrice ha reso dichiarazione firmata che nella costruzione del nostro blocco (4 appartamenti), ma presumibilmente di tutta l’area, non era stato aggiunto l’additivo impermeabilizzante previsto nel progetto depositato al genio civile e nel capitolato d’appalto. In seguito a ciò abbiamo chiamato un ingegnere che nella sua relazione tecnica concludeva: “La numerosità e la gravità dei vizi strutturali accertati nella presente relazione tecnica pregiudicano fortemente la prestazione dell’opera in termini strutturali, nonchè il suo pieno godimento e la salubrità dei luoghi di proprietà dei committenti e delle parti comuni. Risulta inverosimile allo scrivente che un’ opera così giovane sia già fortemente ammalorata e pregiudicata nella sua sicurezza strutturale”. L’ing. infatti ha rilevato vizi strutturali relativi alla dimensione del copriferro, qualità del cemento impiegato, oltre alla mancanza di additivo impermeabilizzante e altre difformità dal progetto presentato al genio civile.
A questo punto noi, tramite il nostro avv., abbiamo contattato il direttore dei lavori, che in questo caso è anche proggettista, per trovare un accordo stragiudiziale di risarcimento. Il direttore dei lavori ha risposto tramite il suo avvocato che ogni addebito è infondato in quanto i lavori del cantiere non sono terminati e non è stato ancora effettuato il collaudo. In effetti, da accertamenti da noi effettuati, presso gli uffici del Genio Civile e del Comune, risulta che non sia stato effettuato nè il collaudo statico nè quello finale.
Preciso che abbiamo rivolto la nostra azione contro il direttore dei lavori non solo perchè l’effettivo responsabile dei gravi difetti strutturali, ma anche perchè l’unico da cui è possibile ottenere un risarcimento dato che la ditta appaltatrice è fallita e la cooperativa delibererà a giorni la messa in liquidazione volontaria. Che ne pensa?
Risposta al quesito:
A seguito del rogito con cui è stata trasferita la proprietà dell’alloggio prenotato, il socio assegnatario ha azione diretta per i vizi costruttivi e i disagi subiti a causa dei ritardi verso la Cooperativa che ha realizzato l’alloggio.
Il socio assegnatario deve esperire l’azione risarcitoria verso l’impresa di costruzione appaltata dalla Cooperativa, indipendentemente dalla circostanza che la stessa sia più o meno prossima al fallimento.
Il medesimo socio assegnatario può agire contestualmente (nel medesimo giudizio) anche verso il progettista e direttore dei lavori incaricato dal Sodalizio medesimo, qualora sussista il presupposto della responsabilità addebitabile per la di lui attività professionale, causalmente connessa ai fenomeni di infiltrazione e ad altri vizi costruttivi conseguenti o autonomi.
Nel caso di specie, dunque, bene ha operato il legale del socio, dando corso al procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo.
Va precisato che l’azione risarcitoria deve necessariamente essere intrapresa tanto contro la Cooperativa, quanto contro il tecnico (eventualmente) ritenuto responsabile, entrambi litisconsorti necessari; conseguentemente, per utilizzare nell’instaurando giudizio risarcitorio le risultanze dell’ istruzione preventiva, è necessario che il relativo ricorso sia stato notificato a tutti i soggetti che saranno convenuti nel giudizio di merito (certamente Cooperativa e ingegnere D.L.), altrimenti sarà necessario ripetere gli accertamenti istruttori dell’ATP.
L’avvocato incaricato valuterà se instaurare il preventivo giudizio in via d’urgenza per gli interventi immediatamente necessari per evitare l’aggravamento dei danni in attesa dello svolgimento del giudizio risarcitorio.
Il medesimo professionista, inoltre, valuterà se sussistono eventuali responsabilità degli organi amministrativi della Cooperativa in relazione a ritardi e/o omissioni di atti dovuti.
Va, infine, rilevato che occorre verificare i termini di prescrizione e di decadenza dall’azione.