Gent.le avvocato, La ricontatto per avere alcune delucidazioni riguardo una situazione molto complessa.
Come Le ho scritto in una mail datata 24.04.2017, mio marito ed io abbiamo prenotato un alloggio da una cooperativa edilizia costruito grazie ad un bando della Regione Campania n.17 del 22.04.2003 e decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 27.12.2001, che concedeva contributi per la realizzazione di alloggi da cedere in locazione con patto di futura vendita per 15 anni.
Nell’ atto di prenotazione non compare mai la parola locazione, nè tale situazione ci è stata chiarita a voce, ma solo i riferimenti del bando regionale, per cui noi abbiamo creduto di aver acquistato detto alloggio. Solo dopo aver pagato per intero questa casa (una parte in contanti ed il resto con il mutuo), abbiamo scoperto che la proprietà resterà della cooperativa per 15 anni e che noi siamo dei semplici locatari.
Tale situazione è assurda perchè abbiamo pagato per intero (stiamo parlando di oltre 250.000 euro), una casa che diventerà nostra tra 15 anni, con tutte le problematiche che ne possono derivare in termini di rischi, spese, tasse, mutuo ecc; se avessimo voluto prendere una casa in affitto di certo non avremmo speso tutti questi soldi e ci saremmo esposti a notevoli complicazioni e problematiche.
Per tale ragione, abbiamo richiesto il recesso dalla cooperativa, con restituzione di tutte le somme versate (compreso i costi delle migliorie). La cooperativa,verbalmente, ha risposto che il recesso può essere concesso solo se subentra un altro socio, che dobbiamo trovare noi, condizioni che non sono riportate nello statuto. Inoltre, prima che ciò avvenisse la cooperativa ha provveduto a frazionare il mutuo ai singoli soci, (di fatto noi paghiamo il mutuo, che è intestato alla cooperativa, e che poi la cooperativa dovrebbe provvedere a versare alla Banca).
Tale frazionamento è stato fatto, più di due anni fa senza l’ agibilità degli immobili, che fino ad ora non è stata ancora concessa dal Comune. Di recente, è stata deliberata in presenza del notaio la liquidazione volontaria della cooperativa che prevede anche la richiesta alla Regione Campania dell’assegnazione in proprietà dei singoli alloggi prima del termine dei 15 anni (esiste una delibera regionale del 19/01/2009 che pare preveda questo) con accollo del mutuo al singolo socio.
Le mie domande sono queste:
per ciò che riguarda il recesso è vero che la restituzione delle somme avviene solo se subentra un altro socio?
Se tale socio non viene trovato, noi non avremo mai indietro i nostri soldi?
Per quanto riguarda il frazionamento del mutuo, poteva essere fatto senza che gli alloggi avessero l’agibilità? Se un socio non paga più le rate del mutuo, avendo fatto una richiesta di recesso, cosa potrebbe succedere?
Se la cooperativa non si impegna nel chiedere alla Regione l’assegnazione in proprietà che cosa si può fare? Infine, possiamo noi semplici locatari mettere in vendita detto alloggio per riuscire a trovare un altro socio che subentri al nostro posto?
Risposta al quesito:
Sul presupposto che le risposte all’articolato quesito restano pur sempre generiche, stante il mancato approfondimento della documentazione, da quanto esposto si può ipotizzare che:
1 Il recesso deve essere motivato (ad esempio irregolarità, anche di tipo urbanistico, imputabili alla Cooperativa) e deve essere accolto dal CdA. Se tale recesso non viene accolto, il socio richiedente deve proporre opposizione nel termine di trenta giorni dal rifiuto innanzi al Tribunale competente;
2 Se la motivazione del recesso è obiettivamente fondata sull’inadempienza della Cooperativa, in tal caso al socio non può essere opposto alcun obbligo conseguente al vincolo contrattuale e, pertanto, il socio medesimo ha diritto alla restituzione delle somme a lui rimborsabili (a norma di legge e di Statuto);
3 Il frazionamento del mutuo è un atto che intercorre tra la Cooperativa e l’Istituto di Credito non necessariamente legato all’ottenimento del certificato di agibilità degli alloggi sociali;
4 Nel caso di inerzia degli amministratori, il socio che ne ha interesse può ottenere tutela in sede sia giudiziale che amministrativa e, in ultima analisi, convenire in giudizio gli amministratori con azione risarcitoria di responsabilità;
5 Il socio prenotatario, anche se locatario con patto di futura vendita, può attivarsi per trovare un soggetto interessato al subentro, stipulando con lui un contratto preliminare condizionato all’accettazione da parte della Cooperativa. Per legge, il subentrante deve versare alla Cooperativa le somme inerenti il costo alloggio (ed eventualmente il sovrapprezzo azioni), mentre deve versare al socio uscente il costo delle migliorie apportate all’alloggio.