Sono socio di una cooperativa dal 2008, prenotatario di una bifamiliare al prezzo di 201.000 €, con il passare degli anni il prezzo è lievitato a 238.000 € come da scheda costi più tutte le spese di gestione più spese per cambio ingegnere direttore lavori.
Ho speso ad ora 270.000 € perché ho fatto migliorie tra esterno e interno, nel frattempo si è creato un conflitto tra il presidente amministratore unico e due soci, ad ora ci troviamo con la banca che ha chiuso il rapporto senza che frazionasse il mutuo con la scusante che il perito ha trovato degli abusi.
Il presidente mi manda una lettera di esclusione per grave morosità dopo che ho versato 196.000 € perché ne dovevo atri 11.000 €, siccome occupo da sette anni l’immobile mi intima di andare via entro trenta giorni.
Sono ormai stufo di essere estorto, mi conviene accettare l’esclusione o oppormi? Riuscirò a recuperare almeno metà di quello che ho anticipato, la banca aggredirà tutto il patrimonio della cooperativa e riusciamo tutto?
Risposta al quesito:
Ad alcune domande si può dare una pur generica risposta, ad altre non si può neppure tentare per la loro generica formulazione, assolutamente priva di elementi concreti da esaminare.
Se nella realizzazione della Cooperativa sono stati eseguiti dei lavori abusivi, tanto da indurre l’Istituto di credito a non frazionare il mutuo, in tal caso la Cooperativa medesima risulta inadempiente con grave responsabilità degli amministratori.
In tale prospettazione il socio può legittimamente omettere i versamenti dovuti eccependo l’inadempienza della Società.
In ordine al rimborso delle somme versate dal socio che voglia recedere, va rilevato che nelle Cooperative edilizie esistono due rapporti, quello sociale e quello mutualistico.
In riferimento al primo il socio versa le somme inerenti al capitale sociale, alle spese di amministrazione e ad ogni altro costo che riguarda la vigenza della Società (ad es. tenuta della contabilità, oneri fiscali, oneri camerali etc…); in relazione al secondo il socio effettua le anticipazioni sul prezzo di assegnazione, normalmente a copertura dei costi di costruzione dell’alloggio di cui è prenotatario (ad es. terreno, prezzo d’appalto, progettazione, direzione dei lavori, etc…).
In caso di recesso lo Statuto regola il rimborso delle somme versate, ma generalmente i versamenti eseguiti in ragione del rapporto sociale scontano la decurtazione delle perdite avute dalla Cooperativa nel corso della gestione; mentre quelli eseguiti in relazione al rapporto mutualistico devono essere restituiti al socio per intero.
Occorre, però, verificare se lo Statuto impone clausole speciali, come ad esempio quella inerente alla necessità di subentro di altro socio, quale condizione di efficacia del diritto al rimborso.
La valutazione di convenienza sul percorso da intraprendere è complessa ed esige l’esame di tutte le circostanze di fatto e di diritto che condizionano i rapporti intrattenuti con la Cooperativa.