In riferimento al quesito del 23 maggio, Le scrivo in qualità di segretario di tale società cooperativa.
Occorre precisare che la società cooperativa edilizia ha un mutuo ipotecario fondiario attualmente non frazionato.
Quindi la Banca, che non conosce i singoli soci, bensì la società, non vuole procedere al frazionamento del mutuo/ipoteca, in quanto a causa della morosità di alcuni soci, si è accumulato un debito di rate insiolute superiori a 50 mila euro. La banca da pochi giorni ci ha informato che a breve la pratica passerà all’ufficio dedicato ai mutui “in sofferenza”, quindi sta sollecitando a “sanare” l’insoluto nel migliore dei modi, ovviamente gravando sui soci che hanno sempre pagato.
Non è possibile procedere all’esclusione dei soci morosi e relativa vendita della quota in quanto il mercato immobiliare è ai minimi storici e comunque occorrerebbe tempo che attualmento non abbiamo.
Come uscire da questa situazione? E’ possibile che non ci sia una legge che non tuteli i soci che si trovano in questo circolo vizioso? Cosa ci succederà a breve? Si tratta di 11 famiglie sul lastrico per colpa di un solo individuo.
Gli studi legali della zona non sono riusciti a trovare una soluzione. Spero che Lei ci possa aiutare.
Risposta al quesito:
Occorre distinguere la posizione dei soci dalla posizione della Cooperativa.
Se, infatti, i soci hanno stipulato con la Società il contratto di prenotazione e gli alloggi sono ultimati e catastati, in tal caso essi stessi potrebbero convenire in giudizio sia la Cooperativa che la Banca e richiedere il trasferimento coattivo dell’alloggio ai sensi dell’art. 2932 c.c..
In tal caso la Banca è obbligata al frazionamento ai sensi dell’art. 39 TUB.
Occorre, però, che i soci agiscano prima della Banca, trascrivendo la domanda nei Registri Immobiliari, in modo da no far prevalere l’azione esecutiva dell’Istituto e quella seguente ad un eventuale fallimento.
Se, viceversa, si ritiene di agire come Cooperativa, occorre verificare da quanto tempo gli alloggi sono catastati e ultimati e se, nelle more, la Banca ha percepito interessi di preammortamento.
Nell’ipotesi affermativa, gli interessi percepiti sarebbero illegittimi e la Banca deve, comunque, procedere al frazionamento ex art. 39 TUB; l’esposizione debitoria della Cooperativa potrebbe essere compensata con quanto percepito illegittimamente dalla Banca; una tale strategia, tuttavia, esige l’adeguato approfondimento specialistico attraverso l’esame dei contratti di mutuo e degli stati d’avanzamento dei lavori.