Da circa 7 anni sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. La cooperativa ha ultimato il programma edificatorio a dicembre 2013 richiedendo ai soci il saldo degli alloggi e gli interessi di preammortamento del secondo semestre 2013.
A partire da febbraio 2014 la cooperativa ha consegnato le chiavi degli alloggi ai soci in regola con i pagamenti del programma edificatorio (saldo prezzo provvisorio) e di oneri finanziari mediante sottoscrizione del Verbale di Consegna nel quale si dichiarava soddisfatta per i vari pagamenti e obbligava i soci come ultimo adempimento il saldo dell’alloggio mediante l’accollo del mutuo (pena esclusione come previsto dallo statuto) entro dieci mesi dalla sottoscrizione del precitato verbale come previsto nel Verbale di prenotazione.
Nel verbale era precisato che gli alloggi non avevano ancora ricevuto l’agibilità tecnica (rilasciata dal comune dopo circa 8 mesi previo pagamento di una sanzione per occupazione non autorizzata di alcuni soci).
Dopo pochi giorni dalla consegna dell’alloggio mi sono reso conto di alcuni vizi occulti tra cui un infiltrazione proveniente dalla rottura di un tubo della cassetta del wc nel bagno padronale mentre nel bagno secondario non è più funzionante il wc e la vasca da bagno presenta una lesione che la rende inutilizzabile, mancata planarità del pavimento di un balcone oltre alla mancata realizzazione di alcuni impianti previsti nel capitolato ed esclusi dalla D.L. senza alcun preavviso ai soci a cui si aggiunge una infiltrazione al soffitto del BOX verificatasi dopo alcune piogge subito dopo la consegna delle chiavi e altre opere mancanti. Pertanto segnalai subito (con Raccomandata) la presenza dei vizi occulti all’amministrazione della cooperativa che effettuò un sopralluogo con il direttore dei lavori e l’impresa appaltatrice che si dichiarò disponibile alla sostituzione e riparazione delle parti non funzionanti dell’alloggio (nell’immediato incaricarono l’idraulico di fiducia che provvedeva a sigillare l’impianto idrico lasciando il tutto smontato per mancanza di ricambio) ad oggi l’impianto idrico sanitario non è funzionante rendendo di fatto l’alloggio non agibile per il mancato funzionamento dei bagni.
Nel frattempo la cooperativa mi ha fatto richiesta di altri oneri finanziari (interessi di preammortamento) di cui mi sono rifiutato di pagare in quanto inadempienti alla rimozione dei difetti.
Passati alcuni mesi (ben 6) infruttuosamente ho deciso di rivolgermi ad un legale per la messa in mora e la richiesta di risarcimento danni. Gli amministratori con il loro legale affermano che non esistono vizi di alcun tipo negando il loro sopralluogo e colgono l’occasione per mettermi in mora per il mancato pagamento degli oneri finanziari. Successivamente il mio legale mi consiglia di farmi periziare l’alloggio da un tecnico al fine di richiedere un ATP onde evitare la prescrizione dei danni lamentati.
Dopo alcune settimane dalle contestazioni legali la cooperativa invia una raccomandata dove informa i soci di aver stipulato l’atto di ammortamento Restrizione di ipoteca e Quietanza finale del mutuo fondiario (con una specifica degli oneri priva di firme ed intestazioni della cooperativa) e che avrebbero inviato a tutti i soci i MAV intestati alla cooperativa (senza nessun riferimento al socio assegnatario) riferiti alla quota parte dei mutui accollati (Avvenuto nel 2015). Operazione poco trasparente in quanto il socio non può tracciare il pagamento a proprio nome in quanto tale versamento non avviene sul conto della Cooperativa con bonifico!
A distanza di un anno (2016) nessun socio è stato contattato dalla banca e dalla cooperativa per l’atto Notarile di assegnazione e accollo. Anche in questo caso non essendo ancora l’alloggio ripristinato (in abbandono da due anni) mi sono rifiutato di pagare le rate di mutuo.
Nonostante le varie diffide legali vigliaccamente mi hanno escluso dalla compagine sociale (con richiesta di restituzione chiavi e rilascio alloggio entro 15 giorni con richiesta di risarcimento danni) per mancata occupazione dell’alloggio e per morosità a cui è seguita impugnazione dell’esclusione presso il tribunale delle imprese. Ovviamente la procedura ATP è stata avviata prima dell’esclusione e va avanti.
I signori hanno richiesto altro sopralluogo e propongono una transazione riconoscendo il ripristino solo di alcuni difetti richiedendo il saldo di tutti gli oneri finanziari immediatamente ed il ritiro delle cause pendenti nonchè il ritiro dell’esclusione senza riconoscermi neanche un centesimo per i danni subiti e le anticipazioni legali.
La mia domanda è semplicemente questa: posso rifiutarmi di pagare queste rate di mutuo e gli oneri finanziari residui per inadempienza della cooperativa visto che il debito è della cooperativa ed il mio impegno per il saldo del prezzo è quello di accollarmi il mutuo (con la stessa banca e con altro tasso di interesse superiore al mutuo fondiario come sottoscritto nella richiesta di frazionamento)?
La situazione peggiora giorno per giorno da alcuni mesi ricevo lettere di richieste di pagamento dalla Banca per altra pratica di mutuo riferita ad altro socio moroso (il numero di pratica è differente dal mio).
Quali provvedimenti posso prendere verso l’amministratore della cooperativa che continua a minacciare che la Banca sta per prendere provvedimenti contro di me per le rate di mutuo insolute? Come fa la Banca a rivalersi contro di me con un esproprio se non sono ancora assegnatario (proprietario) con atto pubblico? Cosa mi consiglia per risolvere il problema senza perdere il capitale investito e costringere la cooperativa a procedere con gli accolli?
In conclusione aggiungo che ho anche fatto richiesta tramite legale prima della formale esclusione di accedere ai vari libri contabili a cui non è mai seguita risposta.
Risposta al quesito:
Il caso prospettato richiede un maggiore approfondimento in ordine alle circostanze di fatto e alla relativa documentazione di supporto.
Essendo, però, il caso seguito da altro avvocato, la legge professionale non consente ai professionisti terzi di esprimere pareri ufficiali sulle azioni giudiziarie in corso.
Tralasciando, dunque, ogni altro aspetto riguardante i vizi costruttivi e l’esclusione da socio, si può rilevare, soltanto per le vie generali, che l’Istituto mutuante non può agire direttamente in danno del socio, se non dopo la stipula dell’accollo del mutuo individuale.