Egregio avv. Cannavò, la presente per chiederLe delucidazioni in merito ad una fattispecie complessa.
Si è presentata l’occasione di subentrare in una cooperativa edilizia, che assegnerà gli alloggi entro Marzo 2016 atteso che le abitazioni sono già quasi complete. Svolgendo delle indagini vengo a conoscenza del fatto che la suddetta cooperativa è dislocata in diverse zone della città, costituita da appartamenti e/o villette, tutte sotto la stessa denominazione e con il medesimo codice fiscale.
La prima domanda è: nel caso uno di questi comparti dovesse avere problemi, ne rispondono tutti, nonostante vi sia, a detta del presidente, una delibera assembleare che li distingue dal punto di vista di eventuali responsabilità?
Inoltre la medesima cooperativa, ove dovrei essere inserita ha delle cause pendenti (non so ancora l’oggetto delle stesse), in riferimento a ciò il presidente mi riferisce che tutti i soci all’unanimità hanno stabilito di tenere indenne il “nuovo” socio da eventuali responsabilità riconosciute alla cooperativa, ma come si può fare?
Una scrittura privata avrebbe valenza solo nei confronti delle parti e non dei terzi, quindi come potrei essere garantita nei confronti dei soggetti terzi (ad esempio nel caso di futuro pignoramento)?
Un’ ultima domanda: l’assegnazione degli alloggi non è una garanzia nei confronti dei terzi giusto? Il passaggio di proprietà con atto notarile e contestuale scioglimento della cooperativa può essere fatto solo quando tutti gli alloggi sono assegnati o ciò può avvenire anche nel caso in cui ve ne siano ancora alcuni liberi?
Risposta al quesito:
La Cooperativa agisce come soggetto unico e ,pertanto, nell’ipotesi di più programmi costruttivi non si può limitare la responsabilità debitoria dell’uno rispetto a quella degli altri.
Possono esserci delle eccezioni al predetto principio, come può accedere per i mutui bancari di tipo fondiario garantiti esclusivamente dall’ipoteca gravante su determinati immobili, senza estensione delle garanzie.
Le scritture o i deliberati sociali interni alla Cooperativa non hanno alcun valore nei confronti dei terzi creditori, essendo loro opponibile esclusivamente ciò che viene trascritto nei Registri Immobiliari.
La Cooperativa può procedere alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione ad alcuni soci, anche quando altri alloggi non siano stati ancora assegnati.