La cooperativa divisa di cui faccio parte ha perseguito l’oggetto sociale e sta per essere posta in liquidazione. In Luglio 2021 abbiamo frazionato il mutuo costruzione e in pari data sono stati emessi gli atti di assegnazione ove viene specificato che il socio verrà immesso nel possesso al rogito notarile avvenuto nei mesi di Novembre e Dicembre 2021 per tutti i soci. Stante le premesse, vengo ai quesiti:
A) Gli interessi versati dai soci alla cooperativa in preammortamento, ante frazionamento, possono essere portati in detrazione dal socio prenotatario, in assenza di formale atto di assegnazione da parte della cooperativa?
B) Gli interessi versati dal socio alla cooperativa in fase di ammortamento, post frazionamento, possono essere portati in detrazione stante l’immissione in possesso al rogito, quattro/cinque mesi dopo?
Per le cooperative indivisa la norma è chiara, ma per le divise è difficile trovare riferimenti.
Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie a proprietà divisa il contratto di mutuo finalizzato alla costruzione degli alloggi sociali è stipulato dalla Società, la quale è onerata di corrispondere all’istituto mutuante gli interessi di preammortamento sino al pagamento della prima rata sul capitale; dopodiché la stessa Cooperativa, intestataria del mutuo, corrisponderà gli interessi di ammortamento via via maturati sino all’estinzione del debito.
Per quanto riguarda la detrazione degli interessi pagati dai soci alla Cooperativa mutuataria a titolo di rimborso, l’Amministrazione finanziaria ha riconosciuto più volte (vedasi la circolare MEF n. 122/e risalente al 1999) che il relativo diritto sorge già al momento della delibera di assegnazione provvisoria dell’alloggio da adibire ad abitazione principale, nonostante il mutuo sia ancora indiviso, purché vi siano contestualmente l’immissione in possesso, la dichiarazione del relativo reddito fondiario da parte del socio, nonché l’assunzione dell’obbligo di pagamento della propria quota del mutuo.
In linea teorica, quindi, ai fini della detrazione non rileva se gli interessi passivi siano di preammortamento ovvero di ammortamento, poiché tra le condizioni sopra menzionate vi è la necessità che il socio si sia genericamente accollato la propria quota di oneri nascenti dal contratto di mutuo, circostanza quest’ultima che potrebbe anche essere antecedente all’atto formale di frazionamento.
Pertanto, ferme restando le predette condizioni, il socio potrà detrarre dall’Irpef quanto rimborsato alla Cooperativa a titolo di interessi passivi sul capitale, nei limiti di legge (19% delle somme versate annualmente entro il limite di Euro 4.000,00) e previo rilascio, da parte della Società, della documentazione idonea a comprovare i pagamenti eseguiti dal socio stesso.
Venendo al quesito posto, il diritto alla detrazione è sorto soltanto a partire dall’atto di frazionamento del mutuo, che ha comportato la suddivisione dei relativi oneri in capo ai soci assegnatari pro quota, risultando irrilevante che l’immissione in possesso sia avvenuta successivamente, stante, comunque, l’avvenuto frazionamento.
Nel periodo precedente, nel quale il mutuo era ancora indiviso, il diritto alla detrazione è da escludere, in ragione dell’assenza della delibera di assegnazione a titolo provvisorio, emanata solamente in coincidenza con l’atto di frazionamento.