Sono socia di una coop. edilizia composta da una torre di 76 alloggi e una palazzina a schiera di 12, precedentemente a proprietà indivisa, ora divisa dopo rogito notarile per l’acquisto a titolo definitivo degli alloggi.
Ad oggi la cooperativa detiene titolo su tre locali facenti parte logisticamente della palazzina a schiera, che sono stati costruiti contemporaneamente alla palazzina e solo con fondi dei dodici soci che da oltre trent’anni percepiscono su conto personale i proventi dei fitti dei locali utilizzati per la tenuta del decoro della palazzina senza alcuna divisione degli utili, pagano regolarmente ed esclusivamente gli oneri e le imposte sui tre immobili, si sono fatti carico di spese ordinarie (manutenzioni, luce, acqua, spese fognarie, ecc.) e straordinarie (acquisto terreno su cui insistono sia i locali sia la palazzina a schiera, ripristino facciate, adeguamento impianti, ecc.).
La cooperativa è in procinto di scioglimento e liquidazione e i 12 soci, prima della scissione, pretenderebbero l’assegnazione dei locali evitando qualsiasi vendita e divisione delle quote, vendita tra l’altro non prevista nello statuto sociale, trovando però resistenza nel Cda che, stando a quanto ci viene riferito, è invece di parere diverso.
Chiedo se è compito dell’assemblea dei soci deliberare in tal senso, se è potere del Cda la vendita dei locali e la suddivisione delle quote, se è compito dei liquidatori deliberare o se esistono presupposti per soluzioni diverse.
Risposta al quesito:
Se sono stati stipulati gli atti notarili di assegnazione definitiva degli alloggi e la Cooperativa mantiene la proprietà dei locali in questione, è evidente che tali unità immobiliari non siano condominiali, ma debbano considerarsi “patrimonio sociale”, che va gestito secondo le norme statutarie.
Nel caso di nomina dei Liquidatori, gli stessi debbono provvedere a “monetizzare” le predette unità immobiliari, realizzando l’attivo patrimoniale, la cui destinazione viene regolata dallo Statuto o, in mancanza di disposizioni, dalle norme di legge.
Occorre, dunque, verificare se la Cooperativa è a “mutualità prevalente” e, quindi, in che misura può distribuire gli utili ovvero destinare gli avanzi di gestione ai Fondi Mutualistici, come previsto dalle leggi speciali.
Va, inoltre, verificato se esistono crediti dei soci iscritti in Bilancio (per anticipazioni a vario titolo, ivi compresi i costi di manutenzione e di mantenimento degli immobili in questione), ciò al fine di eseguire i “rimborsi” utilizzando il “ricavato” della vendita delle unità immobiliari.