Volevamo chiederLe un parere in merito alla situazione che si sta verificando con la cooperativa edilizia di cui, con mio marito, siamo entrati a far parte lo scorso anno per l\’acquisto di una porzione di bifamiliare. Nel preliminare di acquisto abbiamo sottoscritto una data di consegna al 12/2020 e l’impegno a pagare il preammortamento del mutuo e le spese accessorie relative.
A partire dal mese di maggio, il presidente della cooperativa ci sta chiedendo il pagamento delle rate del mutuo di cantiere che nel frattempo è andato in ammortamento, senza suddivisione per l’accollo definitivo. Al nostro rifiuto ha detto che gli unici soldi che la cooperativa possiede sono quelli dei soci, che quindi siamo tenuti a coprire i debiti contratti dalla cooperativa stessa e che se non pagheremo agirà per chiederci i danni e per revocare la preassegnazione (cit. testuale). Le case non sono ancora terminate e, se tutto va bene, ci vorranno almeno altri 6/7 mesi prima di poter rogitare.
Descritta la situazione, approfittando della Sua competenza e disponibilità, vorremmo porre alcune domande:
Siamo tenuti a pagare queste rate del mutuo come dice il presidente della cooperativa oppure abbiamo ragione noi?
Dato che sono state fatte molte cose non seguendo il progetto e/o il capitolato, posso richiedere un ATP prima del rogito? Il presidente ha detto di no perché non siamo proprietari della casa.
Sarebbe possibile in termini di legge poter richiedere una riduzione dell’importo su cui accendere il mutuo in fase di accollo? Anche per questo il presidente ha detto di no.
Il notaio per il rogito deve essere obbligatoriamente quello indicato dalla cooperativa?
Per ultimo, dato che il preliminare è irregolare perché non ci hanno dato nessuna polizza fidejussoria e non è stato redatto con l’ausilio di un notaio, possiamo richiederne l’annullamento e riprendere sia le quote versate per l’immobile che tutte le spese sostenute (agenzia, interessi di preammortamento, mobili ordinati…) e i danni?
Ci scusiamo per la lunghezza del messaggio e il numero di domande, ma non ci stiamo veramente capendo più nulla e La ringraziamo in anticipo per la Sua cortese attenzione.
Risposta al quesito:
Le informazioni fornite non risultano sufficienti per formulare le adeguate risposte ai molteplici quesiti.
Genericamente si può rilevare:
1) L’obbligo di pagamento delle anticipazioni della quota prezzo incombe sui promissari assegnatari, i quali hanno, tuttavia, diritto a formulare le eccezioni sulla relativa regolarità in base a quanto effettivamente convenuto, ivi compresa l’eventuale compensazione;
2) I promissari assegnatari hanno i diritti nascenti dall’atto di prenotazione, sicché è possibile richiedere un ATP in ragione della sella prossima stipula dell’atto di assegnazione; va tuttavia osservato che l’azione accertativa determina lo “scontro” con la Cooperativa, sicché deve essere ben ragionata prima di essere eseguita;
3) La riduzione del mutuo da accollare presuppone il pagamento in contanti della quota da ridurre e tale operazione è prevista nel contratto di mutuo con il versamento di una minima penale;
4) La polizza fideiussoria è obbligatoria, ma se non è diversamente previsto nel preliminare il relativo costo è a carico del socio prenotatario, il quale può sempre richiederla;
5) Il socio prenotatario ha diritto di recesso dal preliminare solo se sussistono gravi inadempienze della Cooperativa (da valutare!); lo Statuto e/o il preliminare regolano i casi di recesso; il recesso immotivato o non giustificato potrebbe indurre l Cooperativa alle eventuali pretese risarcitorie in base al danno subito (da valutare!).
La risoluzione del preliminare mette a “rischio” quanto versato dal socio, posto che, nelle more del prevedibile giudizio, la Cooperativa potrebbe risultare insolvente ed essere posta in Liquidazione Coatta Amministrativa.
In tal caso sarebbe molto probabile la perdita dell’intero capitale investito.