Egregio avvocato, desidero sottoporLe alcuni quesiti.
Premetto che: sono socia di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata a mutualità prevalente, il cui scopo sociale è la realizzazione di alloggi da assegnare ai soci in proprietà divisa. La predetta cooperativa fa capo ad un Consorzio di Cooperative. L’amministratore dovrà porre la cooperativa in liquidazione volontaria in quanto non è stato possibile reperire, all’interno della compagine sociale 2 membri che entrassero a far parte del consiglio di amministrazione.
La cooperativa ha realizzato 18 appartamenti e relative pertinenze, 2 box, 2 cantinole e 5 locali commerciali. Al momento 15 appartamenti e relative pertinenze sono state assegnati, nel 2016, ai 15 soci della cooperativa, 3 appartamenti e relative pertinenze sono state cedute (nel 2016) al costruttore al fine di saldare il debito derivante dall’appalto per la costruzione. Sono ancora in capo alla cooperativa i 5 locali, 2 box e 2 cantinole.
Per la costruzione del complesso edilizio la Cooperativa ha contratto un mutuo di 2.207.000,00 dando in garanzia i terreni acquistati per la costruzione, ogni socio ha altresì dato una fidejussione pari al mutuo che ogni socio avrebbe accollato al momento dell’assegnazione. Nel 2016 sono stati fatti gli atti di assegnazione con conseguente accollo da parte dei soci assegnatari di quote del mutuo originario.
La Banca ha rilasciato ad ogni socio uno svincolo della fidejussione rilasciata alla stessa banca nell’interesse della cooperative di cui riporto il testo “La fideejussione da lei rilasciata in data 22/7/2013 nell’interesse della coop … valida sino alla concorrenza di € … è da intendersi, dalla data del 25/3/2016 (data dell’atto di assegnazione), priva di efficacia. Resta ferma, relativamente al periodo in cui ha spiegato efficacia la fidejussione, la Sua responsabilità per le obbligazioni che dovessero emergere a seguito di revoca o annullamento o inefficacia di pagamenti e/o versamenti effettuati da coop. o da terzi per suo conto ad estinzione della posizione da lei garantita”.
E’ rimasto a carico della cooperativa il mutuo gravante sui cespiti non assegnati e/o venduti e cioè 5 locali + 2 box + 2 cantinole, che la cooperativa ha pagato tramite versamenti mensili dei 15 soci.
Premesso quanto sopra Le chiedo: qualora, come sembra abbastanza probabile, alcuni soci rifiutassero di continuare a pagare il mutuo e altri debiti tributari derivanti dalle gestione (pessima) del precedente CDA, quali sarebbero i rischi per la cooperativa?
Se la banca decidesse di vendere i cespiti ancora in capo alla cooperativa e il ricavato non bastasse a coprire l’intero importo del capitale residuo potrebbe, la stessa banca, rivalersi sui singoli soci alienando gli appartamenti assegnati (per tutti i soci corrisponde ad abitazione principale) in virtù di quanto indicato nella seconda parte dello svincolo della fidejussione?
La banca potrebbe richiedere l’eventuale differenza ai soli soci che non hanno più voluto pagare il mutuo o si rivarrebbe su tutti i soci solidalmente con la cooperativa? L’attuale amministratore (futuro liquidatore) può obbligare i soci a pagare il mutuo ricorrendo a ingiunzioni di pagamento?
Risposta al quesito:
Da quanto enunciato nel quesito sembra che la Banca abbia rilasciato la dichiarazione di cessazione dell’efficacia della fideiussione contestualmente alla stipula dell’atto di assegnazione definitiva ai soci prenotatari.
Nella predetta dichiarazione sembra che la Banca si sia riservata il diritto di credito verso il socio assegnatario, ma esclusivamente alla revoca, annullamento o inefficacia dei pagamenti eseguiti, che non sembrano interessare eventuali obbligazioni sociali residue.
Rispetto a queste ultime, quindi, i soci non dovrebbero rispondere di alcunché (salvo specifici deliberati assembleari definitivi), posto che la Cooperativa è una società con responsabilità limitata al capitale sociale.
La Banca non ha azione diretta verso i soci assegnatari, fatta eccezione per le eventuali quote ipotecarie gravanti sugli immobili.